Статья посвящена комплексному анализу современных тенденций изъятия земельных участков для государственных нужд в Российской Федерации в 2025 году. Автор исследует нормативные новации главы VII.1 Земельного кодекса РФ, оценивает влияние конституционного контроля и судебной практики Верховного Суда РФ на формирование новых стандартов защиты прав собственников. На основе доктринального анализа выявлены пробелы в регулировании компенсационного механизма и предложены пути их устранения, в частности, через введение персонализированной компенсационной формулы, двухэтапного уведомления и бонусного коэффициента, что способно обеспечить подлинную защиту имущественных прав граждан при реализации публичных проектов.

Ключевые слова: изъятие, земельный участок, компенсация, публичные нужды, судебная практика, собственность.

Важнейшей тенденцией модернизации земельного законодательства Российской Федерации в последние годы стала цифровизация процедуры отчуждения земельных участков для государственных нужд. Новый этап реформирования главы VII.1 Земельного кодекса РФ ознаменовал Федеральный закон от 28 декабря 2024 года № 538-ФЗ, вступивший в силу 1 марта 2025 года [2]. Несмотря на то, что данная реформа воспринимается прежде всего как технико-процессуальная, её подлинная значимость лежит гораздо глубже — в попытке усилить транспарентность и обоснованность каждого изымаемого участка.

Федеральный закон № 538-ФЗ сократил сроки осуществления ключевых процедур: например, проверка схем размещения участка была сокращена с шестидесяти до тридцати дней, а интервал между публикацией извещения и проведением аукциона уменьшился до десяти рабочих дней. Эта формальная оптимизация, однако, не ограничивается лишь ускорением процесса. Переход на полностью электронное взаимодействие через интеграцию Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и государственной информационной системы торгов не просто устраняет избыточную бюрократизацию, но и качественно изменяет логику взаимодействия правообладателей с государством. Именно такое реформирование существенно минимизирует риски манипуляций и коррупции, повышая одновременно и требования к самим органам власти, которые теперь вынуждены аргументированно доказывать реальность и приоритетность публичных целей.

Одним из знаковых нововведений стало обязательное условие независимой верификации оценки земельных участков, отчуждаемых для государственных нужд. Согласно ч. 18 ст. 56.8 ЗК РФ в новой редакции, отчуждение допускается исключительно после публикации заключения саморегулируемой организации оценщиков в реестре Росреестра. Подобная мера направлена прежде всего на исключение ситуации, при которой органы власти могли бы использовать заведомо некорректные, ангажированные отчёты об оценке, нанося существенный имущественный ущерб правообладателям [3]. Таким образом, реформирование в данном аспекте выходит за рамки чисто процедурной нормы и становится элементом обеспечения конституционного права граждан на справедливую компенсацию.

Особого внимания заслуживает также положение, согласно которому решение об изъятии утрачивает свою юридическую силу, если объект капитального строительства не будет включён в утверждённые правила землепользования и застройки в течение трёх лет (новая ч. 7.1 ст. 56.4 ЗК РФ). Это нововведение формирует чёткую корреляцию между актами территориального планирования и самим фактом изъятия, тем самым ограничивая возможности для произвольного вмешательства органов власти и устанавливая критерий реальности и целесообразности публичных проектов.

Конституционный контроль за легитимностью и соразмерностью изъятия в 2024 году существенно дополнил вышеуказанную нормативную основу. Важнейшим прецедентом стало постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июня 2024 года № 29-П, которое подтвердило фундаментальную правовую позицию о необходимости строгой доказуемости публичного интереса и непревышении пределов допустимых ограничений частной собственности. Суд указал, что любое решение о земельном отчуждении обязано удовлетворять трём ключевым критериям: утверждённой градостроительной документации, отсутствию реальных альтернатив размещения объектов и равновесию имущественного положения собственника до и после изъятия. Именно отсутствие одного из этих условий суд квалифицировал как несоразмерность и, следовательно, конституционную ничтожность решения об отчуждении [5].

С точки зрения юридической доктрины, необходимость повышения прозрачности и недопущения злоупотреблений не может ограничиваться только техническими инновациями. В этой связи заслуживает внимания позиция К. А. Сухановой, которая справедливо отмечает, что главной гарантией защиты прав собственников должна стать чёткая дефиниция оснований изъятия, а не только процедурные новации. В частности, по её мнению, «чрезмерно эластичные формулировки ст. 49 ЗК РФ переводят вопрос из правового в управленческий и открывают двери для расширительного толкования» [6, с. 201]. Данная позиция прямо указывает на необходимость законодательного закрепления закрытого перечня оснований и проектов федерального значения, что позволит существенно снизить риски произвольного вмешательства и укрепить режим неприкосновенности собственности.

Кроме того, существенной проблемой, сохраняющей актуальность и после введения новых правил, является вопрос полноценности компенсационного механизма. Современная судебная практика и теоретические разработки подтверждают, что справедливая компенсация должна учитывать не только рыночную стоимость участка, но и так называемый «маржинальный ущерб», включающий потери от нарушения экономической активности, расходов на переезд и иные издержки. Очевидно, что без внедрения таких расширенных подходов, любые меры по обеспечению процедурной прозрачности окажутся недостаточными для эффективной защиты прав правообладателей.

Подводя промежуточный итог, следует отметить, что последние изменения в главе VII.1 Земельного кодекса РФ существенно продвинули институт изъятия в направлении процедурной прозрачности и ответственности органов власти за обоснование решений. Вместе с тем остаётся нерешённой центральная проблема чёткой идентификации и категоризации публичных нужд. Конституционный контроль и предложения правовой доктрины настойчиво подталкивают законодателя перейти от поверхностной формальной детализации к глубокому содержательному уточнению правовых оснований изъятия. Именно такой подход позволит обеспечить баланс публичных и частных интересов, минимизируя конфликтность, повышая легитимность решений органов власти и утверждая прозрачный, справедливый режим публичного отчуждения.

Современный этап правоприменения института изъятия земельных участков для государственных нужд демонстрирует выраженную трансформацию судебного подхода: от формальной проверки процедурных аспектов к углублённому анализу реальных последствий для имущественного статуса правообладателя. При этом Верховный Суд Российской Федерации последовательно закрепляет подход, согласно которому правообладатель не должен нести финансовых и организационных рисков, вызванных недобросовестностью или ошибками органов власти.

Наиболее показательным проявлением этого тренда стало определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15 апреля 2025 года № 305-ЭС24–23370 по делу № А40–213347/2023. Вопреки позициям нижестоящих судов, которые ранее сосредоточились исключительно на соблюдении процедуры изъятия, Верховный Суд принципиально пересмотрел основания спора, подчеркнув необходимость сохранения имущественного статуса арендатора в ситуации частичного изъятия земельного участка. Суд установил, что кадастровые ошибки органов власти, выразившиеся в необоснованном изменении границ участка и отсутствии своевременных регистрационных действий, являются прямым нарушением принципа добросовестности публичной власти. Также, Верховный Суд сформулировал правовую позицию, согласно которой риски кадастрово-регистрационных нарушений должны полностью возлагаться на инициатора изъятия, что означает невозможность переложения последствий технических ошибок на правообладателя и обязательность двойного взыскания судебных расходов в качестве санкции за допущенные нарушения [4].

Помимо непосредственного имущественного возмещения, судебная практика начала активно учитывать и косвенные, «экономико-функциональные» убытки. В решении по делу № А40–128594/2020 (Определение Верховного Суда РФ от 8 июня 2023 года № 305-ЭС23–2686) Судебная коллегия подтвердила право собственника требовать возмещения расходов, связанных с нереализованным инвестиционным проектом, включая упущенную выгоду и транзакционные издержки, такие как арендные платежи и выплаты по инвестиционным контрактам. Суд признал правомерным включение таких затрат в перечень возмещаемых убытков, если будет доказана их прямая причинно-следственная связь с актом публичного отчуждения. Таким образом, компенсационная модель перестала ограничиваться лишь формальной рыночной стоимостью участка, получив расширенное экономическое наполнение и акцентируя необходимость сохранения предпринимательского потенциала пострадавшей стороны.

Эти судебные акценты фактически формируют новый принцип, в соответствии с которым любое вмешательство государства в имущественную сферу собственника не должно вести к ухудшению его экономического положения. Речь идёт о реализации принципа «равенства бремени» публичного развития, при котором собственник оказывается защищён не только процедурными, но и материальными гарантиями от возможных негативных последствий государственных проектов.

Данный правоприменительный подход находит поддержку и в доктрине. В частности, Е. С. Бажанов в своей работе подчёркивает необходимость качественного пересмотра компенсационной модели, настаивая на включении не только рыночной оценки, но и дополнительных параметров. Как он отмечает, «компенсация за изъятие должна отражать не только текущую рыночную стоимость, но и упущенную выгоду, затраты на независимую экспертизу и моральный вред в случаях утраты единственного жилья или семейного бизнеса» [1]. Подобная трактовка расширяет традиционное понимание справедливости компенсации, превращая её в механизм полноценного восстановления имущественного и нематериального статуса собственника.

Опираясь на аналитические выводы судебной практики и доктринальные предложения, представляется необходимым законодательное закрепление новой модели компенсационного механизма. В частности, целесообразно внедрить персонализированную формулу убытков, рассчитываемых на основе суммарного коэффициента, включающего документально подтверждённые инвестиции, прогнозируемую упущенную выгоду и текущую рыночную стоимость участка. Данная модель позволяет учесть индивидуальные особенности каждого случая отчуждения, обеспечивая реальную, а не формальную защиту имущественных интересов собственника.

Дополнительным инструментом по снижению конфликтности может выступить двухконтурная процедура уведомления, при которой собственник за 180 дней до прекращения права собственности получает предварительное соглашение о выкупе с прозрачным расчётом компенсации, а за 90 дней до этого события — окончательный документ, учитывающий все его возражения и уточнения. Несоблюдение такого порядка следует признать самостоятельным основанием для отмены решения об изъятии, тем самым усилив дисциплину публичных органов и их ответственность за своевременность и точность оценки.

Также следует нормативно закрепить бонус-коэффициент в размере 15 % от компенсационной выплаты в случае добровольного и внесудебного урегулирования вопроса об отчуждении. Такая мера призвана стимулировать добросовестное и оперативное решение конфликтов, одновременно снижая нагрузку на судебные органы и ускоряя реализацию инфраструктурных проектов.

Не менее важным элементом обеспечения прав является введение обязательной проверки решений об изъятии Росреестром, исключающей возможность технических ошибок, таких как наложение границ участков. Отсутствие соответствующих кадастровых сведений должно служить основанием для приостановления регистрационных действий.

Таким образом, анализ судебной практики и актуальных доктринальных позиций позволяет заключить, что институт изъятия земельных участков в 2025 году переходит на качественно новый уровень. Судебная и академическая трактовки проблемы указывают на необходимость комплексного и многоаспектного подхода к защите собственника, при котором важна не только формальная справедливость процедуры, но и реальное восстановление имущественного положения. Законодательное закрепление данных предложений будет способствовать формированию эффективного и сбалансированного механизма отчуждения, исключающего ущемление конституционных гарантий и обеспечивающего справедливое распределение публичных рисков и частных интересов.

Литература:

1. Бажанов, Е. С. К вопросу о компенсации за изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Научный лидер. — 2025. — № 11 (212). — URL: https://scilead.ru/article/8318-k-voprosu-o-kompensatsii-za-izyatie-zemelnogo (дата обращения: 17.06.2025)
2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и признании утратившей силу части 7 статьи 34 Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»»: Федеральный закон от 28 дек. 2024 г. № 538-ФЗ [Электрон. ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации. — 2025. — 9 янв. — URL: https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202412280043 (дата обращения: 17.06.2025).
3. Земельный кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ: в ред. от 20 марта 2025 г. [Электрон. ресурс] // Официальный интернет-портал правовой информации. — 2025. — URL: https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202503200001 (дата обращения: 17.06.2025).
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного уда Российской Федерации от 15 апр. 2025 г. № 305-ЭС24–23370 по делу № А40–213347/2023 [Электрон. ресурс] // АПК РФ. Кодекс. — 2025. — URL: https://apkrfkod.ru/pract/opredelenie-sudebnoi-kollegii-po-ekonomicheskim-sporam-verkhovnogo-suda-rossiiskoi-federatsii-ot-15042025-n-305-es24–23370-po-delu-n-a40–2133472023/ (дата обращения: 17.06.2025).
5. Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 11 июня 2024 г. № 29-П «По делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина И. А. Ермака» [Электрон. ресурс] // Российская газета. — 2024. — 5 июля. — URL: https://rg.ru/documents/2024/07/05/postanovlenie29.html (дата обращения: 17.06.2025).
6. Суханова, К. А. О гарантиях прав при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд / К. А. Суханова. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2023. — № 1 (448). — С. 199–201.