Институт права собственности выступает основой функционирования рыночной экономики и гарантом экономической самостоятельности личности. Легальное закрепление данного права в статье 35 Конституции Российской Федерации предполагает не только декларацию, но и создание эффективного механизма его охраны от любых противоправных посягательств. Вместе с тем, несмотря на кажущуюся разработанность гражданско-правовых способов защиты, закрепленных в главе 20 Гражданского кодекса РФ, современная правоприменительная практика сталкивается с серьезными вызовами, связанными с пробелами в законодательстве, конкуренцией вещно-правовых и обязательственно-правовых исков, а также необходимостью соблюдения баланса между интересами собственника и добросовестного приобретателя. В связи с этим исследование актуального состояния законодательства и тенденций судебной практики представляет собой не только теоретический, но и сугубо практический интерес.

Анализ действующего законодательства позволяет констатировать, что основной массив норм о защите права собственности сосредоточен в статьях 301–306 Гражданского кодекса РФ, предусматривающих такие классические способы, как виндикационный и негаторный иски, а также иск о признании права собственности. Как справедливо отмечает А. Д. Папина, сущность способов защиты заключается в обеспечении возможности владельцам свободно распоряжаться имуществом, однако на практике реализация этого права зачастую сопряжена с необходимостью доказывания обстоятельств, имеющих повышенную сложность [10, с. 49]. Полагаем, что одной из ключевых проблем является формальный подход законодателя к определению выморочного имущества. Пункт 2 статьи 1151 ГК РФ относит жилые помещения в собственность публично-правовых образований, но при этом порядок оформления такого права должным образом не регламентирован. Как следствие, как верно отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2025), бездействие публичного собственника, не принимающего мер по выявлению и оформлению выморочных квартир в разумный срок, создает предпосылки для их утраты и последующих виндикационных споров [5, п. 5]. С нашей точки зрения, это свидетельствует о необходимости внедрения межведомственного регламента, обязывающего органы местного самоуправления оперативно инициировать процедуру наследования выморочного имущества, что снизит количество дел о признании права отсутствующим.

Существенную роль в развитии механизмов защиты играет судебное толкование. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 закрепило подход, согласно которому иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, применяемым лишь тогда, когда право истца не может быть защищено путем предъявления виндикационного или иного специального иска [4, п. 52]. Обращаясь к правоприменительной практике, стоит отметить любопытную коллизию, выявленную Верховным Судом при рассмотрении дела № 26-КГ24–8-К5. Орган исполнительной власти субъекта РФ предъявил иск о признании права отсутствующим на земельный участок к добросовестному приобретателю, тогда как следовало использовать виндикацию с доказыванием выбытия имущества помимо воли собственника. Судебная коллегия справедливо указала, что аннулирование записей в ЕГРН без возврата полученного по сделке не восстанавливает права публичного образования, а лишь создает правовую неопределенность [6]. Мы разделяем позицию Верховного Суда, поскольку в данном случае суды низших инстанций подменили собой реестродержателя, что недопустимо в условиях действия принципа достоверности реестра.

Особого внимания заслуживает практика защиты права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В рамках дела № 18-КГ25–61-К4 суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к ошибочному выводу о необходимости разработки проекта планировки территории при разделе участка, если образуемые участки сохраняют категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Верховный Суд РФ, отменяя эти акты, резонно отметил, что в силу пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ целевое назначение образованных участков признается тем же, что и у исходного, и при ведении садоводства на таких землях перевода в иную категорию не требуется [8]. Данный пример, на наш взгляд, иллюстрирует гипертрофированное восприятие судами градостроительных требований, что ведет к необоснованному ограничению прав частных собственников. Полагаем, что Верховному Суду следовало бы дать отдельное разъяснение о том, что правила статьи 41 Градостроительного кодекса РФ о планировке территории не применяются к разделу участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, при отсутствии цели комплексного освоения.

Не менее показательным является спор о сносе самовольной постройки (Определение № 18-КГ25–195-К4). Апелляционная инстанция, руководствуясь лишь фотоматериалами и не обладая специальными познаниями, отклонила выводы судебной строительно-технической экспертизы о том, что строение является некапитальным и не требует разрешения на строительство на садовом участке. Ссылаясь на часть 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ, Верховный Суд указал, что суд не вправе оценивать доказательства, подменяя эксперта в вопросах, требующих специальных знаний [7]. Данное дело демонстрирует риски субъективной оценки в делах о защите права собственности, где зачастую происходит смешение понятий «самовольная постройка» (статья 222 ГК РФ) и «объект, не отвечающий признакам недвижимости». Как показывает анализ, администрации муниципальных образований нередко злоупотребляют правом на иск о сносе, требуя демонтажа даже тех объектов, которые в силу закона не являются капитальными. В этой связи мы убеждены, что необходимо на законодательном уровне закрепить презумпцию добросовестности правообладателя земельного участка в вопросах возведения вспомогательных строений, если их параметры не нарушают строительные нормы.

Проблема приобретательской давности и защиты прав добросовестного владельца также сохраняет свою остроту. Анализируя совокупность приведенных судебных актов, можно сделать вывод о том, что современная судебная практика постепенно отходит от формального аннулирования записей о праве в пользу поиска баланса интересов. Однако, на наш взгляд, законодательная техника в этой сфере остается несовершенной. В частности, в статье 302 ГК РФ не в полной мере учтена специфика нахождения недвижимого имущества в государственной казне, когда публично-правовое образование в силу установленной законом процедуры оформления прав на выморочное имущество длительное время не осуществляет фактическое владение и не заявляет о своих притязаниях. Как следствие, лицу, приобретшему квартиру у наследника по поддельному завещанию, но полагавшемуся на записи ЕГРН, может быть отказано в защите, что ставит под сомнение принцип публичной достоверности реестра. Полагаем, что решение данной проблемы лежит в плоскости приведение в соответствие Федерального закона № 218-ФЗ положениям ГК РФ в части установления предельных сроков для обращения публичных собственников с виндикационными исками.

В заключение следует подчеркнуть, что защита права собственности представляет собой комплексный институт, находящийся в постоянной динамике под влиянием судебной практики. Изученные казусы свидетельствуют о том, что несмотря на наличие развернутой нормативной базы, применение вещно-правовых исков сопряжено с риском судебных ошибок, вызванных либо неверной квалификацией способа защиты (признание права отсутствующим вместо виндикации), либо игнорированием заключений экспертов. Перспективным направлением реформирования, по нашему мнению, является не столько ужесточение санкций за нарушение прав собственности, сколько оптимизация процедур государственной регистрации и повышение роли нотариата в предварительном контроле за законностью сделок. Только при условии согласованного действия всех элементов правового механизма можно говорить о полноценной реализации статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Российская газета. — 1993. — 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: (ред. от 31 июля 2025 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.
3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2015. — № 29 (ч. I). — Ст. 4344.
4. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2010. — № 7.
5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2025): утв. Президиумом Верховного Суда РФ 8 октября 2025 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2025. — № 11. — С. 15–42.
6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 14 октября 2025 г. № 26-КГ24–8-К5 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2026. — № 2. — С. 23–28.
7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 мая 2025 г. № 18-КГ25–195-К4 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2025. — № 12. — С. 34–38.
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 апреля 2025 г. № 18-КГ25–61-К4 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2025. — № 10. — С. 45–49.
9. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2015. — № 8. — С. 12–20.
10. Папина, А. Д. Сущность способов защиты права собственности / А. Д. Папина // Актуальные исследования. — 2024. — № 13 (195), ч. II. — С. 49–51.