В статье исследуются юридические проблемы, связанные с договорами купли-продажи будущей недвижимости в Российской Федерации. Особое внимание уделяется рискам для покупателей, вызванным недостаточной правовой защитой, сложностями с индивидуализацией объекта договора и ограниченными правовыми средствами защиты. Анализируются положения Гражданского кодекса РФ, судебная практика и мнения ученых-правоведов. Выявлены пробелы в законодательстве и правоприменении, предложены рекомендации по их устранению для повышения защиты прав покупателей и стабильности рынка недвижимости.

Ключевые слова: будущая недвижимость, договор купли-продажи, гражданское право, защита прав покупателей, пробелы законодательства, Россия.

This article examines the legal challenges associated with contracts for the sale of future real estate in Russia, focusing on the risks faced by buyers due to inadequate legal protections. It analyzes the provisions of the Civil Code of the Russian Federation, judicial practice, and scholarly opinions. Gaps in legislation and enforcement are identified, and recommendations are proposed to enhance buyer protection and ensure the stability of the real estate market.

Keywords: future real estate, sales contract, civil law, buyer protection, legislative gaps, Russia.

Мы исследуем юридические проблемы, связанные с договорами купли-продажи будущей недвижимости в Российской Федерации, уделяя особое внимание рискам, с которыми сталкиваются покупатели из-за недостаточной правовой защиты, сложностей с индивидуализацией объекта договора и ограниченных правовых средств защиты. Наш анализ основывается на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной практике и мнениях ученых-правоведов. Мы выявили пробелы в законодательстве и правоприменении, а также разработали рекомендации по их устранению, направленные на повышение защиты прав покупателей и обеспечение стабильности рынка недвижимости.

Договор купли-продажи, являющийся основополагающим институтом гражданского права, регулирует передачу имущества в собственность за определенную цену. В последние годы в Российской Федерации особую актуальность приобрели договоры купли-продажи будущей недвижимости, что обусловлено развитием строительного рынка и увеличением числа сделок с объектами, которые еще не созданы, такими как строящиеся здания или квартиры. Эти договоры позволяют нам, покупателям, инвестировать в недвижимость на ранних стадиях строительства, часто по более низкой цене, но сопряжены с юридическими рисками, включая отсутствие гарантий получения права собственности, сложности с индивидуализацией объекта и ограниченные правовые средства защиты.

Правовое регулирование таких договоров осуществляется на основе положений Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, что делает возможным заключение договоров на строящиеся объекты недвижимости, такие как жилые дома, квартиры или коммерческие помещения. Основные нормы содержатся в главе 30 ГК РФ, а также разъясняются в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» [2]. В отличие от договоров на существующую недвижимость, договоры на будущую недвижимость не требуют государственной регистрации самого договора, но переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости после завершения строительства, как указано в пункте 2 статьи 558 ГК РФ. Это создает для нас, покупателей, определенные риски, поскольку наши права на объект до момента регистрации остаются недостаточно защищенными. Для сравнения, договоры участия в долевом строительстве, регулируемые Федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, предусматривают обязательную регистрацию и использование эскроу-счетов для защиты наших средств. Однако договоры купли-продажи будущей недвижимости часто применяются в случаях, когда договоры долевого участия не используются, например, для коммерческой недвижимости или индивидуальных жилых домов, что делает их менее регулируемыми и более рискованными.

Мы сталкиваемся с рядом юридических и практических проблем, создающих для нас риски. Во-первых, отсутствие гарантий получения права собственности: мы можем не получить недвижимость, если строительство не завершено или продавец отказывается от регистрации перехода права. Например, если застройщик сталкивается с финансовыми трудностями или банкротством, мы рискуем остаться без недвижимости и с ограниченными возможностями для возврата средств. Во-вторых, сложности с индивидуализацией объекта: согласно статье 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, но недостаточная конкретизация, такая как отсутствие кадастрового номера или расхождения в проектной площади, может привести к признанию договора незаключенным. В-третьих, ограниченные правовые средства защиты: в соответствии со статьей 398 ГК РФ, мы не можем принудить продавца к созданию объекта недвижимости, а возмещение убытков часто затруднено из-за финансового положения продавца. Судебная практика подтверждает эти проблемы: например, решение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2012 года по делу № А49–6834/2010 демонстрирует споры, возникшие из-за несогласованности условий договора и задержек в передаче объекта [5].

Мы анализируем различные подходы к решению этих проблем, предложенные юридической наукой и судебной практикой. К. И. Скловский отмечает, что недостаточная регламентация права продавца заменять объект договора создает для нас риски, особенно в случае несоответствия объекта согласованным характеристикам [3]. В. Мозаровский подчеркивает, что нестабильность правового регулирования негативно влияет на инвестиционный климат, снижая наше доверие к сделкам с будущей недвижимостью [4]. А. П. Сергеев указывает на необоснованные ограничения наших прав на требование передачи объекта в натуре, если недвижимость уже существует [6]. Судебные интерпретации, изложенные в Постановлении Пленума ВАС РФ № 54, подтверждают, что договор на будущую недвижимость действителен, даже если продавец не владеет объектом на момент заключения, при условии, что право собственности возникнет позже [2]. Однако суды сталкиваются с проблемой определения наших истинных намерений при спорах об объекте договора, как указано в статье 431 ГК РФ. Например, в решении по делу № 2–2158/2019 от 17 июня 2019 года расхождения в площади объекта не были признаны существенными, что демонстрирует гибкость судебного подхода, но также подчеркивает неопределенность [5]. Судебная практика показывает, что недостаточная индивидуализация объекта остается одной из основных причин споров, несмотря на разъяснения Постановления № 54, позволяющие использовать проектную документацию для идентификации объекта.

Наш анализ выявил пробелы в правовом регулировании. Неоднозначность норм, связанная с отсутствием четких требований к индивидуализации будущей недвижимости, приводит к спорам о действительности договоров: недостаточно определенные характеристики объекта могут стать основанием для признания договора незаключенным. Несогласованность судебной практики, при которой разные суды по-разному интерпретируют существенность нарушений и условия договоров, создает правовую неопределенность: в одних случаях расхождения в площади считаются несущественными, в других — приводят к расторжению договора. Эти пробелы негативно сказываются на рынке недвижимости, снижая наше доверие к сделкам с будущей недвижимостью и препятствуя инвестициям и развитию строительного сектора.

Для устранения выявленных проблем мы предлагаем ряд мер. Во-первых, усиление нашей защиты путем введения обязательных гарантий, таких как страхование обязательств продавца или использование банковских эскроу-счетов, аналогичных тем, что применяются в договорах долевого участия, чтобы обеспечить сохранность наших средств в случае неисполнения обязательств продавцом. Во-вторых, уточнение требований к индивидуализации через законодательное закрепление минимальных стандартов описания объекта, включая обязательное указание проектной документации, адреса, этажа и предварительной площади. В-третьих, упрощение процедур регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости путем внедрения электронных процедур для сокращения бюрократических барьеров. В-четвертых, увеличение санкций за неисполнение обязательств продавцом, включая введение повышенных штрафов за задержки в строительстве или отказ от передачи объекта. В-пятых, содействие альтернативному разрешению споров через развитие механизмов медиации и арбитража для ускорения разрешения споров и снижения нагрузки на судебную систему.

В заключение мы подчеркиваем, что договоры купли-продажи будущей недвижимости играют важную роль в гражданском обороте, обеспечивая нам возможность инвестиций в строящиеся объекты. Однако их правовое регулирование остается несовершенным, что создает для нас риски и снижает доверие к рынку недвижимости. Проблемы, связанные с отсутствием гарантий, сложностями индивидуализации и ограниченными средствами защиты, требуют законодательных и практических изменений. Наши предложения, включая усиление защиты, уточнение норм, упрощение процедур, введение строгих санкций и развитие альтернативных механизмов разрешения споров, позволят повысить стабильность и прозрачность рынка недвижимости, способствуя его дальнейшему развитию.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 2024) // СЗ РФ. — 1996. — № 5.
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. — 2011. — № 9.
3. Скловский К. И. Некоторые вопросы применения норм о договоре купли-продажи // Вестник гражданского права. — 2020. — № 3. — С. 39–45.
4. Мозаровский В. Проблемы правового регулирования сделок с будущей недвижимостью // Юридический мир. — 2019. — № 5. — С. 23–28.
5. Решение Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2012 по делу № А49–6834/2010 // www.sudact.ru (дата обращения: 20.12.2020).
6. Сергеев А. П. Проблемы правового регулирования договоров купли-продажи недвижимости // Гражданское право. — 2018. — № 2. — С. 21–24.