The article presents a comprehensive analysis of the real estate lease agreement in Russia. The theoretical foundations, including the concept and essential terms of the contract, and practical aspects are considered based on the analysis of judicial practice. The key problems of legal regulation, such as legislative conflicts, are identified and ways to solve them for improving rental relations are proposed.

Keywords : lease agreement , real estate, state registration, judicial practice, land plot, rent.

Договор аренды недвижимости является одним из наиболее востребованных и распространенных видов гражданско-правовых договоров в Российской Федерации, играя ключевую роль как в предпринимательской деятельности, так и в удовлетворении жилищных потребностей граждан. Правовое регулирование арендных отношений в сфере недвижимости, несмотря на длительное реформирование и развитую правоприменительную практику, до сих пор содержит множество пробелов и коллизий, что порождает многочисленные судебные споры и требует доктринального осмысления. Сложность регулирования данных отношений обусловлена особым правовым статусом недвижимости как объекта гражданских прав, а также необходимостью соблюдения баланса частных и публичных интересов.

Актуальность исследования обусловлена динамичным развитием рынка недвижимости и необходимостью совершенствования законодательства, регулирующего арендные отношения. Особое внимание в научной литературе и судебной практике уделяется вопросам, связанным с существенными условиями договора, государственной регистрацией, правами и обязанностями сторон, а также основаниями и порядком расторжения договора. Развитие рынка коммерческой недвижимости, в частности, показывает высокий потенциал и постоянный рост спроса на аренду, что привлекает как местных, так и иностранных инвесторов, но вместе с тем актуализирует проблемы правовой защиты их интересов [7, с. 101]. Несмотря на значительное количество научных работ, посвященных данной проблематике, ряд вопросов остается дискуссионным, что требует дальнейшего глубокого анализа. Целью настоящей статьи является комплексное исследование теоретических и практических проблем, возникающих в сфере аренды недвижимого имущества, а также выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [1] по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды недвижимости, являясь разновидностью договора аренды, обладает рядом особенностей, обусловленных спецификой объекта — недвижимого имущества. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ) [1]. Данный вид договора представляет собой правовой инструмент, позволяющий регулировать отношения между сторонами, и обеспечивает стабильность и справедливость в их взаимоотношениях, способствуя развитию рынка недвижимости в стране [3, с. 97].

Важнейшими элементами любого договора аренды, включая договор аренды недвижимости, являются его стороны, предмет, цена и срок. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор. В качестве арендодателя может выступать собственник имущества либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Арендатором может быть любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

Предмет договора аренды недвижимости должен быть четко определен. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для индивидуализации объекта недвижимости в договоре указываются его наименование, назначение, площадь, адрес местонахождения, кадастровый номер и иные характеристики, позволяющие его идентифицировать. Недвижимое имущество, являясь объектом современного российского гражданского права, представляет собой наиболее важную социально-экономическую ценность, что обуславливает повышенные требования к его описанию в договоре [6, с. 201].

Цена является существенным условием договора аренды зданий и сооружений. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Размер арендной платы может быть установлен в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).

Срок в договоре аренды недвижимости не всегда является его существенным условием. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Однако для отдельных видов аренды, например, аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены предельные (максимальные и минимальные) сроки (ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) [2].

Одной из ключевых особенностей правового регулирования договора аренды недвижимости является требование о его государственной регистрации. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Аналогичное правило действует и в отношении договоров аренды земельных участков, а также нежилых помещений.

Государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность сведений о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, защищая права и законные интересы участников гражданского оборота. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, подлежащего таковой, влечет его незаключенность. Это означает, что такой договор не порождает правовых последствий для его сторон и третьих лиц. Судебная практика исходит из того, что до регистрации договора аренды у арендатора не возникает права аренды, а у арендодателя — права на получение арендной платы. В то же время, если стороны фактически исполняли незарегистрированный договор, то в отношениях между собой они не вправе ссылаться на его незаключенность.

Проблемы, возникающие при сдаче недвижимости в аренду, часто связаны с несоблюдением письменной формы договора или требований о его регистрации, что лишает устные договоренности юридической силы и ставит стороны в зависимость исключительно от их добросовестности [3, с. 98].

Анализ судебной практики показывает, что наиболее распространенными являются споры, связанные с взысканием арендной платы, расторжением договора аренды, а также споры о судьбе улучшений, произведенных арендатором. Высшим Арбитражным Судом РФ был обобщен значительный массив дел, на основе которого были выработаны рекомендации, сохраняющие свою актуальность.

Одним из показательных примеров является дело, в котором рассматривался вопрос о правовой природе договора, предоставляющего право использовать конструктивный элемент здания (крышу) для рекламных целей. Акционерное общество, использовавшее крышу для размещения рекламы, полагало, что заключенный договор является договором аренды, и на основании статьи 621 ГК РФ требовало перевода на себя прав и обязанностей по новому аналогичному договору, заключенному собственником с другим лицом. Суд отказал в удовлетворении иска, указав, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Следовательно, крыша не может являться объектом аренды. Правоотношения сторон были квалифицированы как обязательственные, регулируемые общими положениями о договорах, а не специальными нормами главы 34 ГК РФ об аренде [1]. Этот пример демонстрирует важность правильной квалификации предмета договора для определения применимых правовых норм и защиты прав сторон.

Другой важной категорией споров являются дела, связанные с реализацией арендаторами публичной недвижимости преимущественного права на выкуп арендованного имущества. В одном из таких дел Росимущество отказало предпринимателю в выкупе арендованного здания, сославшись на то, что объект находится в неудовлетворительном состоянии, что является нарушением условий договора аренды. Суды трех инстанций поддержали арендатора. Было установлено, что предприниматель изначально получил здание в неудовлетворительном состоянии, что было зафиксировано в акте приема-передачи. При этом Росимущество не представило доказательств того, что состояние недвижимости за время аренды значительно ухудшилось по вине арендатора. Таким образом, суд пришел к выводу, что отказ в реализации права на выкуп был необоснованным злоупотреблением правом со стороны государственного органа [8]. Данный кейс подчеркивает, что для лишения арендатора права выкупа арендодатель должен доказать факт существенного ухудшения состояния объекта именно в период аренды.

Несмотря на детальное, на первый взгляд, регулирование, практика применения законодательства об аренде недвижимости выявляет ряд проблемных аспектов, требующих своего разрешения. Особую сложность представляют вопросы, возникающие при аренде земельных участков, где нормы гражданского законодательства вступают в противоречие со специальными нормами земельного, лесного и иного отраслевого законодательства. Актуальные проблемы аренды земельных участков как объектов недвижимости в Российской Федерации требуют комплексного подхода, позволяющего выстроить баланс как между частными и публичными интересами, так и между нормами гражданского и земельного права.

Таблица 1

Анализ проблемных аспектов в сфере аренды недвижимости

Таким образом, правовое регулирование аренды недвижимости в Российской Федерации представляет собой сложный и многогранный институт, имеющий как теоретические, так и практические проблемы. Анализ действующего законодательства и судебной практики позволил выявить ряд коллизий и пробелов, в частности, в вопросах соотношения норм гражданского, земельного и лесного законодательства, определения правовой природы отдельных видов договоров, а также реализации прав арендаторов.

Для повышения эффективности правового регулирования арендных отношений необходимо принятие комплекса мер, направленных на унификацию законодательства, устранение существующих противоречий и восполнение пробелов. Перспективным направлением видится дальнейшее совершенствование Земельного кодекса РФ, в частности, принятие специального федерального закона «Об аренде земельных участков», который бы комплексно урегулировал все вопросы, связанные с арендой земли. Кроме того, целесообразно дополнить ГК РФ специальным параграфом, посвященным особенностям аренды недвижимого имущества, что позволит систематизировать существующие нормы и обеспечить их единообразное применение. Разрешение выявленных проблем будет способствовать стабилизации гражданского оборота, повышению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и обеспечению надежной защиты прав и законных интересов всех его участников.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — ст. 410.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.08.2023) // Собрание законодательства РФ. — 2001. — № 44. — ст. 4147.
3. «Лесной кодекс Российской Федерации» от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)
4. Годунова, Е. Д. Анализ проблем, возникающих при сдаче недвижимости в аренду / Е. Д. Годунова, С. В. Домнина // Российская наука: актуальные исследования и разработки: Сборник научных статей XVII Всероссийской научно-практической конференции. В 2-х частях, Самара, 22 марта 2024 года. — Самара: Самарский государственный экономический университет, 2024. — С. 97–100.
5. Инжиева, Б. Б. Актуальные проблемы аренды земельных участков как объектов недвижимости в Российской Федерации / Б. Б. Инжиева // Правовая парадигма. — 2022. — Т. 21, № 1. — С. 115–121.
6. Кейсы из обзора подскажут, какие риски учесть перед тем, как взять или сдать в аренду строения, сооружения, земельные участки // URL: https://www.law.ru/article/28239-obzor-sudebnoy-praktiki-po-arende-nedvijimosti (Дата обращения: 31.08.2025).
7. Кошелюк, Б. Е. Понятие и особенности договора аренды недвижимости / Б. Е. Кошелюк, О. И. Левицкая // Аграрное и земельное право. — 2024. — № 1(229). — С. 200–202.
8. Мамлыга, А. А. Договор аренды недвижимости: понятие и его элементы / А. А. Мамлыга // Трибуна ученого. — 2023. — № 12. — С. 97–101.
9. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 // URL: https://arbitr.ru/materials/2986?path= %2Farxiv %2Fvas_info_letter %2F (Дата обращения: 31.08.2025).
10. Расковский, И. С. Перспективы развития рынка аренды торговой недвижимости / И. С. Расковский, С. А. Санникова // Будущее науки: взгляд молодых ученых на инновационное развитие общества: Сборник научных статей 2-й Всероссийской молодежной научной конференции. В 3-х томах, Курск, 30 мая 2024 года. — Курск: ЗАО «Университетская книга», 2024. — С. 178–182.