The article examines the mechanisms for protecting the rights of owners of land plots and real estate objects located on them in the context of contemporary judicial practice (2024–2025) and on the basis of theoretical works by R. S. Bevzhenko on property law. Vindication claims (Art. 301 of the Civil Code of the RF), negatory claims (Art. 304 of the Civil Code of the RF), problems of unauthorized construction (Art. 222 of the Civil Code of the RF), statute of limitations and protection of rights of bona fide purchasers are analyzed. Critical gaps in the application of legislation have been identified, particularly regarding the distinction between vindication and negatory claims, continuing violations and the moment of commencement of the statute of limitations. Based on the analysis of the Overview of Judicial Practice of the Supreme Court of the Russian Federation from 19.11.2025 No. 1, recommendations are proposed for unification of law enforcement. [4] [12]

Keywords: protection of property rights, vindication claim, negatory claim, land plot, real estate, unauthorized construction, statute of limitations, bona fide purchaser, judicial practice of the Supreme Court of the RF.

Введение

Защита прав собственников недвижимого имущества продолжает оставаться одной из центральных проблем российского гражданского права. Несмотря на четкое регулирование в ст. 301–304 ГК РФ, судебная практика 2024–2025 гг. выявляет серьезные коллизии в применении вещно-правовых исков, особенно в случаях, касающихся земельных участков и связанных с ними объектов. Р. С. Бевзенко справедливо отмечает, что «вещное право как система защиты требует четкого разграничения правовых средств, но практика часто смешивает виндикационные и негаторные механизмы, создавая неопределенность» [6].

Актуальность проблемы подтверждается Обзором судебной практики ВС РФ от 19.11.2025 № 1, в котором акцентируется внимание на тройной проблеме:

1. определение момента исчисления исковой давности;
2. разграничение виндикационного иска (возврат владения) и негаторного (устранение нарушения);
3. защита прав добросовестных приобретателей при нарушении принципа единства судьбы земельного участка и объектов на нем [4].

Целью статьи является анализ эволюции судебной практики в защите вещных прав на недвижимость, выявление проблем и разработка рекомендаций по совершенствованию правоприменения.

1. Вещно-правовые механизмы защиты: виндикационный и негаторный иски

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Ст. 304 ГК РФ допускает требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск) [13].

Определение ВС РФ от 12.04.2011 № 49-В11-2 установило принципиальное отличие: виндикация предполагает потерю владения, тогда как негация — сохранение владения при препятствиях в использовании. Практический пример: если сосед возводит забор, перекрывающий доступ к земельному участку, собственник подает негаторный иск; если же участок полностью занят третьим лицом — виндикационный иск [13].

Дело А50-7827/2024 Арбитражного суда Уральского округа (Постановление от 20.12.2024 Ф09-7476/24) рассматривало требование о защите права на земельный участок, находящийся под самовольной постройкой (бытовка). Суд признал строение самовольной постройкой и установил ответчику обязанность произвести снос в течение 30 дней, подтвердив, что право земельного собственника требовать снос не подпадает под трехлетнюю исковую давность вследствие длящегося характера нарушения.

Критическая проблема судебной практики 2024–2025 годов: несмотря на четкое разграничение в доктрине, суды нередко смешивают виндикацию и негацию, применяя исковую давность к требованиям, которые носят негаторный характер.

Определение ВС РФ от 15.04.2025 № 305-ЭС24-23370 (дело № А40-213347/2023) демонстрирует масштабность проблемы. Общество с ограниченной ответственностью (далее — Общество) требовало исправления реестровой ошибки при разделе земельного участка, указывая на неправильное определение граничных точек в ЕГРН. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении, квалифицировав иск как виндикационный и применив трехлетний срок исковой давности [14].

ВС РФ отменил все решения и указал: «Суды трех инстанций неправильно применили нормы материального права, не учитывая того, что требования Общества направлены на устранение препятствий в пользовании земельным участком — это разновидность негаторного иска. Спор об установлении границ устраняет препятствия в пользовании имуществом, выраженные в неправильном определении граничных точек» [14].

Виндикационный иск требует, чтобы ответчик владел имуществом; негаторный предполагает сохранение владения истцом при препятствиях. В деле об установлении границ истец владел участком, но регистровые ошибки препятствовали его полноценному использованию. Поэтому это негаторный иск, к которому исковая давность не применяется [14].

Вторая ошибка: признание права или виндикация.

Определение ВС РФ от 15.08.2023 рассмотрело случай, когда предприятие требовало возврат помещения, которым оно никогда не владело. Суды нижестоящих инстанций отказали, ссылаясь на пропуск исковой давности [15].

ВС РФ отменил решения, подтвердив следующее: «Если виндикационный иск отклонен по давности, собственник вправе впоследствии предъявить негаторный иск, начиная с момента истечения срока исковой давности» [15]. Эта позиция часто игнорируется судами, которые не осознают альтернативности способов защиты.

Третья закономерность: спор об установлении границ как негаторный иск.

Обобщение высших судов подтвердило: «Спор об установлении границ является разновидностью негаторного иска, устраняющего препятствия в пользовании смежным участком. К такому иску исковая давность не применяется» [17]. Эта позиция часто игнорируется судами первой инстанции, применяющими трехлетний срок к спорам об установлении границ. Корневая причина в том, что судами не сформирована четкая процедура анализа. ВС РФ указывает на необходимость первичного анализа владения до применения давности [14]. Только после квалификации и определении владельца (истец или ответчик) применяются нормы о давности. Это согласуется с Определением ВС РФ от 15.04.2025 и позволяет снизить количество судебных ошибок [14].

Негаторный иск отличается тем, что срок исковой давности на него не распространяется (ст. 304 ГК РФ не содержит такого требования), тогда как виндикация подчиняется трехлетнему сроку (ст. 196 ГК РФ). Это создает сильный стимул для истцов квалифицировать требования как негаторные, но суды должны проверять фактическое состояние владения.

2. Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ): защита прав собственника земельного участка

Практика 2024–2025 гг. показывает, что наиболее частая причина признания постройки самовольной — ее несоответствие виду разрешенного использования земельного участка.

Обзор судебной практики ВС РФ от 16 ноября 2022 г. о самовольном строительстве рассмотрел дело, которое демонстрирует эту проблему. На земельном участке, зарегистрированном для индивидуального жилищного строительства, лицо Ш. возвело пятиэтажный многоквартирный жилой дом [5].

Суд установил, что:

– строение возведено без разрешения на строительство;

– отсутствует утвержденная проектная документация;

– допущены нарушения строительных норм и правил;

– земельный участок был предоставлен только для индивидуального жилищного строительства, а не для многоквартирного.

Судебная коллегия удовлетворила требования о сносе самовольной постройки, подчеркнув следующее: «Возведение пятиэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, является грубым нарушением вида разрешенного использования и влечет признание строения самовольной постройкой» [5].

Это решение демонстрирует принцип приоритета земельного собственника. Несоответствие виду разрешенного использования — один из основных признаков самовольной постройки. Собственник земли имеет право требовать ее снос через негаторный иск.

Статья 222 ГК РФ, переработанная в 2018 г., создала сложный механизм: лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности (ч. 2), но суд может признать его при соблюдении условий (ч. 3). Собственник же земельного участка приобретает право на возведенный объект через механизм ч. 3.2 (если приведет самострой в соответствие с требованиями) [1].

Обзор судебной практики ВС РФ от ноября 2022 г. указывает на две типичные ошибки судов:

1. признание самостроя собственностью строителя при отсутствии оснований (ч. 3 ст. 222);
2. отказ собственнику участка в праве на легализацию по причине истечения сроков [5].

3. Исковая давность: момент исчисления и защита добросовестных приобретателей

Критическая позиция ВС РФ сформирована в Определении от 08.07.2025 (по аналогии с делом о земле, полученной преступным путем): срок исковой давности по виндикационному иску начинает течь не с момента нарушения, а с момента, когда истец узнал (должен был узнать) о нарушении и о надлежащем ответчике [12].

Защита добросовестных приобретателей (ст. 302 ГК РФ) усложнена. Если имущество возмездно приобретено у лица без права его отчуждать, собственник может истребовать его, но только до истечения трех лет со дня регистрации в ЕГРН (п. 4 ст. 302 ГК РФ, введен в 2019 г.). Обзор ВС РФ от 19.11.2025 указывает: практика по-прежнему допускает ошибки в определении момента регистрации [1].

4. Судебная практика 2024–2025 гг.: унификация или хаос?

Обзор судебной практики ВС РФ от 19 ноября 2025 г. (одобрен Президиумом) собрал позиции по делам о защите прав на земельные участки с непротиворечивым результатом:

1. длящиеся нарушения (например, незаконное занятие участка) не подпадают под исковую давность по негаторному иску;
2. разграничение виндикации и негации должно строиться на факте владения, а не на субъективных мотивах истца;
3. добросовестность приобретателя не может служить защитой, если принцип единства судьбы нарушен (т. е. здание продано без земли) [1].

Позиция по самовольной постройке: если объект находится на земле, принадлежащей другому лицу, и собственник земли требует снос, суд не может отказать, ссылаясь на давность или «добросовестность» строителя (Обзор от 19.11.2025, тезис V). Это усиливает защиту прав земельных собственников [4].

Выводы и рекомендации

Судебная практика демонстрирует эволюцию в сторону укрепления защиты вещных прав, но сохраняются коллизии:

1. требуется четкий стандарт разграничения виндикации и негации в судебных решениях;
2. момент исчисления исковой давности должен быть выверен в каждом конкретном деле;
3. следует развивать правовую позицию о приоритете земельного собственника при конфликте с объектами на участке (отражено в Обзоре ВС РФ от 19.11.2025).

Для использования на практике можно рекомендовать следующее:

1. дополнить ст. 304 ГК РФ уточнением о длящихся нарушениях;
2. внести в Постановление Пленума ВС РФ № 10/22 дополнительные тезисы о разграничении исков;
3. развивать цифровизацию ЕГРН для фиксации фактического владения. Это повысит защиту прав собственников и снизит количество судебных ошибок.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4128.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 2015, № 29, ст. 4364.
4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2025 г. № 1 (утвержден Президиумом ВС РФ) // Регионсервис : [сайт]. — URL: https://regionservice.com/publications/19-noyabrya-2025-g-prezidiumom-verhovnogo-suda-rf-utverzhden-obzor-sudebnoj-praktiki-po-delam-svyazannym-s-predostavleniem-i-ispolzovaniem-publichnyh-zemelnyh-uchastkov-dlya-czelej-stroitelstva-2
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом ВС РФ 16.11.2022) // Бюллетень ВС РФ. — 2023. — № 1. — URL: https://www.vsrf.ru/files/14561/
6. Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости. — Москва : Статут, 2020. — 110 с.
7. Защита прав собственников земельных участков и объектов недвижимости // Энциклопедия судебной практики / Сост. Верховный суд РФ. — Москва : ГАРАНТ, 2025.
8. Защита права собственности через негаторный иск: процедура, условия и отличия от виндикационного иска // Антонов и партнёры. Адвокатское бюро. Статья-комментарий. — URL: https://pravo163.ru/grazhdansko-pravovoj-metod-regulirovaniya-obshhestvennyx-otnoshenij/ (дата обращения: 13.01.2026).
9. Истребование земельного участка из чужого незаконного владения: сроки исковой давности // Ревякины и партнеры. Адвокатская фирма. Статья-комментарий. — URL: http://advokatrev.ru/istrebovanie-zemelnogo-uchastka-iz-chuzhogo-nezakonnogo-vladeniya/ (дата обращения: 13.01.2026).
10. Признание права собственности на самовольное строение. Определение подведомственности споров о признании права собственности на самовольное строение // ГАРАНТ.РУ : [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/consult/civil_law/1659473/
11. ВС запретил государству изымать участок после истечения срока давности. — Текст : электронный // ПРАВО.RU : [сайт]. — URL: https://pravo.ru/news/259945/ (дата обращения: 14.01.2026).
12. Вещное право: что это такое, виды и ключевые особенности // Moscow digital school. Аналитическая статья. — URL: https://mosdigitals.ru/blog/veschnoe-pravo-chto-eto-takoe-vidy-i-klyuchevye-osobennosti
13. Отличие виндикационного иска от негаторного. — Текст : электронный // КонсультантПлюс : [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/otlichie_vindikacionnogo_iska_ot_negatornogo/ (дата обращения: 14.01.2026).
14. Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 2025 г. № 305-ЭС24-23370 по делу № А40-213347/2023. — Текст : электронный // ГАРАНТ.РУ : [сайт]. — URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/411793032/ (дата обращения: 14.01.2026).
15. Определение Верховного Суда Российской Федерации по делу № А40-35024/2023. — Текст : электронный // Верховный суд Российской Федерации : [сайт]. — URL: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf_ec/2377042 (дата обращения: 14.01.2026).
16. Установление границ земельного участка. Исковая давность. — Текст : электронный // КонсультантПлюс : [сайт]. — URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/ustanovlenie_granic_zemelnogo_uchastka_iskovaya_davnost/ (дата обращения: 14.01.2026).