Статья посвящена проблемам заключения и исполнения договоров аренды зданий и сооружений. Проводится анализ теоретических и практических вопросов, возникающих при оформлении и реализации арендных соглашений. Рассматриваются ключевые тенденции в данной сфере и предлагаются методы разрешения существующих трудностей.

Ключевые слова: договоры аренды, здания, сооружения, теория, практика, исполнение, проблемы, анализ, тенденции, решения.

Сегодня аренда недвижимости представляет собой востребованный вариант для компаний, которым необходима инфраструктура для ведения бизнеса, но отсутствует собственная собственность. Тем не менее, оформление соответствующих юридических документов нередко сопровождается определенными трудностями.

Для признания договора действительным необходимо правильно структурировать его, в противном случае он может быть признан недействительным.

Исследование вопросов, связанных со сдачей в аренду зданий и сооружений, обуславливает необходимость понимания аренды как явления гражданского права. Аренда, взаимоотношение между арендодателем и арендатором, предполагает передачу имущества на определенный срок за определенную плату, как предусмотрено в Гражданском кодексе Российской Федерации, статья 650 части второй. Объектом аренды выступает имущество, являющееся предметом договора аренды и источником дохода для арендодателя, обеспечивая при этом арендатору пользование и владение на предусмотренный срок. Согласно законодательству, нежилые здания и сооружения могут предоставляться в аренду на основании отдельного договора, в то время как для жилой недвижимости требуется заключение специального договора аренды жилого помещения. Некоторые предприятия, за исключением определенных случаев, также могут быть сданы в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса.

При аренде имущества сроком более 1 года и необходимости его официальной регистрации, соблюдение формальных требований, включая наличие письменного договора, становится важным аспектом. Особенно сложно соблюдать условия договора, когда арендодатель еще не является собственником имущества. Согласно гражданскому праву, передачей владения или пользования должно обеспечиваться только имущество, уже принадлежащее арендодателю. Следовательно, заключение предшествующих договоров невозможно. В противном случае гражданское право может рассматривать арендные платежи как неполученный доход, что может привести к юридическим спорам.

В соответствии с законодательством РФ, возможны случаи, когда только часть недвижимого имущества, здания или бизнеса сдаются в аренду. При заключении договора аренды важно указать размер арендованного помещения (включая длину и ширину), точно определить границы и предоставить все соответствующие планы или чертежи. Такой договор считается заключенным только в том случае, когда обе стороны достигли полного согласия по его особенностям. Это означает, что характеристики сдаваемой в аренду недвижимости должны быть подробно прописаны, включая ясное определение части здания, предоставляемой в аренду от собственника арендатору [5, с. 103].

Статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос аренды земельных участков, на которых расположены здания, сооружения или предприятия. Согласно части 2 данной статьи, арендатору предоставляется право сдавать в аренду земельный участок или другие связанные с ним права, предусмотренные договором аренды, если арендодатель является собственником земельного участка [2]. Кроме того, часть 1 статьи 652 предоставляет арендатору право владения и пользования земельным участком вместе со всем находящимся на нем недвижимым имуществом. Это подтверждает, что арендатор имеет право использовать земельный участок в связи со зданием или сооружением, находящимся на этой земле, независимо от того, указано ли это право в договоре.

Аренда незавершенных строительством зданий или сооружений возможна согласно российскому законодательству. Статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 130 ГК РФ позволяют совершать сделки аренды зданий, в том числе и тех, которые находятся в стадии строительства. Допуск государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, также подтверждает возможность совершения сделок с данными объектами.

Хотя Гражданский кодекс РФ не содержит прямого указания о возможности аренды незавершенных объектов, существуют правовые прецеденты, подтверждающие законность таких сделок [7, с. 26]. Например, Федеральный арбитражный суд Приволжского округа признал законным договор аренды незавершенного объекта и отметил отсутствие четкого запрета на сдачу таких зданий в аренду [1].

Таким образом, есть юридическая поддержка для аренды незавершенных зданий или строений, и прецеденты также подтверждают возможность заключения таких сделок.

Причиной отказа в регистрации договора аренды в данном случае послужило то, что часть недвижимости, переданной во временное пользование, представляла собой торговые площади в еще не введенном в эксплуатацию здании.

Регистрирующий орган может принять решение, что объект не может служить своему прямому назначению до полного завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это может вызвать проблемы с регистрацией договора аренды или лизинга в соответствии со статьей 330 [1]. В данном случае, возможно, организация потребует дальнейшего урегулирования данного вопроса через судебные инстанции [1].

Это исследование позволяет выявить и понять основные положения, регулирующие правовой статус договоров аренды зданий и сооружений, и подчеркивает необходимость обращения к этическим и юридическим нормам при заключении таких сделок.

Литература:

1. Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301.
2. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5 ст. 41.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета — Федеральный выпуск № 156 (6727), 17.07.2015.
4. Зубовленко С. А. К вопросу о возможности заключения договора аренды объекта незавершенного строительства // Фундаментальные и прикладные научные исследования: актуальные вопросы, достижения и инновации, 2017. — С. 141–142.
5. Петрова В. И. Договор аренды зданий и сооружений: проблемы теории и практики // Актуальные проблемы корпоративного права. Вестник магистратуры, 2016. — С. 103–108.
6. Предоставление в аренду объектов незавершенного строительства: правовые и налоговые последствия для арендодателя. URL: http://www.klerk.ru/law/articles/84335/.
7. Ситдикова Л. Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26–31.