The article analyzes the theoretical and practical aspects of the lease of real estate in Russian law. The legal nature of the contract, its essential conditions, and issues of state registration are considered . Special attention is paid to the analysis of judicial practice, which reveals the problems of determining the rental object and the procedure for terminating the contract, as well as the specifics of concluding contracts with a plurality of persons .

Keywords: lease agreement , real estate, essential terms, subject of the agreement, rent, state registration, judicial practice.

Институт аренды недвижимого имущества является одним из центральных в системе гражданско-правовых отношений. Он обеспечивает удовлетворение потребностей как коммерческих организаций, для которых аренда зданий, сооружений и земельных участков составляет основу хозяйственной деятельности, так и граждан, реализующих свои жилищные права. Динамичное развитие экономических отношений и усложнение оборота недвижимости неизбежно приводят к возникновению новых правовых вызовов и актуализируют необходимость комплексного научного осмысления существующих норм и правоприменительной практики. Несмотря на детальную, на первый взгляд, регламентацию в Гражданском и Земельном кодексах РФ, правовое регулирование арендных отношений обладает рядом пробелов и недостатков, что порождает противоречивые судебные решения и создает правовую неопределенность для участников оборота [4, с. 95].

Актуальность данного исследования обусловлена не только теоретической значимостью, но и практической необходимостью выработки единых подходов к решению сложных вопросов, возникающих при заключении, исполнении и прекращении договоров аренды. К таким вопросам относятся, в частности, определение существенных условий договора, проблемы квалификации соглашений об использовании отдельных конструктивных элементов зданий, порядок государственной регистрации и его правовые последствия, а также специфика правового режима земельных участков, находящихся под зданиями с множественностью собственников. Целью настоящей статьи является анализ ключевых теоретических и практических проблем в сфере аренды недвижимого имущества и предложение возможных путей их решения на основе изучения доктрины, законодательства и судебной практики.

Договор аренды недвижимого имущества по своей правовой природе является консенсуальным, возмездным и двусторонне обязывающим. Ключевым моментом, определяющим действительность и заключенность договора, является достижение сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, к таковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Основным и бесспорным существенным условием любого договора аренды является его предмет (объект). Проблема возникает, когда в аренду передается не весь объект, а лишь его часть. Анализ доктринальных положений и законодательства показывает, что предметом договора может выступать как земельный участок целиком, так и его часть, что требует четкого описания ее границ и местоположения для однозначной идентификации [6, с. 58]. При этом правило об определении цены по аналогии (п. 3 ст. 424 ГК РФ) в данном случае не применяется. Законодательство также устанавливает ограничение на частоту изменения размера арендной платы — по соглашению сторон она может изменяться не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором.

Вопрос об отнесении срока к существенным условиям договора аренды недвижимости является дискуссионным. ГК РФ допускает заключение договора на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ), что, казалось бы, свидетельствует против его существенности. В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. Однако на практике срок имеет огромное значение, в первую очередь, в связи с необходимостью государственной регистрации. Договоры, заключенные на срок менее года, позволяют сторонам избегать этой процедуры.

Форма договора аренды недвижимого имущества напрямую зависит от его срока. Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Для договоров аренды зданий, сооружений и земельных участков, заключенных на срок не менее года, законодатель устанавливает дополнительное требование — обязательную государственную регистрацию (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Такой договор считается заключенным для третьих лиц с момента его регистрации.

Несоблюдение требования о государственной регистрации влечет серьезные правовые последствия. Хотя в отношениях между собой стороны такого договора связаны его условиями, для третьих лиц он юридически не существует. Это означает, что арендатор не сможет защитить свои права, например, против нового собственника имущества, который не будет связан условиями незарегистрированного договора. Системные проблемы, связанные с терминологической неопределенностью и дублированием норм в различных кодексах, особенно остро проявляются в вопросах регистрации. Например, ГК РФ регулирует аренду «зданий и сооружений», но понятие «помещение» прямо не включено в перечень объектов, что порождает споры о необходимости регистрации аренды отдельных нежилых помещений [7, с. 90]. Судебная практика исходит из того, что на аренду нежилых помещений распространяются правила об аренде зданий, и, следовательно, долгосрочные договоры подлежат регистрации.

Унификация терминологии путем прямого включения помещений в перечень объектов аренды в ГК РФ позволила бы устранить существующие правовые пробелы и снизить количество споров. Четкое законодательное регулирование необходимо для обеспечения стабильности гражданского оборота и защиты прав как арендаторов, так и арендодателей.

Сравнительный анализ правового режима аренды различных видов недвижимости

Правовое регулирование аренды недвижимости дифференцируется в зависимости от вида объекта. Для наглядного представления различий целесообразно провести сравнительный анализ в виде таблицы.

Таблица 1

Сравнительный анализ договоров аренды различных объектов недвижимости

Анализ табл. 1. показывает, что, несмотря на общую родовую принадлежность к договорам по передаче имущества в пользование, каждый из рассмотренных видов аренды имеет существенные особенности, обусловленные спецификой объекта и его социальным или экономическим назначением.

Судебная практика является важнейшим индикатором проблем в правовом регулировании. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» до сих пор сохраняет свою актуальность и содержит разъяснения по многим сложным вопросам.

Другой сложный вопрос касается определения срока договора и порядка его прекращения. В пункте 4 Обзора анализируется договор, в котором срок его действия определен «до начала реконструкции сданного внаем объекта». Суд указал, что такое условие не может рассматриваться как условие о сроке, поскольку оно связано с событием, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. В силу статьи 190 ГК РФ, срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Поскольку реконструкция не является таким событием, суд квалифицировал данный договор как заключенный на неопределенный срок. Следовательно, его прекращение возможно по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ — путем направления одной из сторон уведомления об отказе от договора за три месяца. Эта позиция демонстрирует важность корректной формулировки условия о сроке и последствий его отсутствия [3, с. 4].

Проблемы аренды земельного участка с множественностью лиц

Особого внимания заслуживают вопросы заключения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, на котором расположены здания или сооружения, принадлежащие нескольким лицам. Ранее правовой режим для таких ситуаций был недостаточно урегулирован, что приводило к неосновательному обогащению пользователей земли за счет экономии на арендной плате [5, с. 190].

Действующая редакция статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусматривает, что такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Ключевое изменение состоит в том, что оформление прав на земельный участок из права превратилось в обязанность правообладателей недвижимости. Если один из правообладателей обращается с заявлением о заключении договора аренды, уполномоченный орган направляет остальным правообладателям проекты договоров. В случае их уклонения от заключения, уполномоченный орган обязан в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора. Более того, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора, даже если ни один из правообладателей самостоятельно не подал заявление.

Такое регулирование направлено на устранение пробела, позволявшего годами использовать землю безвозмездно. Судебная практика подтверждает, что оформление прав на земельный участок является обязанностью правообладателей находящихся на нем объектов недвижимости. Суды также положительно рассматривают иски уполномоченных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в связи с бесплатным использованием земли. Данный механизм обеспечивает баланс частных и публичных интересов, защищая права собственника земельного участка (государства или муниципалитета) и стимулируя пользователей к оформлению своих прав в установленном законом порядке [5, с. 189].

Проведенное исследование демонстрирует, что институт аренды недвижимого имущества, несмотря на его фундаментальный характер, содержит ряд теоретических и практических проблем, требующих внимания как законодателя, так и правоприменителя. Основные сложности связаны с недостаточной четкостью законодательных формулировок, особенно в части определения объекта аренды (проблема аренды частей недвижимости) и соотношения норм гражданского, земельного и жилищного законодательства.

Анализ судебной практики показывает, что суды играют ключевую роль в восполнении пробелов и толковании норм, однако их подходы не всегда единообразны, что снижает предсказуемость правового регулирования. Важным шагом к упорядочиванию отношений стало введение обязанности для правообладателей недвижимости по оформлению аренды земельных участков с множественностью лиц, что способствует защите публичных интересов.

Для дальнейшего совершенствования законодательства представляется целесообразным:

1. Внести изменения в Главу 34 ГК РФ, прямо закрепив возможность аренды нежилых помещений и частей недвижимых вещей с установлением четких критериев их индивидуализации.
2. Унифицировать понятийный аппарат в ГК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ для устранения коллизий в регулировании смежных отношений.
3. Разработать на уровне Верховного Суда РФ новые обзоры практики, учитывающие современные экономические реалии и накопившиеся спорные вопросы, в частности, касающиеся электронных процедур заключения и регистрации договоров.

Решение этих задач позволит повысить стабильность и прозрачность оборота недвижимости, обеспечив более надежную защиту прав и законных интересов всех его участников.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.
3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. — 2002. — № 3.
4. Гребенюк, И. А. Правовые аспекты заключения и исполнения договоров аренды недвижимости проблемы и пути их решения / И. А. Гребенюк // Актуальные научные исследования: сборник статей XXVII Международной научно-практической конференции. В 2 ч., Пенза, 20 мая 2025 года. — Пенза: Наука и Просвещение (ИП Гуляев Г. Ю.), 2025. — С. 94–96.
5. Кириллова, Т. К. Проблемы заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора / Т. К. Кириллова, О. С. Великая // Закон. Право. Государство. — 2022. — № 1(33). — С. 187–192.
6. Коваленко, К. О. Существенные условия договора аренды земельных участков в России: особенности и проблемы определения / К. О. Коваленко // Вестник научной мысли. — 2022. — № 7. — С. 58–63.
7. Оруджова, Д. Х. Проблемы гражданско-правового регулирования отношений по аренде нежилой недвижимости / Д. Х. Оруджова, Я. А. Ключникова // Проблемы экономики и юридической практики. — 2024. — Т. 20, № 2. — С. 89–92.