Статья посвящена осмыслению возможности установления обязательного досудебного порядка урегулирования жилищного спора между управляющими организациями и собственниками помещений, а также применения медиации в процессе разрешения жилищных споров.

Ключевые слова: жилищное право, жилищные правоотношения, жилищные споры, защита жилищных прав, досудебный претензионный порядок урегулирования споров, медиация.

The article is devoted to understanding the possibility of establishing a mandatory pre-trial procedure for the settlement of housing disputes between management organizations and owners of premises, as well as the use of mediation in the process of resolving housing disputes.

Keywords: housing law, housing legal relations, housing disputes, protection of housing rights, pre-trial dispute resolution procedure, mediation.

Актуальность темы научной статьи обусловлена важной особенностью государственной политики Российской Федерации по нормативно-правовому регулированию жилищной сферы, а также защиты прав и интересов граждан в суде при разрешении проблем, возникающих в сфере жилищных правоотношений. Многообразие жилищных правоотношений и динамичное развитие законодательства затрудняют его правоприменение. Поскольку данные общественные отношения имеют высочайшую степень социальной значимости и ценности в соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации [1], законодательные стимулы к досудебному порядку разрешения споров в жилищной сфере могли бы способствовать формированию навыков бесконфликтного решения споров у участников данной сферы отношений.

Жилищное право в России имеет богатую историю. Начав с советского периода, когда господствовало государственное регулирование, оно постепенно перешло к современной модели, основанной на принципах рыночной экономики и определенных правах граждан на жилище.

Жилищный кодекс Российской Федерации [2] (далее — ЖК РФ) является основным законодательным актом в системе жилищного законодательства.

Жилищное право, как комплексная отрасль права, имеет особый, специфичный предмет правового регулирования, который составляют разнообразные общественные отношения‚ закрепленные в п.1 ст. 4 ЖК РФ. Эти отношения касаются всего спектра вопросов, связанных с жилыми помещениями, начиная от их возникновения и прекращения права владения, пользования и распоряжения, и заканчивая вопросами управления многоквартирными домами, создания жилищных объединений и предоставления коммунальных услуг, в совокупности и составляют предмет жилищного законодательства.

При регулировании жилищных споров, в зависимости от сути разногласий, суд опирается на положения жилищного законодательства, представляющего собой сложную, взаимосвязанную систему правовых норм различных правовых отраслей, направленных на регулирование всего спектра отношений, связанных с жильем, и обеспечения реализации права граждан на жилище, стараясь в равной мере соблюсти права всех участников конфликта.

Жилищные правоотношения представляют собой сложную систему, включающую в себя разнообразные юридические отношения, такие как имущественные, публично-правовые и корпоративные. Эти отношения возникают в процессе создания и функционирования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, а также при реализации прав и обязанностей их членов.

В настоящее время решение жилищно-правовых споров является актуальной проблемой теории и практики. К таким спорам относятся: нарушения прав собственников жилья (например, незаконное выселение или отказ в регистрации по месту жительства); споры между соседями в многоквартирных домах, связанные с шумом, пользованием общим имуществом, разделением расходов на содержание жилья; претензии по оплате услуг ЖКХ и долговым обязательствам; вопросы выделения долей в жилых помещениях, раздел имущества при разводе; оспаривание сделок с жилой недвижимостью (купля-продажа, дарение, обмен); перепланировка и изменение конструктивных элементов жилья без согласования и т. д.

Анализируя обширную судебную практику по жилищным спорам, отметим процессуальные особенности жилищных правоотношений: установленная действующим процессуальным законодательством подведомственность жилищных дел судам и административным органам; жилое помещение — специфический объект жилищных правоотношений, определенный ст. 15 ЖК РФ; жилищный спор связан с правом граждан на жилище, закрепленным в Конституции Российской Федерации; жилищные правоотношения носят длящийся характер, срок исковой давности к данным правоотношениям не применяется; защита жилищных прав осуществляется в судах общей юрисдикции в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации [3] (далее — ГПК РФ).

Подсудность жилищных споров закреплена в статьях 23, 24 ГПК РФ и определяется исходя из категории дела. Статьей 23 ГПК РФ реализуются процессуальные вопросы относительно подсудных мировому судье гражданских дел, которые рассматриваются в качестве суда первой инстанции. Оценочными признаками разграничения подсудности мировых судей и районных судов выступают: сумма иска, материально-правовой характер спора.

Особую важность проблемы реализации защиты жилищных прав приобретают в связи со значительным числом рассматриваемых российскими судами жилищных споров, составляющих обширную и неоднозначную судебную практику.

Так, по официальной статистике, представленной Судебным департаментом при Верховном Суде РФ, в 2021 году судами рассмотрено 23,478 млн гражданских дел, из них 10,659 млн дел по спорам из жилищного законодательства [4], в 2022 году — 26,021 млн дел, из которых 10,777 млн дел по жилищным спорам [5], в 2023 году — 28,479 млн гражданских дел, из них 11,039 млн дел по спорам из жилищных правоотношений [6], в 2024 году — 29,085 млн гражданских дел, из которых 10,307 млн дел по жилищным спорам [7]. Как видим, наблюдается динамичный рост нагрузки на судейский корпус по жилищным спорам, что безусловно отрицательно влияет на эффективность работы судов.

Отмечая особую значимость и специфичность рассмотрения судами таких гражданских дел выявлено, что нарушения жилищных прав наиболее распространены при выселении граждан из жилых помещений, нарушениях норм жилищного законодательства при переустройстве или перепланировке жилых помещений, при заключении и исполнении договоров найма, залога жилых помещений (ипотеке), признании обмена жилыми помещениями недействительным и др.

По данным официальной статистики в 2024 г. самые многочисленные жилищные споры были связаны: с неуплатой жилищно-коммунальных услуг (10073885 дел); с договорами в сфере долевого строительства многоквартирных домов (78255 дел); с выселением (22945 дел) ; с обслуживанием управляющими компаниями (11529 дел) [7]. Анализ статистических данных показывает, что более 96 % от общего числа жилищных споров связаны со взысканием задолженностей платежей за жилищно-коммунальные услуги и капремонт.

Заметим, что в некоторых случаях стороны стремятся урегулировать конфликт в досудебном порядке.

В гражданском судопроизводстве досудебный порядок урегулирования спора является обязательным только в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 4 статьи 3ГПК РФ).

В арбитражном судопроизводстве такой порядок является обязательным: для споров, возникающих из гражданских правоотношений, в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором; для споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений, только в случаях, предусмотренных федеральным законом (часть 5 статьи 4 АПК РФ [8]).

В административном судопроизводстве для определенной категории дел федеральным законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования административного или иного публичного спора (часть 3 статьи 4 КАС РФ [9]).

Перечень споров, по которым федеральными законами установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, отражен в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» [10]. Возникает вопрос: почему в этом перечне нет жилищных споров между управляющими организациями и собственниками помещений?

Статистика свидетельствует о высокой конфликтности в жилищной сфере и отсутствии законодательных стимулов к досудебному порядку разрешения споров, формированию у участников данной сферы отношений навыков бесконфликтного решения споров.

Как отмечает Д. С. Илюшников «досудебный претензионный порядок уже давно стал объективно необходимым регулятором по значительному числу споров без возможного их рассмотрения в судебных органах, а сама досудебная претензия — предметом регулирования правоотношений между сторонами спорной ситуации по их взаимодействию для разрешения проблемных вопросов относительно предмета спора. Таким образом, досудебный претензионный порядок урегулирования спора может рассматриваться как условие реализации права на обращение в суд» [11, с. 134].

Многие правовые позиции по проблемным вопросам применения претензионного порядка урегулирования споров выработаны судебной практикой: претензионный порядок по отдельным категориям дел является первым этапом и обязательным условием обращения в суд. Поэтому судебная практика на сегодняшний день объективно является для досудебного претензионного порядка своеобразным регулятором, идущим впереди теоретических разработок и официальных разъяснений [11, с. 239].

Своевременное предоставление требуемой собственниками информации и документации, уборка подъездов, выполнение текущего ремонта, уборка в летний и зимний период на земельных участках, на которых расположены многоквартирные дома — наиболее яркие примеры споров, которые могут быть легко урегулированы до суда.

В этой связи представляется целесообразным установить правило о том, что до того, как обращаться в суд с исковым заявлением или с заявлением, жалобой в орган государственного жилищного надзора или иной уполномоченный на рассмотрение жалобы орган, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны предварительно обратиться с претензией к управляющей организации, ТСЖ или ЖСК. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений этого дома следует обратиться с досудебной претензией к соответствующей подрядной или специализированной организации.

Большинство споров могут быть решены на досудебной стадии, в том числе и в ходе прохождения процедуры медиации.

Здесь следует сделать акцент на самом понятии «медиация». Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» [12] закрепляет понятие процедуры медиации: «Процедура медиации — способ урегулирования споров при содействии медиатора на основе добровольного согласия сторон в целях достижения ими взаимоприемлемого решения» [12, п. 2 ст. 2].

Само же понятие «медиация», раскрывающее сущность, признаки и особенности процедуры, законодательного определения не получила. Тем не менее, некоторыми учеными предпринимаются попытки его сформулировать. Представляется вполне удачным трактование этого понятия Е. Н. Тогузаевой: «медиация — это определенный вид коммуникации, позволяющий осуществить взаимодействия партнеров по переговорам с целью создания общего смысла, развития общего коммуникативного действия и согласия» [13, с. 10].

Эффективность медиации доказана практикой применения при урегулировании споров в отношениях, возникающих при оказании услуг жилищно-коммунального хозяйства. Представляют интерес исследования об использовании медиации в обозначенной сфере Е. В. Литвиновой, В. А. Даниловой [14], Г. Н. Раджабаевой [15] и др.

В продолжение темы колоссального роста нагрузки на судейский корпус по жилищным спорам представляется важной позиция заместителя председателя Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства С. А. Киракосян о необходимости развивать альтернативные способы урегулирования споров, для этого «нужна поддержка государства», поскольку «сегодня главный конфликтоген — это дисбаланс, заложенный в законодательстве, а изменение законодательства — прерогатива государства» [16].

На сегодняшний день российскими судами накоплен значительный и содержательный правовой материал по проблемным вопросам, связанным с рассмотрением споров в жилищной сфере, которые необходимо осмыслить и проанализировать. Это позволит обеспечить более оперативное рассмотрение вопросов о защите прав собственников помещений при устранении недостатков в управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирных домах; разгрузить суды и контрольно-надзорные органы от тех споров, которые могут и должны быть решены без их участия. Представляется, что формирование навыков бесконфликтного решения жилищных споров повысит уровень жилищной культуры и вовлеченность собственников в обсуждение условий договора управления, устава жилищного объединения, решения общедомовых вопросов, обеспечит тесное взаимодействие собственников с управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК и подрядчиками при непосредственном управлении многоквартирными домами.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования от 1 июля 2020 г.) // СЗ РФ. — 2014. — № 31. — Ст. 4398.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 23.07.2025) // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (часть I). — Ст. 14.
3. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // СЗ РФ. — 2002. — № 46. — Ст. 4532.
4. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2021 год // http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=6120 (дата обращения: 24.07.2025).
5. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2022 год // http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=7645 (дата обращения: 24.07.2025).
6. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2023 год // http://www.cdep.ru/index.php?id=79&item=8688 (дата обращения: 24.07.2025).
7. Сводные статистические сведения о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 2024 год // https://cdep.ru/index.php?id=79&item=8942 (дата обращения: 24.07.2025).
8. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 01.04.2025) //СЗ РФ. — 2002. — № 30. — Ст. 3012.
9. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ (ред. от 07.07.2025) // СЗ РФ. — 2015. — № 10. — Ст. 1391.
10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» // СПС «КонсультантПлюс».
11. Илюшников Д. С. Досудебное урегулирование как условие реализации права на обращение в суд по отдельным категориям гражданских дел: дисс. … канд. юрид. наук. — Саратов, 2024. — 276 с.
12. Федеральный закон от 27.07.2010 № 193-ФЗ «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)» (ред. от 26.07.2019) // СЗ РФ. — 2010. — № 31. — Ст. 4162.
13. Тогузаева Е. Н. Медиация: правовые, психологические и коммуникативные аспекты: монография/ кол. Авторов; под ред. Е. Н. Тогузаевой. — Москва: РУСАЙНС, 2022. –223 с.
14. Литвинова Е. В., Данилова В. А., Проблемы и перспективы применения процедуры медиации в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Сервис Plus. — 2018. — Т.12. — № 4. — С. 3–14. DOI: 10.24411/2413– 693X–2018–10401.
15. Раджабова Г. Н. О некоторых проблемах, возникающих при использовании медиации в процессе разрешения жилищных споров // Аграрное и земельное право. — 2024. — № 11. (239). — С. 189–189.
16. Медиация как альтернативный способ урегулирования разногласий застройщика и потребителя // https://mediation.tpprf.ru/ru/news/mediatsiya-kak-alternativnyy-sposob-uregulirovaniya-raznoglasiy-zastroyshchika-i-potrebitelya-i553177/ (дата обращения: 20.08.2022).