В статье рассматриваются отдельные актуальные проблемы заключения договора купли-продажи недвижимости.

Ключевые слова: договор, недвижимость, купля, продажа, заключение.

The article deals with individual, topical issues of concluding a real estate purchase and sale agreement.

Keywords: contract, real estate, purchase, sale, conclusion.

Заключение договора купли-продажи недвижимости — важный и неотъемлемый этап всей рассматриваемой процедуры. В научной литературе справедливо указывается на значимость данного этапа, подчеркивается необходимость его выполнения в строгом соответствии с требованиями нормативных правовых актов. При этом указанный вывод авторы делают, как в целом — в отношении процедуры договора купли-продажи [13, с. 197], так и для отдельных его видов [12, с. 16]. Также подчеркивается, что легитимная процедура заключения договора купли-продажи недвижимости — это залог предупреждения возможных мошеннических действий [11, с. 220].

К сожалению, несмотря на озвученную степень значимости, на сегодняшний день при заключении договора купли-продажи недвижимости возникает множество проблем. Речь, в частности, идет о соблюдении различных процедур, согласовании его условий и др.

Одной из таких сложностей являются необоснованные отказы в заключении договора купли-продажи имущества, а также увеличение срока рассмотрения документов. Проблема может быть продемонстрирована на конкретном примере. Так, «...Открытое акционерное общество ордена Ленина и ордена Трудового Красного Знамени племенной завод «Караваево» (далее — Общество) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях (далее — Управление), выразившегося в уклонении от принятия решения по заявлениям о предоставлении в собственность Обществу земельных участков с кадастровыми номерами 44:07:083001:144, 44:07:000000:558, 44:07:083001:143, 44:07:082901:75, 44:07:082901:77, 44:07:083001:142, 44:07:083001:145, 44:07:030701:219 и об обязании органа государственной власти принять решение по заявкам Общества. Установив факт непринятия Управлением в установленный законом срок по заявкам Общества решений об отказе либо о возможности заключения договора купли-продажи земельных участков, руководствуясь статьями 39.1–39.3 и 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 125 и 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правильным выводам об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения. Вопросы внутриведомственного характера, связанные с порядком принятия решений о предоставлении земельных участков, не должны являться препятствием осуществления лицом, обратившимся с заявлением в государственный орган, права на получение соответствующего решения в установленный законом срок. Необходимость оформления Росимуществом поручения, на которое сослался заявитель жалобы (отсутствие полномочий по принятию решения и направлении проекта договора купли-продажи на земельные участки площадью свыше 10 гектаров), не является обстоятельством, влекущим изменение срока принятия решения о предоставлении земельного участка, установленного в пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено»... [4].

Аналогичные решения принимают и другие суды, в том числе, высшие [5; 6; 7; 8].

Также отметим существующие трудности, связанные с соотношением норм ГК РФ и положений иного законодательства при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Данная проблема проявляется на множестве примеров. В частности, таким примером видится купля-продажа земельного участка. Как показывает анализ материалов судебной практики, часто при заключении сделок купли-продажи земельных участков не учитываются требования п. 3 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) [3]. Речь идет об обеспечении преимущественного права на покупку земельного участка лицами, являющимися собственниками объектов недвижимости, расположенных на данных участках. Часто сами стороны не соблюдают данное требование. Более того, в определенных ситуациях суды не отменяют подобные сделки, не признают их недействительными — те лица, чьи права и законные интересы были нарушены таким образом, вынуждены обращаться в суды вышестоящих инстанций [9]. При этом отметим, что суды часто оказываются связанными в своих возможностях, поскольку формально, несоблюдение указанного требования не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. На наш взгляд, в ГК РФ необходимо закрепить соответствующее основание, а до тех пор, пока этого не будет сделано, при заключении договора купли-продажи необходимо удостоверять факт отсутствия нарушения требований п. 3 ст. 35 ЗК РФ, в случае такого наличия доводить до всех заинтересованных лиц возможность предъявления требований по ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, на сегодняшний день в процедуре заключения договора купли-продажи недвижимости наблюдается ряд существенных проблем.

Первая проблема — необоснованно отказы в заключении договора купли-продажи имущества, а также увеличение срока рассмотрения документов. Как показало проведенное исследование, подобные отказы часто связаны с формальным подходом уполномоченных должностных лиц и организаций к порядку заключения договора купли-продажи недвижимости. Полагаем, что на правовом уровне (например, в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»), необходимо закрепить требование, согласно которому при соблюдении всех установленных законодательством требований, договор купли-продажи должен быть заключен, а отказы в его заключении являются неправомерным действием. Примером такого действия могут быть выявленные в ходе исследования и распространенные в правоприменительной практике ситуации, когда в отсутствие поручения Росимущества территориальному управлению о заключении договора купли-продажи федерального имущества является основанием для отказа в его заключении или увеличения срока рассмотрения документов.

Вторая проблема — соотношение норм ГК РФ и ЗК РФ в части обеспечения требований о преимущественном праве собственника недвижимости, которая расположена на земельном участке на первоочередную покупку данного участка. При этом отметим, что суды часто оказываются связанными в своих возможностях, поскольку формально, несоблюдение указанного требования не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным. На наш взгляд, в ГК РФ необходимо закрепить соответствующее основание, а до тех пор, пока этого не будет сделано, при заключении договора купли-продажи необходимо удостоверять факт отсутствия нарушения требований п. 3 ст. 35 ЗК РФ, в случае такого наличия доводить до всех заинтересованных лиц возможность предъявления требований по ч. 3 ст. 250 ГК РФ.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32 ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. № 5 ст. 410.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001 г. № 44 ст. 4147
4. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.07.2019 № Ф01–2369/2019 по делу № А11–9251/2018 // СПС «Консультант Плюс».
5. Определение ВАС РФ от 03.09.2013 № ВАС-11956/13 по делу № А12–11665/2012 // СПС «Консультант Плюс».
6. Определение ВАС РФ от 07.02.2012 № ВАС-377/12 по делу № А48–3992/2010 // СПС «Консультант Плюс».
7. Определение ВАС РФ от 27.12.2011 № ВАС-16653/11 по делу № А74–4662/2010 // СПС «Консультант Плюс».
8. Определение ВАС РФ от 22.12.2011 № ВАС-15986/11 по делу № А57–13943/2010 // СПС «Консультант Плюс».
9. Постановление ФАС Уральского округа от 20.09.2007 № Ф09–7626/07-С6 по делу № А76–2455/07 // СПС «Консультант Плюс».
10. Постановление ФАС Поволжского округа от 21.04.2011 по делу № А57–15930/2009 // СПС «Консультант Плюс».
11. Безуглова, Е. С. Возможные мошеннические действия при заключении договоров купли-продажи объектов недвижимости / Е. С. Безуглова, М. С. Клянчина, К. В. Шевченко // Аграрное и земельное право. — 2024. — № 2(230). — С. 220–224
12. Ильина, Д. С. Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи нежилой недвижимости / Д. С. Ильина // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов. — 2015. — № 2(104). — С. 16–21.
13. Минигалеева, Г. М. Правовые ошибки, при совершении жилищных сделок: анализ норм гражданского законодательства / Г. М. Минигалеева, Е. Н. Баширина // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. — 2024. — № 1–3(88). — С. 197–201.