Расторжение договора аренды — это осознанное юридическое действие, влекущее за собой прекращение арендных отношений, но не обязательно полное прекращение всех взаимосвязей между сторонами. Необходимо учитывать предшествующие обстоятельства и последствия расторжения при анализе конкретной ситуации.
В статье 619 ГК РФ (ч. 2) [1] закреплены особые условия для преждевременного прекращения арендного соглашения, а в статье 620 ГК РФ (ч. 1) [2] определены основания, позволяющие арендатору расторгнуть договор по своей инициативе. Однако, этот перечень не является закрытым и может быть расширен положениями закона или условиями самого договора аренды.
Следовательно, стороны арендных отношений могут предусмотреть в договоре дополнительные причины для его расторжения, которые не связаны с неисполнением обязательств. Расторжение договора аренды на таком основании будет неправомерным, что подтверждается судебной практикой, в частности, Определением Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. [4]
Важно отметить различие между уведомлением о нарушении обязательств арендатором и уведомлением о расторжении договора. Согласно абз. 7 ч. 2 ст. 619 ГК РФ, арендодатель обязан письменно уведомить другую сторону о необходимости соблюдения условий договора. Такое уведомление не является предложением о расторжении арендного соглашения. Получение арендатором подобного предупреждения является обязательным условием для удовлетворения исковых требований арендодателя в будущем.
Если арендатор не устранил нарушения в установленный срок, арендодатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении арендных отношений. В этом случае применяется п. 2 ч. 1 ст. 452 ГК РФ, содержащий общее правило расторжения договоров, поскольку порядок расторжения арендных договоров не урегулирован в ч. 1 ст. 619 ГК РФ.
В соответствии с положениями ч. 2 ст. 620 ГК РФ, направление уведомления о несоблюдении условий договора арендатором не является обязательной процедурой. Она требуется перед обращением в суд только в том случае, если это предусмотрено в договоре аренды. Однако, уведомление о расторжении соглашения обязательно направляется в соответствии с ч. 1 ст. 452 ГК РФ.
Согласно российскому законодательству, сторона может обратиться в суд для одностороннего прекращения арендных отношений в следующих случаях:
— в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ, сторона, желающая в одностороннем порядке отказаться от исполнения соглашения, должна уведомить других участников договора за 1 месяц и более, а при аренде недвижимости — за 3 месяца, если иной срок не установлен договором или законом;
— если сторона не получила ответа в срок, указанный в уведомлении, законе или договоре. Согласно п. 2 ч. 1 ст. 452 ГК РФ, при отсутствии соответствующих указаний этот срок составляет 30 дней;
— после получения отказа в расторжении соглашения от другой стороны договора.
Арендодатель не лишается права на одностороннее расторжение арендного договора, заключенного на неопределенный срок, по основаниям, указанным в ч. 2 ст. 619 ГК РФ. В случае нарушения сроков направления уведомления, с арендатора можно взыскать соответствующие убытки.
Прекращение договора аренды также возможно при нарушении условий о своевременном внесении арендных платежей. Если подобные нарушения были допущены более двух раз подряд, арендодатель имеет право обратиться в суд для расторжения договора даже после погашения задолженности. В этом случае арендодатель должен направить арендатору уведомление о расторжении договора аренды в течение разумного времени после погашения задолженности. Разумность этого срока определяется судом индивидуально в каждом конкретном случае.
На сегодняшний день законодательством не предусмотрена унифицированная форма уведомления о расторжении соглашения, поэтому оно может быть составлено в письменном, произвольном виде [7].
А. А. Паздерин отмечает, что также необходимо сохранить доказательство направления извещения об отказе от арендного договора в одностороннем порядке [5].
Основные способы передачи инициатором расторжения договора указанных документов.
Во-первых, отправка письма по электронной почте в качестве дополнительного способа для привлечения внимания другой стороны договора и оперативной передачи информации.
Во-вторых, отправка заказного письма по почте с описью вложения и уведомлением о вручении на согласованный или юридический адрес контрагента.
В-третьих, вручение письма лично под расписку.
Анализ статьи 651 Гражданского кодекса РФ показывает, что отсутствует законодательное требование о регистрации прекращения договора аренды, направленное на защиту прав арендодателя. Этот пробел в законодательстве приводит к неоднозначной практике в отношении необходимости регистрации соглашений о расторжении арендного договора.
Исследование вопроса выявило, что, несмотря на правовое регулирование основных аспектов арендных отношений, в гражданском законодательстве возникают арбитражные споры.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения сроком от одного года подлежит государственной регистрации, и с момента такой регистрации считается заключенным. Однако, как отмечалось ранее, законодательство РФ не предусматривает обязательной регистрации прекращения договора.
В Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» было внесено положение, позволяющее одной из сторон договора аренды недвижимости обратиться в суд с заявлением о государственной регистрации в течение трех месяцев с даты заключения договора (статья 51 ФЗ № 218-ФЗ).
В Письме Министерства финансов России от 26 февраля 2021 г. № 03–05–05–03/13425 [3] подчеркивается, что дополнительное соглашение к договору аренды, вносящее в него изменения, также подлежит обязательной государственной регистрации. При этом, отсутствуют указания на регистрацию соглашений о расторжении договора.
Поэтому предлагается дополнить пункт 1 статьи 452 ГК РФ положением о том, что соглашения о расторжении договора аренды подлежат государственной регистрации, если сам договор аренды был зарегистрирован.
Предложение о дополнении пункта 1 статьи 452 ГК РФ положением об обязательной государственной регистрации соглашений о расторжении договора аренды, если сам договор был зарегистрирован, является логичным развитием существующего правового регулирования и имеет под собой ряд оснований.
Во-первых, это обеспечивает единообразие и системность в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью. Если договор аренды, порождающий вещные права и обременяющий объект недвижимости, подлежит регистрации, то логично и прекращение этого обременения также регистрировать.
Во-вторых, это может упростить процедуру подтверждения факта расторжения договора в случае возникновения споров между сторонами. Наличие записи о регистрации соглашения о расторжении в ЕГРН будет являться неоспоримым доказательством прекращения арендных отношений.
Литература:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 24 июля 2023 г. N 339-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — N 5. — Ст. 410.
- Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изм. и доп. от 8 августа 2024 г. N 237-ФЗ) // «Российская газета». 1994. N 238–239.
- Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 26 февраля 2021 г. № 03–05–05–02/13235 «Об исчислении земельного налога организациями в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» («блокированной жилой застройки»), используемых по их целевому назначению» // «Официальный интернет-портал правовой информации» (www.pravo.gov.ru). 2021.
- Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2015 года N 310-ЭС15–4004 «Об оставлении без изменения судебных актов, которыми отказано в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды» [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://sudact.ru (дата обращения: 16.09.2025).
- Паздерин А. А. Правовое регулирование взаимоотношений сторон по договору аренды транспортного средства с экипажем // Молодой ученый. — 2022. — № 40(174). — С. 44–46.
- Рязанцева С. В. Изменение и расторжение договора аренды недвижимости // Экономика и социум. — 2023. — № 4–2 (23).
- Шварц Э. А. Особенности расторжения договора аренды // Вестник магистратуры. — 2022. — № 11–2 (134). — С. 61–63.
