Размещение рекламной конструкции на встроенно-пристроенном помещении к многоквартирному дому представляет собой сложный правовой и технический вопрос, находящийся на стыке жилищного, гражданского и рекламного законодательства. Данная проблематика характеризуется рядом специфических особенностей, обусловленных двойственной правовой природой встроенно-пристроенных помещений и необходимостью разграничения различных правовых режимов элементов многоквартирного дома.

Содержание понятия встроенно-пристроенное помещение в Своде правил раскрывается следующим образом: «помещение, располагаемое в габаритах многоквартирного здания в объемах, вынесенных за внешний контур жилого здания более чем на 1, 5 м» [2].

Встроенно-пристроенные помещения к многоквартирному дому представляют собой нежилые помещения, конструктивно связанные с жилым зданием, но имеющие отличное от жилого здания функциональное назначение. Данные помещения могут располагаться как внутри основного объема здания (встроенные), так и примыкать к нему (пристроенные). Правовой статус таких помещений определяется комплексом нормативных правовых актов, включая Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О рекламе».

Ключевым вопросом при размещении рекламной конструкции на встроенно-пристроенном помещении является определение принадлежности конкретной части здания, на которой планируется размещение рекламной конструкции, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме либо к индивидуальной собственности владельца встроенно-пристроенного помещения. Данное разграничение имеет принципиальное значение для определения субъекта, уполномоченного давать согласие на установку рекламной конструкции.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

При заключении договора на размещение рекламы, первоочередной задачей выступает определение правового статуса места установки рекламной конструкции, в частности, установление факта принадлежности данного места к общему имуществу многоквартирного дома. Данный вопрос имеет принципиальное значение для определения надлежащего субъекта, уполномоченного на заключение договора, а также для установления порядка согласования размещения рекламной конструкции. Квалификация места установки рекламной конструкции в качестве части общего имущества многоквартирного дома осуществляется на основе комплексного анализа технической и правоустанавливающей документации. Проектная документация на многоквартирный дом выступает первичным источником информации о составе общего имущества, поскольку содержит сведения о конструктивных элементах здания, инженерных системах и помещениях, предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме. Анализ проектной документации позволяет установить первоначальное функциональное назначение различных элементов здания и определить их принадлежность к общему имуществу. Акты приемки многоквартирного дома в эксплуатацию представляют собой документы, фиксирующие фактическое состояние объекта на момент завершения строительства и начала его использования по назначению. Данные акты содержат информацию о соответствии построенного объекта проектной документации и позволяют выявить возможные отклонения от первоначального проекта, влияющие на состав общего имущества. Анализ актов приемки дома в эксплуатацию имеет существенное значение для определения фактического состава общего имущества, особенно в случаях, когда в процессе строительства были внесены изменения в проектные решения.

Результаты технических экспертиз представляют собой профессиональные заключения о конструктивных особенностях здания и функциональном назначении его отдельных элементов. Данные документы имеют особое значение в спорных случаях, когда на основании проектной документации и актов приемки невозможно однозначно определить принадлежность конкретного элемента здания к общему имуществу. Техническая экспертиза позволяет установить, предназначен ли данный элемент для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, что является ключевым критерием отнесения имущества к общему согласно жилищному законодательству.

Так, в рамках рассмотрения одного из дел судами были приняты во внимание выводы эксперта, подтвержденные иными имеющимися в деле доказательствами, относительно характера связи встроенно-пристроенного нежилого помещения, принадлежащего предпринимателю, с многоквартирным домом. Данные выводы основывались на комплексном анализе технических характеристик объекта и его взаимосвязи с инженерными системами здания. Речь, в частности, шла о наличии дверного проема в магазине, через который осуществляется проход в помещение магазина, расположенное внутри многоквартирного дома. Кроме того, отопление нежилого помещения осуществляется от системы отопления многоквартирного дома (подающий и обратный трубопровод подключены к вводу в многоквартирный дом); электроснабжение нежилого помещения осуществляется силовым кабелем от системы электроснабжения многоквартирного дома (от точки ввода электроэнергии в многоквартирный дом); пристроенная часть нежилого помещения (магазина) не оснащена системой водоснабжения, соответственно водоснабжение всего магазина (как встроенной, так и пристроенной части) осуществляется от системы водоснабжения многоквартирного дома [4].

Сложившаяся судебная практика ориентирует на комплексный подход к определению правового статуса помещений в многоквартирном доме, учитывающий не только формальные критерии, но и функциональное назначение объектов. Вопрос отнесения конкретного помещения к общему имуществу многоквартирного дома решается судами на основе совокупности факторов, включающих технические характеристики объекта, наличие в нем инженерных коммуникаций, а также возможность его использования в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Ключевым критерием, определяющим возможность отнесения помещения к общему имуществу многоквартирного дома, выступает его функциональное назначение, в частности, возможность использования помещения в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Судебная практика исходит из того, что помещения, которые по своим техническим характеристикам могут быть использованы в качестве самостоятельных объектов (для проживания, коммерческой деятельности, хранения и т. д.), не подлежат отнесению к общему имуществу при наличии в них отдельных элементов общедомовых инженерных систем [1].

Таким образом, именно наличие технологической и конструктивной интеграции нежилого помещения в структуру многоквартирного дома создало в рассматриваемой ситуации предпосылки для квалификации фасада помещения как элемента общего имущества, требующего согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для размещения рекламных конструкций.

Документы о праве собственности, включая свидетельства о государственной регистрации права, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, договоры приватизации жилых помещений, также имеют существенное значение для определения состава общего имущества многоквартирного дома. Данные документы содержат информацию о границах объектов индивидуальной собственности и позволяют методом исключения определить имущество, не входящее в состав индивидуальных объектов и, следовательно, относящееся к общему имуществу.

В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в различных источниках информации, законодательством установлена определенная иерархия достоверности данных источников. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, обладают приоритетом по отношению к информации, представленной в документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, а также в технической документации на многоквартирный дом. Данный принцип, обусловленный особым правовым статусом единого государственного реестра как государственной информационной системы, содержащей достоверные сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них, получил свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» [5].

Особый правовой статус таких сведений обусловлен положениями Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Данный принцип обеспечивает стабильность гражданского оборота и защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, полагающихся на достоверность сведений государственного реестра.

Практическое значение приоритета сведений единого государственного реестра недвижимости проявляется при разрешении споров о правомерности размещения рекламных конструкций на элементах многоквартирного дома. В случае, когда документация государственного технического учета или техническая документация на многоквартирный дом содержит информацию о принадлежности определенного элемента здания к общему имуществу, а сведения единого государственного реестра недвижимости свидетельствуют о наличии зарегистрированного права индивидуальной собственности на данный элемент, приоритет имеют сведения единого государственного реестра недвижимости. Аналогичным приоритетом по мнению судов обладают сведения из единого государственного реестра недвижимости относительно расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений [3].

Таким образом, судебная практика последовательно подтверждает, что при разрешении споров о правомерности использования элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, информация из Единого государственного реестра недвижимости имеет приоритет над данными технического учета, бухгалтерской документации управляющих организаций и иными источниками сведений о составе общего имущества. Данный подход обеспечивает единообразие правоприменительной практики и создает предсказуемую правовую среду для участников рынка наружной рекламы.

Исходя из вышесказанного, можно выделить следующие варианты размещения рекламных конструкций на встроенно-пристроенных помещениях к многоквартирному дому:

1. Размещение рекламной конструкции на наружной стене встроенного помещения, являющейся одновременно фасадом многоквартирного дома. В данном случае стена относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, ввиду чего, для установки на ней рекламной конструкции необходимо согласие собственников помещений в многоквартирном доме, полученное в установленном действующим жилищным законодательством порядке;
2. Размещение рекламной конструкции на наружной стене или любой иной части пристроенного помещения, не являющейся ограждающей конструкцией многоквартирного дома. В таком случае для установки рекламной конструкции на индивидуальной собственности владельца встроенно-пристроенного помещения будет достаточно его согласия.

Литература:

1. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2025 № 306-ЭС24–22309 по делу № А65–2114/2023 // Документ опубликован не был, доступ получен из справочно-правовой системы КонсультантПлюс https://consultant.ru (дата обращения: 01.10.2025).
2. Свод правил 54.13330.2022 «СНиП 31–01–2003 Здания жилые многоквартирные» // Официальный сайт Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс]. — URL: https://minstroyrf.gov.ru/docs/223332 (дата обращения: 02.10.2025).
3. Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2025 № 20АП-3090/2025 по делу № А68–9501/2024 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс (дата обращения: 03.10.2025).
4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.06.2025 № Ф09–1413/25 по делу № А60–10136/2023 // Справочно-правовая система КонсультантПлюс (дата обращения: 03.10.2025).
5. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства Российской Федерации. — № 34. — 2006. — ст. 3680.