This article highlights the issue of the imperfection of the legislation of the Russian Federation regarding the legal status of apartments. It notes the absence of a legal definition of apartments in the Housing Code of the Russian Federation, which leads to ambiguity in law enforcement practice. The main differences between apartments and residential premises are identified, as well as the key problems faced by their owners: the lack of the right to permanent registration, the absence of preferential utility tariffs, and limited access to social guarantees. The author concludes that it is necessary to establish the legal status of apartments at the legislative level.

Keywords: apartments, residential premises, real estate, Housing Code of the Russian Federation, registration.

Рынок недвижимости в России активно развивается, при этом значительным спросом на нем пользуются апартаменты — нежилые коммерческие помещения, предназначенные для проживания людей и оборудованные всеми удобствами квартиры, такими как кухня и санузел. На сегодняшний день их правовой статус остается неопределенным. Согласно действующему законодательству, апартаменты не относятся к жилым помещениям, что вызывает ряд юридических и социальных проблем. Несмотря на особую популярность данного вида недвижимости среди населения, Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) не содержит его определения.

Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилыми помещениями признаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В свою очередь апартаменты оформляются в качестве нежилых помещений, чаще всего — гостиничного фонда.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) в своих разъяснениях также подтверждает, что апартаменты относятся к нежилым помещениям, несмотря на их фактическое использование для проживания граждан. Данный факт порождает противоречие: с одной стороны, апартаменты активно продаются, а с другой — у собственников отсутствует право постоянной регистрации в данном помещении.

Основными проблемами правового регулирования, вытекающими из неопределенности правового статуса апартаментов, являются:

1. Отсутствие права на регистрацию по месту жительства. Граждане вправе оформить только временную регистрацию, что затрудняет получение социальных услуг, например, прикрепление к поликлиникам и школам.
2. Повышенные коммунальные платежи. Тарифы на содержание апартаментов значительно выше, чем на квартиры, поскольку они относятся к нежилому фонду.
3. Ипотечное кредитование и налогообложение. Банки менее охотно кредитуют сделки с апартаментами, а налоговые льготы, которые предусмотрены при покупке жилого помещения (например, имущественный налоговый вычет) и вовсе не применяются.
4. Социальные гарантии. Владельцы апартаментов не имеют возможности обладать теми же правами, что и владельцы жилых помещений. Поскольку у них отсутствует возможность прописки себя и своих детей в апартаментах, а также отсутствует возможность поступления запись детей в детский сад или школу по месту жительства и прикрепление к поликлинике. Фактически, человек лишается социальных гарантий, которые ему положены на законодательном уровне.

Что касается вопросов, связанных с применением судами своей практики, то и она является неоднозначной. Так, в Обзоре практики Верховного суда РФ от 18.06.2025 по делам о банкротстве граждан (Обзор), суд сделал вывод, что исполнительский иммунитет распространяется даже на объекты без статуса жилого фонда. В п. 18 Обзора указано, что само по себе несоответствие жилища условиям отнесения его к жилому фонду в соответствии с жилищным законодательством не может служить основанием для отказа в применении к такому жилищу исполнительского иммунитета. В первом деле дом без документов был признан единственным жильем. Впоследствии Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов указав, что спорный объект недвижимости фактически приспособлен для проживания. Во втором деле апартаменты были признаны единственным жильем вопреки их юридической классификации. Таким образом, наблюдается явная неопределенность правового статуса апартаментов.

В свою очередь законодателем применялись попытки определить статус апартаментов. Так Президент России Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года обеспечить внесение в законы поправок, касающихся статуса апартаментов. В законодательство предполагалось включить понятие «многофункциональное здание» для обозначения апартаментов. Также документом предлагалось определить порядок обслуживания таких помещений, взимания платы за услуги ЖКХ, а также определить особенности долевого участия при строительстве таких объектов недвижимости. Данный законопроект предполагал узаконить уже действующие объекты строительства и подобные, которые будут строиться в будущем.

Однако, большое количество разногласий отсрочило вопрос о внесении вышеуказанных правок почти на четыре года, и в итоге в январе 2025 года Государственная Дума РФ и вовсе отклонила проект закона № 1162929–7 об апартаментах как не выполняющий свои функции. После чего в Москве разрешения на строительство таких объектов больше выдаются. С трудностями столкнулись и те застройщики, что ранее приступили к строительству таких объектов.

Правовой статус апартаментов в России остаётся нерешённой проблемой. Отсутствие их закрепления в ЖК РФ приводит к множеству противоречий в правоприменительной практике и ущемлению прав собственников. Решение данной проблемы возможно только через законодательную реформу: либо полное приравнивание апартаментов к жилью, либо установление для них специального статуса с чётким перечнем прав и обязанностей. В противном случае рынок недвижимости продолжит функционировать в условиях правовой неопределённости, что негативно сказывается как на гражданах, так и на государстве.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // Текст Конституции опубликован в «Российской газете» от 25 декабря 1993 г. N 237 (первоначальный текст).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 22.04.2024) с (изм. и доп., вступ. в силу с 25.04.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2005. — № 1. — Ст. 14 (Часть I).
3. Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025 — Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Селивёрстова И. Е., Земляченко Я. В. Правовой статус апартаментов в Российской Федерации / И. Е. Селивёрстова, Я. В. Земляченко // Флагман науки. — 2024. — № 4 (15). — С. 58–62.
5. Земляченко Я. В., Подакова В. А. Проблемы определения правового статуса апартаментов в жилищном праве / Я. В. Земляченко, В. А. Подакова // Научно-практический электронный журнал «Аллея науки». — 2022. — № 3 (66).
6. Иванова М. С. Проблемы определения правового статуса апартаментов в Российской Федерации / М. С. Иванова // Евразийская адвокатура. — 2018. — № 5 (36). — С. 108–112.
7. Федорович Д. Г. К вопросу о правовом статусе апартаментов / Д. Г. Федорович // Семейное и жилищное право. — 2025. — № 4. — С. 32–34. — DOI: 10.18572/1999–477X-2025–4–32–34.