This article examines the problem of interpretation and application of the principle of unity of fate of a land plot and a real estate object located on it, based on an analysis of specific judicial acts that have been appealed to the Supreme Court of the Russian Federation. The purpose of the study is to identify the legal positions of the Supreme Court regarding the interpretation and application of the principle and to assess the effectiveness of existing approaches to solving emerging problems. It has been established that, in the opinion of the highest court, the legal consequence of violating the principle of unity of fate when alienating a real estate object without taking into account the land plot is the recognition of the corresponding right to the plot or part of it for the original acquirer under the transaction. The article highlights the importance of amending legislation in terms of specifying the legal consequences of violating the principle in order to eliminate legal uncertainty and prevent unfair practices.

Keywords: the principle of the unity of fate, real estate, land, transaction, application, conclusions of the courts, the Supreme Court of the Russian Federation.

Принцип единства судьбы земельного участка и недвижимого имущества на нем (далее также — принцип единства судьбы), официально признаваемый отечественным законодательством, активно применятся судебными органами. Вместе с тем, анализ судебных актов различных инстанций выявил наличие проблемы, связанной с отсутствием единообразного толкования и применения такого принципа судами. Нижестоящие суды к одним и тем же отношениям, связанным с распоряжением строениями на земельных участках и наоборот, по-разному толкуют принцип единства судьбы либо не применяют его вовсе.

Обеспечение единообразного применения законодательства Российской Федерации лежит на Верховном Суде Российской Федерации. Причем, такое единообразное применение законов достигается не только путем дачи в своих постановлениях Пленума соответствующих разъяснений нижестоящим судам, но также путем формулирования правовых позиций при рассмотрении конкретных дел.

В этой связи, с целью выявления и оценки эффективности существующих подходов высшего судебного органа к решению вышеуказанной проблемы рассмотрим и проанализируем судебные акты Верховного Суда Российской Федерации, которые отменили решения нижестоящих судов по причине неправильного толкования или неприменения принципа единства судьбы.

Итак, за последнее десятилетие в практике Верховного Суда Российской Федерации наблюдается устойчивая тенденция к последовательному и строгому применению принципа единства судьбы.

Первая правовая позиция высшего судебного органа в части применения последствий нарушения принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем была высказана еще в 2005 году.

Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил [1], что сделка считается недействительной, если она предусматривает отчуждение объекта недвижимости без одновременной передачи прав на земельный участок, на котором расположен такой объект, или наоборот, если оба объекта принадлежат одному собственнику.

Верховный Суд Российской Федерации формулировал правовые позиции в части применения принципа единства судьбы при рассмотрении конкретных дел.

Для наглядности проанализируем четыре кейса.

Кейс первый.

В 2016 году Верховный Суд Российской Федерации разбирал дело между двумя сторонами, которые заключили договор аренды в 2009 году. Суть спора. По условиям этого договора арендатор арендовал пять нежилых помещений с обязательством их дальнейшего выкупа за оговоренную цену. Земля, на которой располагались указанные помещения, тогда еще не была оформлена на имя арендодателя. Поэтому стороны предусмотрели в договоре условие о том, что арендодатель сначала оформит ее на себя, а потом передаст арендатору.

В 2012 году арендодатель оформил участок и предложил изменить договор аренды, добавив в него пункт про стоимость земельного участка. Но арендатор отказался менять договор, потребовав передать права на недвижимость и землю, ссылаясь на то, что является законным их владельцем, так как уже заплатил всю сумму выкупа.

Арендатор подал иск в суд к арендодателю о передаче ему прав на недвижимость и землю. Арендодатель подал встречный иск, требуя плату за пользование участком.

Выводы нижестоящих судов : суд первой инстанции отклонил оба иска. Он посчитал, что арендодатель должен вернуть арендатору лишние деньги, которые тот заплатил сверх суммы аренды после прекращения договора. Апелляционный суд отменил решение первой инстанции и постановил зарегистрировать за арендатором переход права собственности на помещения, но не на землю, поскольку на момент подписания договора земля еще не принадлежала арендодателю. Окружной суд согласился с апелляционным судом.

Выводы суда высшей инстанции . Верховный Суд Российской Федерации, сославшись на статьи 273 и 552 ГК РФ, статью 35 ЗК РФ, указал на необходимость совместного оборота недвижимого имущества и земельного участка, принадлежащих одному лицу. По его мнению, не имеет правового значения тот факт, что на момент заключения договора аренды арендодатель еще не был собственником участка, поскольку во внимание должно приниматься условие договора аренды об обязанности арендодателя по последующей передаче участка земли новому владельцу помещений. Верховный Суд Российской Федерации отменил в части неправильные решения судов о регистрации перехода права собственности на недвижимость без учета земельного участка.

Кейс второй.

Суть спора. В 2017 году Верховный Суд Российской Федерации рассмотрел дело [2] по иску одной организации против другой о взыскании неосновательного обогащения за использование земельного участка, на котором расположены нежилые помещения, проданные истцом ответчику еще в 2002 году. На момент заключения договора купли-продажи помещений земельный участок находился также в собственности истца-продавца.

Выводы нижестоящих судов. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Апелляционный суд, отменяя решение, отказал в иске, мотивируя тем, что покупка ответчиком помещений в здании, находящемся на земельном участке продавца, привела к возникновению у покупателя-ответчика доли в праве собственности на земельный участок. Однако, суд округа отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Выводы высшей судебной инстанции. Верховный Суд Российской Федерации на основании статей 273, 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ согласился с апелляционным судом о том, что после государственной регистрации права собственности на помещения покупатель автоматически всилу закона становится собственником доли земельного участка, занятого зданием, в котором находятся купленные помещения. Термин «в силу закона» в судебном акте Верховного Суда Российской Федерации означает в силу действия принципа единства судьбы участка и здания на нем.

Выше сформулированная правовая позиция станет своего рода лейтмотивом последующих судебных актов Верховного Суда Российской Федерации по аналогичным делам, пронизывающим их от начала и до конца.

Кейс третий рассмотрен в 2018 году Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ [3].

Суть спора. Земельный участок и здание находятся в собственности одного лица, являющегося продавцом помещений в здании. После заключения договора купли-продажи помещений в здании регистрируется только право собственности на помещения за покупателем без регистрации права собственности на земельный участок. Продавец продолжает платить земельный налог, а по истечении нескольких лет обращается в суд с иском к покупателю помещений о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с уплатой земельного налога.

Выводы нижестоящих судов: суд первой инстанции решил отклонить иск, указав, что покупатель не должен платить земельный налог, так как земля под зданием с помещениями осталась собственностью продавца, а период оплаты налога не был указан в платежных документах.

Апелляционный суд отменил это решение и поддержал требования продавца. Принимая во внимание требования статей 552, 1102, 1103 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции заявил, что покупка недвижимости автоматически дает покупателю право на земельный участок под ней, даже если это не указано в договоре и нет документов на землю.

Окружной суд отменил решение апелляционного суда и согласился с судом первой инстанции. Он указал, что обязанность платить налог на землю появляется только после регистрации права собственности на землю. Так как перехода прав на землю зарегистрировано не было, то ответчик-покупатель не обязан платить налог.

Выводы суда высшей инстанции.

1. Совместное участие в сделке здания и участка земли: невозможно продать недвижимое имущество (например, здания или помещения в нем), не предоставив права на землю, на которой оно расположено. Когда одно лицо владеет одновременно недвижимостью и земельным участком под ним, оба объекта считаются частью сделки. Это означает, что приобретение недвижимости автоматически наделяет покупателя правом на земельный участок, даже если это не было прямо прописано в договоре купли-продажи или покупатель еще не оформил соответствующие документы на землю.
2. Невозможность разделить участок приводит к возникновению долевой собственности на землю: согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ, если продажа помещений происходит без возможности выделения отдельного земельного участка, этот участок становится объектом общей долевой собственности между продавцом и покупателем. Таким образом, покупатель получает долю в праве собственности на землю вместе с правом собственности на помещения.
3. Обязанность уплаты земельного налога покупателем недвижимости: покупатель, став собственником помещений в здании, должен платить пропорционально своей доле земельный налог на участок, на котором находится приобретенная недвижимость, поскольку в силу принципа единства вместе с недвижимым имуществом (в данном случае, помещениями) он приобретает и участок. Сумма земельного налога, уплаченная продавцом за период после продажи недвижимости, может быть взыскана через механизм неосновательного обогащения.

Такие выводы Верховного Суда Российской Федерации подчеркивают важность учета принципа единства судьбы при сделках с недвижимостью.

Четвертый кейс. Закончить анализ основных позиций Верховного Суда РФ можно рассмотрением дела 2022 года [4].

Суть спора. Дело интересно сложной цепочкой сделок с недвижимостью, включающей продажу нежилого помещения без передачи прав на земельный участок, затем последующее разделение проданного помещения на отдельные самостоятельные части, дальнейшую перепродажу вновь образованных помещений другим лицам, а также дарение доли в праве на земельный участок стороннему лицу. Сособственники земельного участка требовали от последнего покупателя помещений оплатить использование земельного участка в связи с владением им нежилыми помещениями в здании, расположенном на их территории.

Последний покупатель помещений обратился в суд с иском о признании недействительным договор дарения доли на земельный участок и признании за истцом права собственности на указанную долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Истец сослался на то, что земельный участок под зданием должен принадлежать владельцам помещений в здании, то есть истцу и еще одному лицу. После покупки помещений право на часть земли должна была также перейти и к истцу, а не переходить к другим лицам. Закон запрещает продавать недвижимость отдельно от участка земли.

Выводы нижестоящих судов. Суды нижестоящих инстанций решили, что иск не нужно удовлетворять, поскольку, по их мнению, покупатель получает право на долю участка земли только тогда, когда продавец уже владеет этой землей. Когда покупатель-истец приобретал нежилые помещения, земля под ними не была в собственности продавцов, поскольку первоначально помещения были проданы без передачи прав на землю. Нижестоящие суды исходили из того, что эти сведения были доступны покупателю-истцу до сделки через выписку из ЕГРН. Договоры купли-продажи также не включали передачу прав на землю и не содержали условий, что продавцы владеют земельным участком. Поэтому истец не получил права на долю в праве на земельный участок.

Выводы высшей судебной инстанции. Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая указанное дело, отметил, что суды трех инстанций, отказываясь удовлетворять иск, не применили принцип совместного участия в обороте земельного участка и недвижимого имущества на нем.

Сославшись на пункт 4 статьи 35 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 552 ГК РФ, Верховный Суд Российской Федерации сделал вывод о том, что при отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок.

В данном деле высший суд еще раз отметил, что, когда вы покупаете помещение в здании, вы автоматически получаете право на часть земельного участка, где оно находится. Это происходит в силу закона [5], [6], [7], то есть в силу принципа единства судьбы, после официальной регистрации права собственности на помещения.

После того как одно лицо приобрело недвижимость у первоначального собственника, последний больше не может распоряжаться землей под этой недвижимостью, то есть он не имеет права продавать или дарить ее другим лицам. Если он это сделает, такая сделка будет считаться незаконной, поскольку она нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, который приобрел недвижимость.

Рассмотрев приведенные четыре дела и проанализировав основные выводы высшей судебной инстанции можно заметить, что Верховный Суд Российской Федерации в качестве юридического последствия отчуждения недвижимости на земельном участке без самого участка не применяет правовые последствия ничтожной сделки (статья 168 ГК РФ) в виде двусторонней реституции, а наоборот, напрямую реализует принцип единства судьбы, исправляя ошибки нижестоящих судов.

Верховный Суд Российской Федерации применяет принцип единства, толкуя его таким образом, что право собственности на земельный участок возникает у покупателя здания, на котором он расположен, в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание.

В случае цепочки сделок по отчуждению недвижимости без передачи прав на участок под ней, правовые позиции подтверждают приоритет юридической силы первой сделки по переходу права собственности на объект недвижимости, автоматически распространяя ее действие на земельный участок. Последующие договоры, нарушающие этот принцип, признаются недействительными.

Таким образом, Верховный Суд РФ применяет принцип единства судьбы как средство защиты не только стабильности имущественных отношений, но и законных интересов первоначального приобретателя.

Такое единообразное толкование и применение принципа дисциплинирует собственников соблюдать правило совместного участия в сделках земельного участка и находящейся на нем недвижимости, что способствует стабильности и предсказуемости гражданского оборота.

Несмотря на эффективность сложившейся практики, представляется необходимым закрепить на законодательном уровне последствия нарушения (неприменения) принципа единства в виде передачи соответствующих прав на земельный участок или недвижимость при намерении их раздельного отчуждения.

Такие меры позволят сделать процесс приобретения недвижимости и земельного участка прозрачнее и проще для всех участников рынка.

Литература:

1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». // СПС «Консультант Плюс».
2. Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭС17–5707. // СПС «Консультант Плюс».
3. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 № 305-ЭС18–5945. // СПС «Консультант Плюс».
4. Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2022 № 304-ЭС22–2566. // СПС «Консультант Плюс».
5. Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 № 303-ЭС15–13807 // СПС «Консультант Плюс».
6. Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭС17–5707 // СПС «Консультант Плюс».
7. Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.09.2018 № 305-ЭС18–5945 // СПС «Консультант Плюс».