В статье автор обращает внимание на изменения в законодательстве, исследует и выявляет «слабые» места в теории на примере практической деятельности по ипотечным сделкам по договорам строительного подряда.
Ключевые слова: договор подряда, заказчик, подрядчик.
Строительная отрасль традиционно занимает ключевое место в экономике Российской Федерации. Особую роль здесь играет договор строительного подряда, который обеспечивает правовое оформление отношений между заказчиком и подрядчиком при возведении жилых и нежилых объектов. В последние годы развитие строительного подряда тесно связано с ипотечным кредитованием, поскольку большинство граждан приобретают жилье именно с использованием заемных средств.
Актуальность темы обусловлена изменениями в законодательстве: государство в 2020–2024 годах реализовывало масштабные программы льготной ипотеки, а с 2025 года вступают в силу новые правила заключения договоров строительного подряда в сфере жилищного строительства. Эти изменения существенно влияют как на участников строительного рынка, так и на конечных заемщиков.
Понятие договора строительного подряда
Согласно ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Сторонами договора выступают:
– Заказчик, который финансирует строительство и принимает результат;
– Подрядчик, который осуществляет строительные работы. Таким образом, договор строительного подряда является правовой основой для реализации большинства жилищных проектов, включая строительство индивидуальных домов с использованием ипотечных средств.
Эволюция ипотечных программ в 2020–2024 гг.
В апреле 2020 года, после начала пандемии COVID-19, государством были запущены программы льготного ипотечного кредитования, которые распространялись в том числе на строительство жилых домов. Программы подразделялись на специальные меры для семей с детьми и на общую государственную поддержку.
В процессе реализации условия неоднократно менялись:
– вводились ограничения по лимитам кредитования (банкам выделялось определённое количество средств на данные направления);
– изменялись процентные ставки;
– ужесточались критерии одобрения заемщиков;
– вводилось обязательное субсидирование сделки, при котором подрядчик был обязан выплачивать банку комиссию, чтобы заемщик получил льготную ставку.
Ключевым переломным моментом стало завершение действия льготных программ 1 июля 2024 года, что предопределило необходимость поиска новых механизмов регулирования.
Федеральный закон № 186-ФЗ и его значение
Существенные изменения внесены Федеральным законом от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» (вступает в силу 1 марта 2025 года).
Закон закрепил ряд нововведений, существенно меняющих порядок осуществления строительных проектов:
– Обязательное использование счетов эскроу. Денежные средства заемщиков замораживаются на счёте до момента постановки дома на кадастровый учёт.
– Раскрытие информации. Подрядчики обязаны предоставлять сведения о проекте, договоре подряда, сроках и стоимости строительства.
Документооборот.
Установлена необходимость оперативного размещения в системе подписанных клиентами документов.
Унификация договоров. Банки разрабатывают типовые формы договоров строительного подряда, что ограничивает свободу усмотрения сторон, но повышает прозрачность сделок.
Практические проблемы подрядчиков
Введение новых требований привело к ряду сложностей для строительных организаций:
– многие компании, ранее занимавшиеся исключительно строительством, вынуждены были либо покинуть рынок, либо повышать стоимость услуг из-за необходимости привлечения дополнительных специалистов для ведения документации;
– договоры строительного подряда, ранее составляемые в произвольной форме с учётом законодательства, теперь подлежат согласованию с банками, что снижает гибкость условий;
– отсутствует достаточная интеграция между банками, органами местного самоуправления (администрациями) и Единой информационной системой жилищного строительства (ЕИСЖС), что затрудняет оперативное проведение сделок.
Эти обстоятельства обостряют проблему адаптации подрядчиков к новым правилам и повышают административную нагрузку на строительный бизнес.
Заключение
Договор строительного подряда, являясь фундаментальным инструментом регулирования строительной деятельности, в последние годы оказался тесно связан с государственными программами ипотечного кредитования. Льготная ипотека 2020–2024 гг. обеспечила рост спроса на жильё, но одновременно выявила правовые и организационные «узкие места».
Принятие Федерального закона № 186-ФЗ усилило контроль государства и банков за сферой жилищного строительства, сделав обязательным использование счетов эскроу и унифицированных форм договоров. Эти меры повышают защищённость заказчиков по договору подряда и заемщиков, однако создают дополнительные риски и издержки для подрядчиков.
Таким образом, современное регулирование договора строительного подряда характеризуется поиском баланса между интересами потребителей, финансовых институтов и строительных организаций. Перспективным направлением дальнейшего исследования является анализ судебной практики, которая сформируется после вступления в силу новых правил с 1 марта 2025 года.
Литература:
1. Федеральный закон «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу» от 22.07.2024 N 186-ФЗ (последняя редакция) [Электронный ресурс]. КонсультантПлюс: справ. правовая система. − некоммерческая версия. − М., 2025. — Режим доступа: локальная сеть
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30 дек. 2020) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10 янв. 2021) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. − некоммерческая версия. − М., 2025. — Режим доступа: локальная сеть
3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1 [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 08 дек. 2020 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. − некоммерческая версия. − М., 2025. — Режим доступа: локальная сеть
4. Конституция Российской Федерации: принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г.: (с изм. от 1 июля 2020 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. − некоммерческая версия. − М., 2025. — Режим доступа: локальная сеть
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 2 [Электронный ресурс]: федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26 июня 2020 г.) // КонсультантПлюс: справ. правовая система. − − некоммерческая версия. − М., 2025. — Режим доступа: локальная сеть
