Тридцатого декабря 2004 года был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214-ФЗ), регулирующий отношения, связанные с привлечением денежных средств физических (покупателей) и юридических лиц (застройщиков) для долевого строительства многоквартирных домов, а также иных объектов недвижимости.

Сторонами в рамках договора долевого строительства (далее — ДДУ) выступают застройщик и будущий собственник квартиры — дольщик. Поскольку физически застройщик еще ничего не построил, дольщик передает ему свои денежные средства на создание объекта недвижимости (дома), становясь при этом своего рода инвестором, который готов, вложив деньги, определенное количество времени ждать, пока застройщик этот дом возведет. При этом застройщик может строить дом как за счет привлеченных денежных средств, так и на собственные.

Все условия ДДУ регулируются законом № 214-ФЗ. Первого июля 2019 года в него были внесены существенные изменения в отношении процедуры внесения дольщиком денежных средств в счет оплаты по договору, что позволило обеспечить этой категории граждан надежную защиту. Ранее в рамках исполнения своих обязательств дольщик перечислял денежные средства застройщику напрямую, и далее ему оставалось только ждать постройки дома. Однако объекты недвижимости не всегда достраивались и проходили процедуру сдачи (получали разрешение на ввод в эксплуатацию) вовремя — нередко застройщики существенно затягивали процесс строительства и сдачи объекта. Случались и более плачевные для дольщиков ситуации, когда застройщик, не выполнив обязательств, объявлял о банкротстве, а люди оставались без недвижимости и без денег. Проблему обманутых дольщиков удалось частично решить только на законодательном уровне путем включения посредника между застройщиком и дольщиком — банка.

С 1 июля 2019 года, после внесения изменений в закон № 214-ФЗ, дольщики перечисляют свои денежные средства на специальный эскроу-счет в банке, а застройщик возводит объект или на собственные деньги, или на средства банковского кредита. При этом деньги дольщиков надежно защищены, так как застройщик не может получить доступ к эскроу-счетам, пока не построит соответствующий объект недвижимости и тот не будет введен в эксплуатацию. Сроки строительства жестко зафиксированы — теперь возводить заявленные объекты необходимо вовремя, в противном случае деньги вернутся к покупателям.

Если застройщик не успевает построить и сдать дом в эксплуатацию в срок, он должен инициировать процедуру оповещения дольщиков о задержке сдачи объекта недвижимости. В соответствии со ст. 6 закона № 214-ФЗ предупреждать об этом нужно не позднее чем за два месяца до указанного в ДДУ срока передачи объекта долевого строительства. Далее дольщик самостоятельно принимает решение, согласиться ли на новые предложенные застройщиком сроки передачи объекта долевого строительства. Если дольщик согласен, он совместно с застройщиком подписывает дополнительное соглашение, которое будет являться неотъемлемой частью ДДУ. Все остальные условия могут остаться прежними либо быть изменены по соглашению сторон. Но главное, что получают в случае подписания дополнительного соглашения обе стороны, — это гарантии: дольщик получит свою квартиру, а застройщик — деньги.

На практике нередки случаи, когда застройщик не рассчитал свои силы или произошло не зависящее от сторон событие, которое в очередной раз не позволяет ему выполнить взятые на себя обязательства и построить объект недвижимости к новому согласованному сроку. В ряде случаев застройщик просто не предупреждал дольщиков о задержке сдачи дома в эксплуатацию и не предлагал за два месяца до установленного договором срока подписать дополнительное соглашение о его переносе. Подобные нарушения договора со стороны застройщика также предусмотрены законодателем. Так, согласно п. 2.1 ст. 6 закона № 214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции в виде неустойки, выплачиваемой застройщиком в пользу дольщика, размер которой составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от стоимости объекта недвижимости, указанной в ДДУ. Размер неустойки рассчитывается за каждый день просрочки.

Все существенные условия договора должны быть детально прописаны. В ДДУ необходимо указать данные дольщика, включая паспортные, и данные застройщика, в том числе его реквизиты. В описании объекта долевого строительства необходимо указать стоимость квартиры, строительный адрес или адрес дома и кадастровый номер участка, этаж, номер квартиры, ее площадь, планировку, другие характеристики, срок окончания строительства, гарантийный срок.

Основное преимущество покупки квартиры на этапе строительства для дольщика — значительная «скидка» на жилплощадь. Для многих это единственная возможность приобрести жилье.

У покупки недвижимости по ДДУ есть определенные плюсы: безопасность сделки; хранение денег дольщика на бесплатном для него эскроу-счете; сделки по ДДУ подлежат обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу той же квартиры другому покупателю; в случае нарушения срока передачи квартиры дольщик может рассчитывать на неустойку. В законе № 214-ФЗ прописаны условия приемки квартиры от застройщика и варианты действий, если она построена с нарушением соответствующих технических нормативов.

Укажем и минусы ДДУ: у каждого застройщика свой вариант договора, и в нем могут быть прописаны условия, ущемляющие права дольщика; из-за инфляции деньги обесцениваются, а стоимость квадратного метра растет каждый месяц, поэтому в случае банкротства дольщик получит ту же сумму, что заплатил при покупке, однако за это время цены на жилье могут вырасти в несколько раз, и купить аналогичную квартиру за те же деньги будет невозможно; в процессе строительства может меняться проектная декларация.

ДДУ предполагает процедуру расторжения, в том числе из-за низкого качества строительства — такая возможность предусмотрена ст. 9 закона № 214-ФЗ. Также расторжение договора возможно в случае, если строительство прекратилось, дом не построен и очевидно, что он никогда не будет сдан.

На данный момент договор долевого участия — самый популярный способ стать дольщиком и купить строящееся жилье по цене, которая ниже стоимости готовых к заселению квартир. Федеральный закон № 214-ФЗ гарантирует безопасность таких сделок для миллионов дольщиков, а застройщикам позволяет развивать их бизнес. Это основной закон, регламентирующий правила составления ДДУ. В нем детально прописаны все нюансы заключения и расторжения такого договора, возможности внесения изменений в его условия и обязательства сторон с целью защиты и дольщиков, и застройщиков.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102033239 (дата обращения: 29.06.2025).
2. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102090480 (дата обращения: 29.06.2025).
3. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». — URL: http://pravo.gov.ru/proxy/ips/?docbody=&nd=102014512 (дата обращения: 29.06.2025).
4. Потопальский, С. С. Правовое регулирование участия в долевом строительстве в системе норм гражданского права / С. С. Потопальский // Ученые записки Крымского федерального университета имени В. И. Вернадского. Юридические науки. — 2023. — № 2. — С. 202–208. — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/pravovoe-regulirovanie-uchastiya-v-dolevom-stroitelstve-v-sisteme-norm-grazhdanskogo-prava (дата обращения: 29.06.2025).
5. Постановление от 13.06.2023 по делу № А40-245757/2015. — https://sudact.ru/arbitral/doc/33kC5VQQRCZX/?ysclid=m8ubyyyda3578693259 (дата обращения: 29.06.2025).
6. Рагулина, Н. Применение договора счета эксроу в долевом строительстве / Н. Рагулина. — URL: https://h-cons.ru/wp-content/uploads/2022/03/ekspertnaya-statya-n.ragylina-eskry-scheta.pdf?ysclid=m8uc6cmc3a654976079 (дата обращения: 29.06.2025).