Настоящая статья посвящена рассмотрению неопределенности правового статуса таких форм недвижимости, как апартаментов или квартиры-студии, и обусловленных этим проблем. Отмечается, что необходима глубокая законодательная реформа, направленная на: во-первых, уточнение и модернизацию ключевых признаков жилого помещения, таких как «изолированность» и «пригодность для постоянного проживания», с учетом новых архитектурных решений; во-вторых, на создание прозрачного и справедливого правового режима для гибридных форм, подобных апартаментам, который либо интегрировал бы их в жилищный фонд с соответствующими правами для собственников, либо устанавливал бы четкие и недвусмысленные ограничения.
Ключевые слова: жилое помещение, квартира-студия, апартаменты, правовой статус, недостатки законодательства.
Понятие «жилое помещение» как ключевого объекта жилищных и гражданско-правовых отношений традиционно занимает центральное место в российской правовой доктрине. Согласно классическому подходу, закрепленному в ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации [1], жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Законодательство ограничивает круг жилых помещений следующими видами: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом для того, чтобы являться объектом жилищных прав, каждый из этих объектов должен соответствовать признакам, обозначенным выше.
Однако современные тенденции урбанизации и индивидуализации приводят к популяризации формата апартаментов или квартиры-студии, которая бросает вызов, прежде всего, критерию изолированности функциональных зон. С юридической точки зрения, студия представляет собой единое пространство, где зоны сна, приготовления пищи и отдыха не отделены капитальными стенами. Возникает закономерный вопрос: можно ли считать такое помещение изолированным в классическом понимании, если внутри него отсутствует внутреннее зонирование?
Апартаменты, будучи широко распространенным на рынке форматом, с точки зрения законодательства, не являются жилыми помещениями. Действующее законодательство Российской Федерации, а также сложившаяся правовая доктрина не предлагают легального или доктринального определения понятия «апартаменты», которое соответствовало бы его устоявшемуся содержанию в массовом сознании и практике рыночного оборота.
На сегодняшний день, согласно Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения» [5], категория «апартамент», которая определяется через ряд строгих количественных и качественных характеристик.
Так, апартамент представляет собой номер минимальной площадью 40 квадратных метров, обладающий сложной пространственной организацией, состоящий из двух или более функциональных зон, включающих гостиную (или столовую) и спальню. Обязательными атрибутами являются двуспальная кровать установленного размера (не менее 180 х 200 см) и мини-кухня, оснащенная всем необходимым оборудованием для самостоятельного приготовления и приема пищи и мытья посуды, что подчеркивает его повышенный комфорт и ориентированность на длительное, по сравнению со стандартным гостиничным номером, пребывание.
Данное определение однозначно указывает, что законодатель рассматривает апартаменты исключительно как объект гостиничного сервиса, предназначенный для временного размещения, выводя апартаменты за рамки жилищных правоотношений. Вместе с тем, с другой стороны, самими своими техническими требованиями он невольно легитимизирует их использование в качестве жилья, не предоставляя при этом собственникам соответствующих жилищных прав. Это подтверждает тезис о необходимости системной законодательной реформы, которая либо интегрирует этот де-факто сложившийся формат жилья в правовое поле, либо создаст для него адекватный и прозрачный правовой режим, исключающий двусмысленности.
Анализ научной литературы позволяет выделить два основных подхода к пониманию апартаментов. Одни авторы определяют их как помещения нежилого фонда (в составе административных или гостиничных зданий), которые, однако, обладают необходимыми условиями для проживания [6, с. 780].
Другие же отмечают, что, несмотря на четкое юридическое разграничение с квартирами, апартаменты на практике стали распространенным объектом для приобретения с целью постоянного проживания, что указывает на расхождение между их правовым режимом и реальной функцией [2, с. 85].
Это влечет за собой ряд существенных правовых последствий для собственников: невозможность постоянной регистрации по месту жительства, повышенные тарифы на коммунальные услуги, иной налоговый режим, а также ограничения, связанные с использованием материнского капитала.
Критерий «пригодности для постоянного проживания» в случае с апартаментами оказывается размытым. Фактически, по своим конструктивным и планировочным характеристикам многие апартаменты ничем не отличаются от обычных квартир, однако их юридическая судьба предопределена изначальным разрешенным использованием здания.
Отметим, что в текущем году Конституционный суд проверит нормы закона «О праве граждан РФ на свободу передвижения» и правила МВД, запрещающие временную регистрацию в апартаментах гостиничного типа. В жалобе утверждается, что запрет нарушает конституционные принципы: равенства прав (дискриминация жителей апартаментов по сравнению с жильцами квартир и гостиниц); свободы выбора места пребывания (государство не признает факт проживания); права собственности (невозможность полноценно распоряжаться имуществом). Кроме того, возникает правовая коллизия: жители апартаментов не могут исполнить обязанность по регистрации из-за дефектов законодательства [4].
Проблема квалификации усугубляется отсутствием в действующем законодательстве детализированного определения функциональных требований к жилому помещению. Существующие санитарные и технические нормы носят рамочный характер и зачастую не успевают за инновациями в строительстве и архитектуре. Это создает правовой вакуум, в котором застройщики, пользуясь законодательными пробелами, предлагают потребителям объекты с юридически неопределенным статусом, маскируя коммерческие проекты под жилье. В результате граждане, приобретая апартаменты или студии с неочевидным правовым режимом, сталкиваются с ограничением своих жилищных прав, которые в традиционной модели считаются базовыми и неотъемлемыми.
Вместе с тем, примечательна позиция Верховного суда РФ, который разрешил оставлять банкротам апартаменты как единственное жилье, указав, что отсутствие легализации помещения в гражданском обороте не должно влечь отказа в предоставлении исполнительского иммунитета, если у семьи должника отсутствует иное пригодное для проживания жилое помещение и сам должник причисляет к жилым исключаемое помещение [3].
На наш взгляд, позиция Верховного Суда РФ свидетельствует о глубоком расколе между формально-догматическим пониманием жилого помещения и социально-ориентированным подходом к жилищным правам.
Таким образом, современные условия требуют кардинального пересмотра традиционного подхода к определению жилого помещения как объекта правоотношений.
Необходима глубокая законодательная реформа, направленная на: во-первых, уточнение и модернизацию ключевых признаков жилого помещения, таких как «изолированность» и «пригодность для постоянного проживания», с учетом новых архитектурных решений; во-вторых, на создание прозрачного и справедливого правового режима для гибридных форм, подобных апартаментам, который либо интегрировал бы их в жилищный фонд с соответствующими правами для собственников, либо устанавливал бы четкие и недвусмысленные ограничения.
До тех пор, пока законодатель не даст ясных ответов на эти вызовы, проблемы квалификации будут порождать правовую неопределенность, создавая риски, как для добросовестных приобретателей жилья, так и для устойчивости всего рынка недвижимости в целом.
Литература:
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1). — Ст. 14; 2025. — № 31. — Ст. 4707.
- Кархалев Д. Н., Панкратова М. Е. Апартаменты как вид недвижимого имущества // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2024. № 3 (105). С. 82–87.
- Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025). Текст: электронный // Справочная правовая система КонсультантПлюс. URL: consultant.ru (дата обращения: 26.09.2025). Текст документы официально опубликован не был.
- Официальный сайт Конституционного Суда Российской Федерации. URL: https://www.ksrf.ru/Sessions/Plan.php (дата обращения: 26.09.2025).
- Постановление Правительства РФ от 27 декабря 2024 г. № 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения» // Собрание законодательства РФ. — 2025. — № 1. — Ст. 18.
- Семенихин В. В. Аренда. М.: Эксмо, 2012. 1363 с.
- Семенихин В. В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риэлтерская деятельность. М.: ГроссМедиа, 2016. 929 с.
