В результате перехода к рыночным отношениям в Российской Федерации особое место стали занимать вопросы, касающиеся жилищной сферы и путей ее реформирования [1, с. 3]. Конституционное право граждан на жилище — одно из основных прав человека, при реализации которого часто заключаются сделки купли-продажи и мены жилых помещений. Их роль в гражданско-правовом обороте все возрастает. Этим объясняется актуальность исследования особенностей правового регулирования отношений по отчуждению имущества в собственность, а также защиты интересов участников сделок с недвижимостью.

Правовая природа названных договоров является консенсуальной, возмездной и двусторонне обязывающей. Договоры считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Предметом сделок являются жилые помещения, под которыми понимаются изолированные помещения, относящиеся к недвижимому имуществу, пригодные для постоянного проживания, отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 Жилищного Кодекса РФ (далее –ЖК РФ) [2]. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (ст. 16 ЖК РФ, ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) [3].

Основной целью сделок купли-продажи жилых помещений является передача продавцом в собственность покупателю индивидуально-определенного жилого помещения за денежное вознаграждение. Договор мены жилья подразумевает передачу каждой из сторон в собственность второй стороны одного жилого помещения в обмен на другое, каждая из сторон выступает одновременно и продавцом, и покупателем. Сохраняя вещно-правовую направленность на передачу права собственности, указанный договор в то же время содержит обязательственно-правовой элемент встречного исполнения, что определяет его двойственную природу. Договор мены изначально предполагает безденежный (товарный) обмен, однако, если обмениваемые жилые помещения признаются неравноценными, то договором может быть предусмотрена денежная доплата, компенсирующая разницу в стоимости помещений (п. 2 ст. 568 ГК РФ). В этом случае договор мены приобретает смешанный характер, сочетая в себе элементы мены и купли-продажи.

В соответствии со статьей 567 ГК РФ, к договору мены применяются правила о купле-продаже, если иное не вытекает из существа мены.

Договоры мены и купли-продажи жилых помещений сходны в следующем: заключаются в письменной форме; требуют обязательного указания предмета и перечня лиц, сохраняющих право пользования жильем; переход права собственности по договорам подлежит государственной регистрации; применяются общие положения об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, включая ответственность за передачу некачественного жилья или сокрытие его недостатков. Наличие перечисленных похожих признаков объясняется субсидиарным применением к мене норм о купле-продаже.

С учетом единой направленности на опосредование отношений по возмездному отчуждению имущества в собственность и договор мены, и договор купли-продажи жилых помещений имеют общие правовые проблемы. Они встречаются как на этапе заключения, так и в процессе исполнения договора, обусловлены спецификой его правовой природы и предмета в виде дорогостоящего недвижимого имущества. При заключении сделок с жилыми помещениями возникают разного рода риски. В этой связи многие из них (сделки) оспариваются в судах.

Так, на практике часто встречаются случаи приобретения в собственность жилья ненадлежащего качества. Далеко не всегда покупатель, не имеющий специальных познаний в области строительства, без привлечения соответствующего специалиста, при визуальном осмотре приобретаемого жилого помещения может правильно оценить его техническое состояние и выявить имеющиеся скрытые недостатки, которые, как правило, обнаруживаются лишь после регистрации права собственности, в процессе эксплуатации. Это порождает судебные иски об устранении недостатков, уменьшении стоимости покупки и признании договоров недействительными (незаключенными).

Например, Венгеровским районным судом Новосибирской области рассматривалось гражданское дело по иску о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств. Истец приводил доводы о том, что до заключения договора купли-продажи при осмотре состояния продаваемого жилого дома видимых технических недостатков обнаружено не было. Впоследствии при тщательном осмотре дома выявлены скрытые недостатки: гнилые полы под ламинатом, стены с плесенью под обоями и другие дефекты. Проведенная по назначению суда строительно-техническая экспертиза пришла к выводу о непригодности жилого дома для проживания. Установлено, что обнаруженные в нем недостатки появились в результате допущенных строителями нарушений технологии работ, эти недостатки являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов. С учетом невозможности эксплуатации жилого дома без угрозы жизни и здоровью, а также предоставленного частью 2 статьи 475 ГК РФ права покупателя, в случае обнаружения недостатков, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы, суд удовлетворил исковые требования в полном объеме [4].

Железнодорожным районным судом г. Рязани рассмотрен иск о признании договора мены недействительным. Установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор мены, в соответствии с которым первый передал в собственность последнему благоустроенную квартиру, а взамен получил в собственность земельный участок и часть (долю) одноэтажного дома, расположенного на этом участке. Заключая сделку, истец полагал, что жилье имеет все необходимые удобства и коммуникации, в том числе центральную канализацию. Лишь после произведенного обмена и вселения в жилое помещение им в непосредственной близости от дома обнаружена выгребная яма, в которую производился слив канализации. В силу своего возраста и отсутствия достаточного уровня технических знаний истец не имел возможности выявить данный факт до подписания договора мены. Вместе с тем, наличие центральной канализации является важным условием, поскольку при ее отсутствии и организации стока воды в выгребную яму, помимо неприятного запаха, имеются неудобства, связанные с ограничением потребления воды (яма может переполняться), а также необходимостью периодического откачивания скопившихся нечистот с привлечением специальной ассенизаторской техники. По результатам рассмотрения исковые требования удовлетворены, договор мены признан недействительным [5].

Тем самым суды подтвердили приоритет принципа добросовестности участников гражданского оборота при разрешении споров о качественном жилье.

Кроме того, договоры мены и купли-продажи жилых помещений несут в себе значительные правовые риски, связанные с частыми фактами умалчивания продавцов об обременении права собственности третьими лицами. Ими могут быть, например, члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ); наниматель по договору коммерческого найма и постоянно с ним проживающие граждане (статьи 675–677 ГК РФ) и другие. Вышеизложенное указывает на незащищенность покупателя жилого помещения от третьих лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после смены собственника, а также самих третьих лиц.

В качестве примера можно привести решение Кировского районного суда г. Перми по иску о выселении и признании третьих лиц — утратившими право пользования жилым помещением. Истец указала, что на основании договора купли-продажи является собственником спорной квартиры, в которой незаконно проживают ответчики, не являющиеся членами ее семьи. Доводы о том, что ответчики занимают жилое помещение при отсутствии на то законных оснований, суд счел несостоятельными, поскольку в судебном заседании установлено, что семья ответчиков занимает спорное жилое помещение на условиях коммерческого найма. Сославшись на требования статьи 675 ГК РФ, суд пришел к выводу, что приобретение истцом по договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, в котором зарегистрированы и проживают ответчики, не влечет для них изменения прав и обязанностей в отношении занимаемого жилого помещения, а новый собственник, то есть истец, получает все права и обязанности по договору найма на ранее оговоренных условиях. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований [6].

Таким образом, лицо, приобретающее в собственность жилое помещение, должно удостовериться в отсутствии прав третьих лиц, обременяющих объект, то есть сохраняющих за собой право пользования жильем. В то же время, право пользования по договору найма жилого помещения, заключенному менее чем на один год, не подлежит государственной регистрации, а значит, такие сведения нельзя получить из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) [7, c. 131]. Также не подлежит государственной регистрации право, возникшее в связи с заключением договора безвозмездного пользования.

В качестве одного из специфических проблемных аспектов заключения договора мены можно назвать сложность определения равноценности обмениваемых помещений. Несмотря на то, что статья 568 ГК РФ устанавливает презумпцию равноценности встречного предоставления, на практике рыночная стоимость жилых помещений совпадает редко. Трудность заключается в том, что оценка жилья — это многофакторный процесс, зависящий от его местоположения, площади, состояния, этажности, развитости инфраструктуры и даже от обстоятельств совершения сделки, в том числе от контекста взаимоотношений сторон договора мены. Субъективность оценочной деятельности часто приводит к значительным разногласиям между сторонами. В договоре может быть предусмотрена доплата в связи с неравноценностью обмениваемых помещений, однако ее неверное определение или неуплата также могут явиться причиной судебного спора и повлечь признание сделки недействительной. Судами в таких случаях для установления рыночной стоимости обмениваемых жилых помещений назначаются судебные экспертизы, что замедляет и усложняет судебный процесс.

Обратимся к судебной практике. 30 июля 2014 г. между ОАО «СГКТрансстройЯмал» и его сотрудницей Матвийчук И. М. заключен договор мены трехкомнатных квартир, в котором стороны указали, что обмен является равноценным, цена обеих квартир установлена в сумме 8,6 млн. руб. Сторонами подписан акт приема-передачи жилых помещений. Переход прав собственности на оба объекта зарегистрирован в ЕГРН. В дальнейшем в рамках дела о банкротстве общества «СГК-ТрансстройЯмал» конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным данного договора мены, поскольку рыночная стоимость квартиры, предоставленной должником, на момент заключения соглашения составляла 6 млн. руб., а квартиры, предоставленной Матвийчук И. М., — 1,7 млн. руб. Суды первой и апелляционной инстанций признали оспариваемую сделку недействительной по причине неравноценности встречного предоставления, то есть по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [8], отметив, что действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными. Суд округа согласился с данными выводами. Однако определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 8 мая 2024 г. упомянутые судебные решения отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом Верховным Судом РФ отмечено, что для установления неравноценности, кроме рыночной стоимости объектов, определенной на основании отчетов оценщиков, судами должны были учитываться характеристики отчуждаемого имущества, а также все обстоятельства совершения сделки, в том числе контекст отношений должника с контрагентом. Верховный Суд напомнил, что понятие неравноценности — оценочное и к нему нельзя применить заранее установленные формальные (процентные) критерии отклонения цены. Нижестоящими судами не дана правовая оценка доводам Матвийчук И. М. о том, что она, являясь сотрудником ОАО «СГК-ТрансстройЯмал», занимала должности ведущего инженера и заместителя начальника производственно-технического отдела, а оспариваемая сделка фактически представляла собой материальное поощрение работника в соответствии с трудовым договором. В случае если трудовым договором предусмотрена возможность материального поощрения сотрудника, в том числе в виде безвозмездного или в иной форме льготного выделения жилого помещения, допустимо исходить из того, что для целей банкротства встречное предоставление работника может заключаться не только в оплате, предусмотренной условиями договора, но и в том вкладе, который внесен работником в деятельность предприятия при выполнении трудовых функций [9].

Для решения обозначенных выше проблем целесообразно путем внесения дополнений в законодательство предусмотреть при заключении сделок по отчуждению в собственность жилых помещений проведение технической и оценочной экспертиз, а экспертные заключения о состоянии жилого помещения и его рыночной стоимости считать неотъемлемой частью договора. Привлечение независимого оценщика для объективной оценки недвижимого имущества позволит избежать споров и обеспечит справедливый обмен и куплю-продажу. Помимо этого, имеет смысл в безоговорочном порядке ввести в сделку третье незаинтересованное лицо — посредника (государственного или муниципального риелтора), который за установленную госпошлину гарантировал бы надлежащее состояние отчуждаемого жилого помещения, его соответствие условиям договора о качестве жилья, а также юридическую чистоту объекта, то есть отсутствие залогов, арестов, обременений от третьих лиц, несовершеннолетних собственников и т. п. Заключение специалиста по всем указанным критериям также считать обязательным приложением к соответствующему договору.

Кроме того, видится необходимость совершенствования действующего законодательства и путем дополнения ГК РФ отдельными нормами, которые бы прямо регулировали мену жилых помещений, учитывая их специфику как объекта недвижимости. В частности, предлагается законодательно закрепить критерии и условия равноценности обмена, более детально регламентировать порядок мены жилых помещений, обремененных ипотекой или иными правами третьих лиц, включив в нормы закона требование об обязательном получении согласия на совершение сделки от залогодержателей и других правообладателей.

Также, на наш взгляд, стоит рассмотреть вопрос о расширении существующей информационной базы данных ЕГРН путем включения в нее исчерпывающей информации об объектах, в том числе сведений о наличии всех обременений, лицах зарегистрированных и имеющих право пользования, а также об истории владения и судебных спорах. С этой целью предлагается внесение соответствующих законодательных изменений по аналогии с новеллой, введенной с 1 сентября 2025 г. Федеральным законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ [10], в части необходимости регистрации в ЕГРН права пользования жилым помещением, сохраняющегося за бывшими членами семьи собственника приватизированного жилья. Нововведение направлено на недопущение выселения указанных лиц после продажи квартиры при условии, что право пользования жилым помещением было зарегистрировано в ЕГРН, а также на защиту покупателя от обременения в виде прав третьих лиц в случае, если информация о таком праве отсутствовала в ЕГРН.

Доступ к такому реестру для нотариусов и участников сделок позволил бы значительно снизить риски, связанные с неполнотой или недостоверностью информации, и обеспечил бы большую прозрачность рынка недвижимости.

Таким образом, для повышения эффективности и безопасности договоров мены и купли-продажи жилых помещений в Российской Федерации необходим комплексный подход, включающий как совершенствование (корректировку) норм гражданского и жилищного права, так и создание расширенного формата сведений ЕГРН, внедрение новых информационных технологий, обеспечивающих доступность соответствующего банка данных для населения.

Литература:

1. Халбаева, Т. Н. Сделки по отчуждению жилых помещений: специальность 12.00.03 «Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право»: Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Халбаева Татьяна Нармурадовна; Саратовская государственная юридическая академия. — Саратов, 2005. — 210 с. — Текст электронный // URL: https://www.dissercat.com /content/sdelki-po-otchuzhdeniyu-zhilykh-pomeshchenii?ysclid=mgg6ujdg46482165748 (дата обращения: 15.09.2025).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 03.02.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. — Ст. 14; 2025. — № 5. — Ст. 631.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51–ФЗ (ред. от 13.12.2024) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 401; 2024. — № 33 (часть I). — Ст. 4933; от 26 января 1996 г. № 14–ФЗ (ред. от 13.12.2024) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5 (часть II). — Ст. 410.
4. Решение Венгеровского районного суда Новосибирской области от 05.10.2020 № 2–89/2020 2–89/2020~М-55/2020 М-55/2020 по делу № 2–89/2020. URL.: https://sudact.ru/regular/doc/N6qn5RY3n8H8/?ysclid=mgdptjcgp0943392304/ (дата обращения: 15.09.2025)
5. Решение Железнодорожного районного суда г. Рязани от 25.07.2024 № 2–112/20242–112/2024(2–451/2023;2–2731/2022;)~М-2234/2022 2–2731/2022 2–451/2023 М-2234/2022 по делу № 2–112/2024. URL.: https://sudact.ru/regular/doc/DzAsAcvgXLbQ/?ysclid=mgdq92vc5o425162814#top/ (дата обращения: 15.09.2025).
6. Решение Кировского районного суда г. Перми от 17.01.2024 № 2–158/2024 2–158/2024(2–3222/2023;)~М-2317/2023 2–3222/2023 М-2317/2023 по делу № 2–158/2024.URL.:https://sudact.ru/regular/doc/8DRT9soUxebn/?ysclid=mgdquvww3l246093086/ (дата обращения: 18.09.2025).
7. Юанов, А. А. Смешанные договоры в системе договорного права России / А. А. Юанов // Актуальные проблемы развития гражданского права и гражданского процесса: Материалы IX Международной научно-практической конференции, Краснодар. 2022. — С. 129–134.
8. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 43. — Ст. 4190.
9. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2024 № 305-ЭС17–21643(3) по делу № А40–120633/2014. URL.:https://sudact.ru/vsrf/doc/C10oGHFgRZW6/?ysclid=mgdrj54zjr660498436/ (дата обращения: 25.09.2025).
10. Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — Текст электронный // Справочная правовая система КонсультантПлюс. URL: https://consultant.ru (дата обращения: 06.10.2025).