На сегодняшний день актуальность приобретения собственного жилья населением постоянно повышается по причине нестабильности социально-экономической ситуации. Каждый гражданин Российской Федерации хочет чувствовать себя уверенным в завтрашнем дне. Однако, новостные ленты постоянно сосредоточены на информации о недобросовестных застройщиках, которые активно применяют в своей деятельности приемы недостроев, обмана дольщиков. Огромное количество населения России находится в процессе многолетних судов, причиной которых является право собственности, низкое качество строительства или недостаточный ремонт в приобретенных квартирах [4].

При этом важно понимать, что при соблюдении нормативно-правовых требований покупка недвижимости выступает удачным и выгодным вложением, так как в этом процессе использовались все преимущества договора участия в долевом строительстве.

Целью данной статьи является изучение особенностей и признаков договора участия в долевом строительстве.

Договор долевого участия является документом, который закрепляет в себе отношения между застройщиком и покупателем даже в том случае, если многоквартирный дом не построен, а только существует в проектной части.

На сегодняшний день приобретение покупки квартиры на этапе строительства является очень популярным, так как стоимость недвижимости значительно ниже, чем при покупке готового жилья. Большая часть населения рассматривает договор долевого участия как единственный вариант приобретения квартиры.

В случае заключения договора долевого участия приобретается не собственно жилая площадь. Объектом покупки выступает доля в строительстве, непосредственно право на квартиру, которая в дальнейшем будет частью постройки. Такая ситуация является выгодной не только для покупателя, но и для застройщика по причине получения денежных средств, в дальнейшем используем для процесса строительства [5].

Анализируя основные определения договора долевого участия, можно привести формулировку О. Г. Ершова, который указывает, «договор участия в долевом строительстве — это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение) и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам, пропорционально вложенным с их стороны денежным средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика» [7].

Данное определение в целом дает общее представление о договоре долевого участия. Однако, автор выделяет особенности природы денежных средств, которые вкладываются в строительство со стороны дольщика, что нельзя принять однозначно. Также необходимо указать на объект строительства, который в данном определении представлен не точно — исключительно как здание или сооружение, что может представлять проблему по причине отсутствия непосредственного определения для данных терминов. Также О. Г. Ершов не указывает на цель договора, обозначая исключительно мотив дольщика (физического лица). Он состоит во вступлении дольщика в отношения с застройщиком.

По этим причинам обратим внимание на следующее определение, которое предложено А. В. Дикуном: «по договору участия в долевом строительстве одна сторона (организатор участия в долевом строительстве), осуществляющая деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства и их использованию, обязуется в предусмотренный договором срок обеспечить на принадлежащем ему земельном участке в соответствии с проектной документацией и информацией, содержащейся в проектной декларации, своими силами и (или) с привлечением других лиц выполнение работ по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующее жилое или нежилое помещение, входящее в состав указанных объектов недвижимости (объект долевого строительства), участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости» [8].

Данное определение имеет также недостатки, так как неточно определяет объект долевого строительства. Однако, в целом оно отражает специфику договора долевого участия.

Договор долевого участия — это гражданско-правовой договор. Для понимания его сущности необходимо точное определение правовой характеристики. Договор участия в долевом строительстве является по своей природе двусторонним, возмездным и консенсуальным [5].

На основании предложенных определений можно утверждать, что договор долевого участия представляет собой соглашение, заключаемой между застройщиком и покупателем. Договором гарантируется получение инвестиций в строительство для застройщика. Покупатель же получает долю в строительстве. Нормативные акты, регулирующие действие данного договора, указывают, что покупатель приобретает не товар, а вкладывает финансовые средства, получая при этом права дольщика.

Безусловно, такой сложный договор должен иметь серьезные основы правового регулирования отношений. На сегодняшний день в РФ договор долевого участия регулируется прежде всего Конституции Российской Федерации, которая в ч.1 статьи 40 указывает: «Каждый имеет право на жилище». Никто не может быть произвольно лишен жилища» [1].

Также в законодательстве России принят основной нормативно-правовой акт, который непосредственно направлен на регулирование отношений в сфере долевого строительства — Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ) [2].

Данный закон может быть признан в качестве основного регулятора процесса функционирования не только долевого строительства, но и заключения договоров долевого участия, так как в нем учтены все нюансы заключения и расторжения, изменений, права и обязанности сторон. При этом важно указать, что законодательство России чутко реагирует на все изменения, происходящие в обществе, что отражается в своевременном внесение дополнений в законодательный акт с целью полной защиты сторон-участниц договора.

Закон ФЗ-214 строго регулирует содержание договора. Законодательно установлена обязательность прописывания даты (или срока) сдачи объекта, особенности оплаты и цены, полной информации об объекте, гарантийных сроков и условий участия в долевом строительстве [2].

Действительной договора долевого участия подтверждается внесением его в базу Росреестра.

Также важно указать основные преимущества договора долевого строительства. Долевое строительство имеет больше положительных сторон, чем отрицательных. Так, первым преимуществом можно признать серьезные обязательства со стороны застройщика, невыполнение которых диктует необходимость возврата денежных средств покупателю. Вторым преимуществом является страхование вложений в агентстве по страхованию вкладов. Для дольщика существует обязательная возможность страхового возмещения в случае невозможности строительства. Еще одним преимуществом долевого строительства является регистрация договора в Росреестра, что не позволяет реализовать возможность повторной регистрации на одну и ту же квартиру. Четвертым преимуществом является наличие гарантийных обязательств, которые даются изначально застройщиком. И самым главным преимуществом в процессе заключения договора долевого участия является возможно получения недвижимости по очень выгодной цене.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием от 12. 12. 1993) (В редакции Закона Российской Федерации о поправке к Конституции Российской Федерации от 14.03.2020 № 1-ФКЗ) // Российская газета. 1993. 25 дек.
2. Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 26.12.2024) // Российская газета. 2004. 31 дек.
3. Бочарова О. Ф., Цыпкин А. Ю. Изменение строительного рынка при переходе к проектному финансированию// Экономические исследования и разработки. 2024. № 5 С. 26–31
4. Брагинский М. И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. — М.: Статут, 2021. 412 с.
5. Гареев И. Ф., Ефросиньина С. А. Долевое строительство: внимание исследователей, тенденции рынка и перспективы развития // Жилищные стратегии. 2022. Том 4. № 3. С. 193–214.
6. Горбачев С. Г. Правовая природа ДДУ объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2022. № 4. С. 12–18.
7. Дикун А. В. Договор участия в долевом строительстве: проблемы теории и правоприменительной практики: дис.... канд. юрид. наук. / А. В. Дикун. — Ростов н/Д, 2011. 167 с.
8. Ершов О. Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. — 2007. — № 2. С. 21–28.