Недвижимость и сделки с ней играют большую роль в гражданско-правовом регулировании, что обусловлено их высокой экономической ценностью, необходимостью государственной регистрации, а также существенным влиянием на стабильность имущественного оборота и защиту прав участников гражданских правоотношений. В настоящей статье проводится анализ правоприменительной практики признания сделок с недвижимостью недействительными, особое внимание уделяется сделкам с земельными участками. Автор исследует судебную практику, выявляя сложности в толковании норм гражданского законодательства. Особое внимание уделяется последствиям признания сделок недействительными.

Ключевые слова: недействительность сделок, оспоримые сделки, ничтожные сделки, недвижимость, сделки с недвижимостью, земельный участок.

Estate and transactions with it play a major role in civil law regulation, which is due to their high economic value, the need for state registration, as well as a significant impact on the stability of property turnover and the protection of the rights of participants in civil legal relations. This article analyzes the law enforcement practice of recognizing real estate transactions as invalid, with special attention paid to transactions with land plots. The author examines judicial practice, identifying the difficulties in interpreting the norms of civil legislation. Particular attention is paid to the consequences of recognizing transactions as invalid.

Keywords: invalidity of transactions, voidable transactions, voidable transactions, estate, estate transactions, land plot.

Согласно части 1 статьи 34 Конституции Российской Федерации [1], каждый гражданин наделен правом свободно использовать свои возможности и имущество для осуществления предпринимательской и прочей разрешенной законодательством деятельностью. Конституционные основы гарантируют свободу заключения сделок как одно из основных гражданских прав и укрепляют принципы свободы, равенства и защиты частной собственности, обеспечивая гражданам и юридическим лицам возможность заключать необходимые сделки в рамках закона.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ [2]), сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Это законодательное определение сделок имеет принципиальное значение для гражданского оборота, поскольку оно устанавливает унифицированные правовые критерии для признания определённых действий сделками. Этим обеспечивается единообразие в квалификации их юридических последствий, стабильность договорных отношений и предсказуемость сторон сделок.

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ [3]), называет объектами земельных отношений: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Земельный участок согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Иное определение было добавлено в 2021 году в статью ГК РФ. Согласно указанной норме, «земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Земельный участок является недвижимой вещью». Земельный участок, как объект недвижимости, обладает особым правовым статусом, регулируемым не только гражданским, но и земельным, градостроительным, экологическим и иным законодательством, что обусловливает повышенные требования к законности совершаемых с ним сделок [5, с. 77].

В современном законодательстве понятие недвижимого имущества даёт статья 130 ГК РФ. Так, согласно положениям данной статьи, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участи недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания. При рассмотрении определения недвижимого имущества в первую очередь внимание привлекает признак прочной связи с землей. Зачастую признак прочной связи с землей называют «естественным». Под прочной связью с землей статьей 130 ГК РФ понимается невозможность перемещения объекта без несоизмеримого ущерба его назначению [4, с. 35].

На практике зачастую объекты именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, в действительности же они могут не отвечать признаку определения недвижимости, который указан в законе. Так, к примеру, такими объектами в изученной практике являлись навес [8], наружные стены [7].

Недействительные сделки с недвижимостью представляют собой юридические действия, связанные с отчуждением, приобретением или изменением прав на недвижимость, которые в силу нарушений требований закона или существенных условий договора признаются судом не имеющими юридической силы. Недействительность сделок с недвижимостью может возникать по различным основаниям, которые можно разделить на две категории: ничтожные и оспоримые сделки. Ничтожные сделки с недвижимостью не порождают правовых последствий с момента их совершения и не требуют судебного оспаривания для признания их недействительными. Оспоримые сделки с недвижимостью признаются недействительными только по решению суда, если одна из сторон докажет наличие пороков воли или иных нарушений, которые не являются столь очевидными, как в случае ничтожных сделок. К таким сделкам относятся, например, договоры, заключенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (кабальные сделки).

Совершенствование механизма государственной регистрации права собственности на недвижимость является одной из проблем развития правового регулирования сделок с недвижимостью. Анализ судебной практики показывает, что договор может быть заключен со злоупотреблением правом. Так, между ПАО «Совкомбанк» (кредитор) и должником заключен кредитный договор, на основании которого банк выдал Ф. 3190800 руб. под залог недвижимости. Должник и Ф. подписали предварительный договор, согласно которому первый выразил намерение продать земельный участок и жилой дом Ф. В п. 4 предварительного договора Ф. указал, что выдал в качестве аванса денежные средства в размере 3 060 000 руб. Предполагалось, что договор купли-продажи жилого дома будет заключен по цене 14 000 000 руб. Ф. значится в качестве собственника земельного участка и расположенного на нем жилого дома, ранее принадлежавших должнику. Финансовый управляющий обратился в суд первой инстанции с материально-правовым требованием к ответчикам и указал на признание недействительной цепочки сделок по отчуждению недвижимого имущества в пользу Ф. и последующего отчуждения объектов недвижимости, применение последствий недействительности сделок. Суд первой инстанции, изучив материалы дела, установил, что договор был заключен со злоупотреблением правом, и признал оспариваемую сделку недействительной, применив соответствующие последствия ее недействительности, указав, что отчуждение имущества должника без его ведома в спорный период свидетельствует о недобросовестных действиях ответчика, направленных на ущемление прав кредиторов, которые рассчитывали на исполнение обязательств со стороны должника [6].

Это решение соответствует сложившейся сегодня судебной практике, согласно которой суды активно противодействуют схемам, позволяющим должникам выводить активы из-под взыскания, особенно в период финансовой несостоятельности, признавая наличие злоупотребления правом. Критериями недобросовестности в подобных случаях являются: отсутствие реального встречного предоставления (сомнительность платежей, заниженная цена сделки); совершение сделки в ущерб кредиторам (нарушение их прав на погашение долга за счет имущества должника).

Таким образом, анализ правоприменительной практики недействительных сделок с недвижимостью показывает, что такие сделки признаются судом не имеющими юридической силы в силу нарушений требований законодательства. Основными причинами признания сделок недействительными являются несоблюдение установленной формы (например, отсутствие государственной регистрации), пороки воли, нарушение прав заинтересованных лиц. Есть системные проблемы в данной сфере, выражающихся в необоснованных отказах в регистрации недвижимости, отсутствия необходимой документации или сомнений в ее достоверности, а также в случаях противоправных действий, если совершается незаконное отчуждение объектов недвижимости. Положительным моментом является то, что судебная практика последовательно занимает позицию неприятия злоупотреблений правом, что находит отражение в признании недействительными сделок, направленных на отчуждение имущества должников в ущерб интересам кредиторов.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.) // Российская газета. 2020. № 144.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024 г.) // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 20.03.2025 г.) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
4. Турганбаева А. Э. Понятие недвижимого имущества как объекта гражданских прав и его признаки // Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации. 2020. № 1. С. 34–36.
5. Шарифулин А. А. Понятие «земельный участок» в свете легализации его определения в Гражданском Кодексе Российской Федерации // Уральский журнал правовых исследований. 2023. № 1. С. 75–80.
6. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2023 г. по делу № А10–7763/2021. Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/pv4zqs3Xek5B/ (дата обращения: 25.06.2025).
7. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2018 г. по делу № А32–54018/2017 // Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/W0nzDhxxnGxv/ (дата обращения: 25.06.2025).
8. Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2018 г. по делу № А32–10089/2017 // Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/mIxJj87jcQ6W/ (дата обращения: 25.06.2025).
9. Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.06.2023 г. по делу № А47–9703/2022. Режим доступа: https://sudact.ru/arbitral/doc/5Y4ky7LZJR5T/ (дата обращения: 25.06.2025).