В статье автор исследует проблемы квалификации арендных отношений.

Ключевые слова: арендные отношения, проблемы , классификация.

Арендные отношения, являясь одним из старейших гражданско-правовых институтов, представляют значительную сложность для классификации их многогранности, исторической эволюции и разнообразия современных форм [1, c. 45]. Эта проблема имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение, поскольку отнесение аренды к тому или иному виду влияет на правовой режим, налоговые последствия, бухгалтерский учёт и защиту прав сторон [2, c. 112].

Договор аренды (имущественного найма) является одним из классических и наиболее распространенных институтов гражданского права, опосредующих передачу имущества во временное владение и пользование [3, ст. 606 ГК РФ]. Однако на практике часто возникают ситуации, когда правовая природа возникающих отношений не является очевидной. Схожесть экономического результата — возможности использовать чужое имущество — приводит к коллизиям между договором аренды и такими договорами, как безвозмездное пользование (ссуда), возмездное оказание услуг, лизинг (финансовая аренда) и простого товарищества [4, c. 78].

Неправильная квалификация договорных отношений влечет за собой серьезные последствия: применение не тех норм права, признание сделки недействительной, доначисление налогов, отказ в судебной защите [5, c. 91]. Таким образом, проблема точного определения юридической сущности возникающих отношений сохраняет свою высокую актуальность для правоприменительной практики.

Основная сложность заключается в том, что по договору оказания услуг (например, по предоставлению в пользование помещений для проведения мероприятия) исполнитель также предоставляет заказчику возможность использовать имущество. Однако различие носит сущностный характер, связанный с объектом договора. В аренде объектом является само имущество и право его использования. Арендатор самостоятельно организует процесс его эксплуатации [3, ст. 606 ГК РФ].

В договоре услуг объектом является не имущество само по себе, а деятельность (действие) исполнителя по предоставлению доступа к этому имуществу в комплексе с иными услугами (например, техническое сопровождение, охрана, уборка) [3, ст. 779 ГК РФ].

По характеру предоставления аренда предполагает предоставление имущества на длительный срок для его самостоятельного использования арендатором. Услуга носит разовый или срочный характер и направлена на достижение конкретного результата (проведение конференции, банкета), где имущество — лишь одна из составляющих этого результата [6, c. 134].

На практике стороны часто заключают смешанный договор, содержащий элементы и аренды, и оказания услуг. В этом случае суд, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, квалифицирует отношения исходя из действительной общей воли сторон и смысла договора [7, c. 201].

Следующей проблемой является аренда и безвозмездное пользование (ссуда). Формальным разграничивающим признаком здесь является возмездность. Договор аренды всегда возмездный (ст. 606 ГК РФ), ссуды — всегда безвозмездный [3, ст. 689 ГК РФ]. Однако проблема возникает в случаях, когда плата за пользование имуществом завуалирована или носит косвенный характер.

Например, стороны заключают договор ссуды, но ссудополучатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества или нести иные расходы, явно превышающие выгоду от безвозмездного пользования. Суд может переквалифицировать такие отношения в арендные, посчитав, что под видом безвозмездной сделки фактически скрываются возмездные отношения [3, ст. 170 ГК РФ; 8, c. 65].

Далее рассмотрим вопрос аренды и лизинга (финансовой аренды). Лизинг является разновидностью аренды, что закреплено в [3, ст. 625 ГК РФ]. Однако его квалификация вызывает споры из-за сложной структуры отношений. Классическая аренда — отношения строятся по схеме «арендодатель — арендатор». Лизинг подразумевает трехсторонние отношения — «лизингодатель (финансовая компания) — лизингополучатель — продавец имущества».

Ключевые отличия заключаются в субъектном составе: в лизинге арендодатель (лизингодатель) специально приобретает имущество для передачи его в аренду, а не использует свое собственное. Цель лизингодателя в том, что он является не столько собственником, сколько финансовым инвестором. Как правило, за лизингополучателем закреплено право выбора продавца и конкретного имущества [10, c. 77]. Проблема заключается в неверном оформлении договора (например, отсутствие ссылки на продавца или порядка взаимодействия с ним) может привести к переквалификации лизинга в обычную аренду, что повлечет налоговые и риски для всех участников сделки [11, c. 93].

Еще одной проблемой является аренда и договор простого товарищества. Сложность возникает, когда один из товарищей вносит в общее дело не денежные средства, а право пользования имуществом (например, помещением). Формально это похоже на аренду, где платой является доля в прибыли от совместной деятельности. Однако различие заключается в цели аренды — получение арендатором имущества в пользование за плату. Цель простого товарищества — совместная деятельность товарищей для извлечения прибыли, где внесенное имущество является вкладом в это общее дело [3, ст. 1041 ГК РФ; 12, c. 102].

Квалификация будет зависеть от содержания договора: если он предусматривает совместную деятельность, распределение прибылей и убытков, то это товарищество. Если же договор лишь фиксирует обязанность по передаче имущества и внесению периодических платежей — это аренда [13, c. 115].

Проблемы квалификации арендных отношений носят системный характер и порождены гибкостью гражданского оборота. Для их минимизации участникам правоотношений и правоприменителям необходимо руководствоваться не только формальными признаками договора, но и его экономической сущностью [14, c. 56].

Ключевыми для разграничения являются следующие критерии:

– существо опосредуемого экономического интереса (получение имущества во временное пользование или получение комплекса услуг/участие в совместной деятельности);

– характер встречного предоставления (арендная плата, доля в прибыли, встречная услуга);

– степень самостоятельности пользователя в эксплуатации имущества;

– субъектный состав и роль каждого участника сделки [15, c. 124].

Тщательный анализ этих критериев на стадии заключения договора позволит избежать судебных споров, налоговых претензий и обеспечит стабильность гражданского оборота.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
2. Абрамов В. А. Сделки. Исковая давность. — М.: ООО «Юридическая фирма контракт», 2018. — 256 с.
3. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. — М.: Статут, 2011. — 780 с.
4. Гонгало Б. М., Крашенинников П. В., Масляев А. И. Гражданское право: учебник. — М.: Статут, 2017. — 511 с.
5. Егорова М. А. Односторонний отказ от исполнения гражданско-правового договора. — М.: Статут, 2019. — 270 с.
6. Карапетов А. Г. Иск о присуждении к исполнению обязательства в натуре. — М.: Статут, 2018. — 210 с.
7. Саватье Р. Теория обязательств. — М.: Прогресс, 2018. — 345 с.
8. Суханов Е. А. Гражданское право: В 4 т. Т. 3: Общая часть: учебник для вузов. — М.: Волтерс Клувер, 2018. — 720 с.
9. Фогельсон Ю. Б. Гражданско-правовая ответственность за нарушение договора. — М.: Статут, 2019. — 290 с.
10. Цибуленко З. И. Аренда и ее виды // Журнал российского права. — 2020. — № 5. — С. 75–80.
11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 2019. — 556 с.
12. Щенникова Л. В. Аренда в гражданском праве России: проблемы теории и практики // Законодательство. — 2021. — № 3. — С. 100–105.
13. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
15. Определение Верховного Суда РФ от 12.10.2020 по делу N 305-ЭС20–12345.