The article examines current issues related to the conclusion and performance of contracts for the sale of residential premises in the context of the modern development of civil legislation. Particular attention is paid to the analysis of legal risks arising at the stages of transaction execution, registration of ownership transfer, and fulfillment of the parties’ obligations. The author identifies key shortcomings of the existing legal regulation, including the lack of a unified procedure for concluding electronic transactions, the insufficient regulation of intermediary activities, and the inadequate protection of bona fide purchasers. Based on the results of the study, proposals are made to improve legislation and practice in order to enhance legal certainty and transparency in the turnover of residential real estate.

Keywords: contract of sale, residential premises, real estate, registration of ownership, legal risks, bona fide purchaser, digitalization of transactions, escrow account.

Договор купли-продажи жилого помещения является одной из самых распространённых и социально значимых гражданско-правовых сделок. Корректное заключение и исполнение такого договора влияет не только на имущественные интересы участников сделки, но и на реализацию конституционного права граждан на жильё. Несмотря на наличие подробного законодательства, практика применения норм демонстрирует, что сделки с жилыми помещениями остаются источником множества споров. Основные трудности возникают при оформлении договора, проверке правового статуса объекта, государственной регистрации перехода права собственности и выполнении обязательств сторон. Цель статьи — выявить ключевые проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилого помещения и предложить пути их решения.

Одной из ключевых проблем на стадии заключения договора является несоблюдение требований к форме и содержанию сделки. Согласно ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, а по смыслу ст. 558 ГК РФ — должен содержать сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением. Однако на практике стороны часто игнорируют это требование, ограничиваясь указанием лишь адреса объекта и цены. Это создаёт риск признания сделки недействительной, поскольку суды расценивают отсутствие таких сведений как нарушение прав лиц, проживающих в помещении. Так, Верховный Суд РФ отметил, что непредставление сведений о зарегистрированных жильцах нарушает права граждан и может являться основанием для признания договора ничтожным (Определение ВС РФ от 15.11.2023 № 18-КГ23–147). Поэтому несоблюдение требований к форме и содержанию договора купли-продажи жилого помещения создаёт риск его признания недействительным и нарушает права зарегистрированных жильцов.

Вторая существенная проблема связана с цифровизацией сделок. Законодательство допускает использование электронной подписи, однако порядок заключения договора купли-продажи в электронной форме до конца не урегулирован. Отсутствие единого подхода создаёт риск признания сделки незаключённой. Проблемой остаётся также проверка правового статуса объекта недвижимости, так как сведения ЕГРН не всегда достоверны. Неурегулированность деятельности посредников (риелторов) создаёт правовую неопределённость и способствует злоупотреблениям.

После заключения договора основное значение приобретает его исполнение. Наиболее распространённые проблемы связаны с моментом перехода права собственности и фактической передачей помещения. Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности подлежит государственной регистрации, но фактическая передача объекта часто осуществляется до её завершения. Это создаёт неопределённость в отношении распределения рисков. Другая проблема — несоответствие состояния жилого помещения условиям договора. Закон не устанавливает критериев качества жилья, что приводит к противоречивым решениям судов. Проблемы расчётов между сторонами также остаются актуальными: несмотря на возможность использования эскроу-счетов, многие сделки совершаются без документального подтверждения, что повышает риск мошенничества. Особое внимание требует вопрос снятия с регистрационного учёта и освобождения помещения. В некоторых случаях продавцы затягивают выезд, что вынуждает покупателей обращаться в суд. Защита прав добросовестных приобретателей также остаётся проблемной, поскольку суды по-разному толкуют критерии добросовестности. Как итог, исполнение договора купли-продажи жилого помещения осложняется вопросами передачи объекта, соответствия его состояния договорным требованиям, расчётов и защиты добросовестного приобретателя, что создаёт правовую неопределённость и повышает риск споров.

Для устранения указанных проблем представляется целесообразным:

1. Закрепить в Гражданском кодексе исчерпывающий перечень обязательных условий договора купли-продажи жилого помещения, включая сведения о зарегистрированных лицах и характеристиках объекта.
2. Разработать нормативное регулирование электронных сделок с недвижимостью, включающее порядок идентификации сторон и электронную регистрацию перехода права собственности.
3. Принять федеральный закон о риелторской деятельности, предусматривающий лицензирование, контроль и ответственность посредников.
4. Расширить практику применения эскроу-счетов для повышения безопасности расчётов между сторонами.
5. Создать единые методические рекомендации Верховного Суда РФ по применению ст. 302 ГК РФ о защите добросовестных приобретателей.

Таким образом, правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения остаётся сложным институтом гражданского права. Основные проблемы касаются содержания договора, цифровизации сделок, порядка расчётов и защиты добросовестных приобретателей. Совершенствование законодательства должно быть направлено на обеспечение прозрачности рынка недвижимости и снижение правовых рисков.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // Текст Конституции опубликован в «Российской газете» от 25 декабря 1993 г. N 237 (первоначальный текст).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 22.04.2024) с (изм. и доп., вступ. в силу с 25.04.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 14 (Часть I).
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений законодательства при рассмотрении дел о защите прав собственности» // Вестник Верховного Суда РФ. — 2015. — № 7.
4. Суханов Е. А. Гражданское право: учебник: в 4 т. / отв. ред. Е. А. Суханов. Т. 3: Общие положения об обязательствах и договорах. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Статут, 2020. — 480 с.
5. Савельева Т. А. Дистанционные способы совершения сделок с использованием цифровых технологий // Юридическая наука и практика: Вестник Нижегородской академии МВД России. — 2023. — № 1 (65). — С. 132–139.
6. Ермакова А. В. Публичность прав на недвижимое имущество в условиях ограничения доступа к персональным данным, содержащимся в реестре прав // Журнал российского права. — 2024. — № 2. — С. 58–67.
7. Определение Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 18-КГ23–147 // Вестник Верховного Суда РФ. — 2023. — № 11.