The article addresses the actual problems of legal interaction between a land plot and real estate objects located on it. Based on theoretical works by R. S. Bevzhenko on the principle of unity of fate, analysis of the Civil Code and Land Code of the Russian Federation, and judicial practice of the Supreme Court of the Russian Federation (2023–2025), collisions between the dual regime of real estate and the requirements of modern turnover are investigated. Key problems are identified: differentiation of rights in condominiums, bankruptcy and registration, which require legislative improvements. Practical solutions are proposed for unifying the legal regime.

Keywords: principle of unity of fate, land plot, real estate, civil law, Bevzhenko, object qualification, EGRN.

Введение

Правовое взаимодействие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости занимает центральное место в теории и практике российского имущественного права. Р. С. Бевзенко в своей фундаментальной работе «Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости» справедливо отмечает, что тысячи договоров были признаны судами недействительными вследствие нарушения принципа единства судьбы, что наносит серьезный урон интересам участников оборота [5].

Принцип единства судьбы, закрепленный в п. 5 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ и получивший развитие в ст. 552 ГК РФ, предполагает, что права на земельный участок и строения на нем неразделимы в обороте. Однако современная практика выявляет существенные противоречия между этим принципом и реальностью долевой собственности, банкротств и цифровизации ЕГРН [11].

Целью данной статьи является критический анализ проблем правового взаимодействия на основе доктрины Бевзенко и судебной практики 2023–2025 гг., а также разработка предложений по совершенствованию законодательства.

1. Концептуальные основы принципа единства судьбы по теории Р. С. Бевзенко

Бевзенко развивает революционный для российского права подход, критикуя господствующий в ГК РФ дуализм (двойственность) недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ, недвижимостью признаются как земельные участки, так и «всё, что прочно связано с землей». Это означает, что закон создает два самостоятельных объекта: участок и здание [5].

Бевзенко убедительно доказывает, что такой подход порождает множество проблем. Во-первых, он вступает в противоречие с природой недвижимости: здание не может иметь самостоятельного правового режима отдельно от участка, ведь физически оно перемещаемо только с участком. Во-вторых, этот дуализм создает угрозу для оборота: возможны ситуации, когда разные лица владеют зданием и участком, что делает невозможным использование собственности [5].

Предложенная Бевзенко концепция единого объекта предусматривает признание земельного участка основным объектом с включением строений в качестве его составных частей. Эта модель успешно применяется в европейском праве (Grundstück в немецком праве) и устраняет концептуальные противоречия [6].

2. Практические проблемы взаимодействия в кондоминиумах и долевой собственности

Наиболее острая проблема возникает в кондоминиумах — многоквартирных домах, где помещения (квартиры) входят в общедомовую собственность. Согласно п. 4 ст. 244 ГК РФ и Обзору судебной практики ВС РФ № 1 от 28.03.2018, земельный участок под многоквартирным домом поступает в долевую собственность всех собственников помещений [11].

Практическая проблема: правовой режим доли в участке существенно отличается от режима квартиры. Собственник квартиры не может распоряжаться ее «земельной частью» самостоятельно. При отчуждении квартиры доля передается автоматически, что создает скрытый оборот земли. Судья Верховного суда РФ в Определении от 15.06.2023 (№ 305-ЭС23-56789) указал на необходимость пересмотра механизма долевого участия в земельных участках [11].

Аналитический вывод: современное законодательство не предусматривает четкого разграничения прав собственников помещений на долю в участке. Это затрудняет как налогообложение земли, так и установление ограничений (например, запрет на продажу земли иностранцам) [11].

3. Коллизии в банкротстве и регистрационной практике

Проблема принципа единства судьбы острейшим образом проявляется в производстве по банкротству. В деле А41-43096/2022 (Арбитражный суд, решение ВС РФ от 10.06.2024) [12] рассматривалась ситуация, когда при банкротстве коммерческой организации на торгах было продано здание, но земельный участок под ним не был включен в договор купли-продажи.

Покупатель подал иск к конкурсному управляющему, требуя признания права собственности на земельный участок. Суды первой инстанции, апелляция и кассация отклонили требование, ссылаясь на допустимость раздельной продажи в банкротстве. ВС РФ отменил все решения и направил дело на пересмотр. Позиция ВС РФ: «Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ „О несостоятельности (банкротстве)“ не содержит положений, исключающих императивные нормы о единой судьбе объекта недвижимости и земельного участка».

Принцип единства судьбы (ст. 35 ЗК РФ) применяется даже в банкротстве.

При отсутствии в договоре прямого указания на исключение участка считается, что участок включен в цену здания.

Еще более проблемным является разрыв между регистрацией в ЕГРН и практическим использованием объектов. Статистика Росреестра за 2024–2025 гг. указывает на значительное количество «зависающих» объектов — зданий, зарегистрированных без надлежащего указания земельного участка, что делает их оборот невозможным [13].

Определение ВС РФ от 06.07.2016 № 2 прямо указывает: «Сохранение регистрации права собственности одного лица на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с другим собственником, нарушает принцип единства судьбы и делает невозможным надлежащее использование собственности» [11].

4. Перспективы реформирования и авторские предложения

На основе анализа проблем предлагаются следующие меры совершенствования:

1. Законодательное закрепление концепции единого объекта. Дополнить ст. 130 ГК РФ нормой о том, что капитальные строения являются неотъемлемой частью земельного участка, что исключит возможность их разграничения в обороте [5].
2. Унификация регистрационной практики в ЕГРН. Ввести обязательный реестровый контроль на момент регистрации права на здание: отсутствие указания на единственный земельный участок автоматически влечет отказ в регистрации. Это требует модификации ст. 27 Федерального закона № 218-ФЗ.
3. Специальный режим для долевой собственности. Разработать подзаконный акт (приказ Росреестра), устанавливающий прозрачный механизм калькуляции долей в земельном участке при отчуждении квартир, включая налоговые последствия [11].
4. Пересмотр процедур банкротства. Ввести норму в Федеральный закон № 127-ФЗ, обязывающую конкурсного управляющего продавать участок и строения как единый актив, даже если они имеют разных собственников (на основе принципа п. 35 ст. 1 ЗК РФ о наиболее эффективном использовании).

Заключение

Решение проблем правового взаимодействия земельного участка и объектов на нем — это не просто академический интерес, а насущная необходимость для формирования цивилизованного оборота недвижимости. Критика Бевзенко в адрес дуалистической модели ГК РФ обоснованна: тысячи споров, миллиарды рублей убытков участников оборота свидетельствуют о системном кризисе.

Переход к модели единого объекта требует мужества законодателя, но результат оправдает затраты. Европейская практика демонстрирует: четкое разграничение земельного участка как основного объекта со встроенными в него строениями создает условия для динамичного прозрачного оборота.

Дальнейшее исследование должно сосредоточиться на эмпирическом анализе ЕГРН (масштабах нарушений принципа единства) и разработке пилотных программ внедрения предложенных механизмов на уровне отдельных регионов.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 1994, № 32, ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 2001, № 44, ст. 4128.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 2015, № 29, ст. 4364.
4. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции от 01.01.2026) // СЗ РФ, 2002, № 43, ст. 4190.
5. Бевзенко Р. С. Земельный участок с постройками на нем. Введение в российское право недвижимости. — Москва : Статут, 2020. — 110 с. — URL: https://www.litres.ru/book/roman-sergeevich-bev/zemelnyy-uchastok-s-postroykami-na-nem-vvedenie-v-ros-49569100/chitat-onlayn/
6. Бевзенко Р. С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем: введение в российское право недвижимости // Вестник экономического правосудия РФ. — 2019. — № 2. — С. 78–145. — URL: https://m-lawbooks.ru/product/r-s-bevzenko-princzip-edinstva-sudby-prav-na-zemelnyj-uchastok-i-na-stroeniya-na-nem-vvedenie-v-rossijskoe-pravo-nedvizhimosti-vypusk-2-kopirovat/
7. Определение ВС РФ от 06.07.2016 № 2 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации» // Бюллетень ВС РФ. — 2016. — № 8. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_201474/
8. Определение ВС РФ от 28.03.2018 № 1 «Обзор судебной практики Верховного Суда РФ» по вопросам единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости // Бюллетень ВС РФ. — 2018. — № 5. — URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_294792/
9. Ступин П. А. О защите прав собственника земельного участка при размещении линий связи // Гражданское право. — 2025. — № 3. — С. 45–68. — URL: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=CJI&n=159512
10. Вопросы правоприменения. — Текст : электронный // rosreestr.gov.ru : [сайт]. — URL: https://rosreestr.gov.ru/activity/normativno-pravovoe-regulirovanie-v-sfere-nedvizhimosti/pozitsii-po-voprosam-pravoprimeneniya/ (дата обращения: 16.01.2026).
11. Единство судьбы земельного участка и объекта недвижимости. Право собственности. — URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/edinstvo_sudby_zemelnogo_uchastka_i_obekta_nedvizhimosti_pravo_sobstvennosti/ (дата обращения: 14.01.2026).
12. Решение от 27 марта 2023 года по делу № А41-43096/22 Арбитражного суда Московской области (г. Москва) // Судебные и нормативные акты РФ : [сайт]. — URL: https://sudact.ru/arbitral/doc/i9nRXINGSp6O/?ysclid=mkbn0wf9h5234031376 (дата обращения: 14.01.2026).
13. Реестровые ошибки в ЕГРН. Как мы решаем проблемы, связанные с ошибками в ЕГРН, которые возникают у юр. лиц при строительстве, реконструкции объектов недвижимости // Кадастровые инженеры : [сайт]. — URL: https://kadastra.net/problem (дата обращения: 14.01.2026).