В статье автор рассматривает вопрос о возможности наделения граждан Российской Федерации правом возмездной приватизации жилых помещений, являющихся федеральной собственностью, тем самым восстановить право граждан на выкуп жилого помещения или его доли.
Конституционное право на жилище предполагает гарантированную законом возможность для каждого быть обеспеченным постоянным жильем, возможность стабильного пользования имеющимся жильем, неприкосновенность жилища, право на улучшение жилищных условий, а также обеспечение для проживающих в жилых домах, жилых помещениях здоровой и безопасной среды обитания.
Настоящая статья затрагивает вопрос возмездной приватизации жилых помещений и их долей, являющиеся федеральным имуществом.
С момента принятия Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541–1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон РФ № 1541–1) прошло более 30 лет, однако, несмотря на все внесенные поправки, включая последнюю редакцию от 01.06.2021, изначальная цель, которая состояла в том, чтобы предоставить гражданам реальный выбор в удовлетворении жилищных потребностей, а также повысить эффективность использования и сохранности жилищного фонда — достигнута лишь частично. Обоснованность государственного регулирования жилищной сферы, как одной из базовых потребностей населения, не подвергается сомнению, ведь конституционно закреплено право каждого на жилище, а малоимущим и нуждающимся гражданам оно предоставляется бесплатно.
В эпоху преобразований, которые связаны с приватизацией, именно граждане, которые получили жилье от государства, оказались наиболее уязвимой группой. Многие из них столкнулись с ограничением в реализации права на приобретение в собственность или отчуждение занимаемого жилья.
Особую сложность представляет приватизация жилых помещений и дoлей, которые принадлежат Российской Федерации и не закреплены за третьими лицами.
Неоднозначность норм российского законодательства лишает органы исполнительной власти правовых оснований для принятия решений об отчуждении такого федерального имущества в пользу граждан.
Положение о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденное Правительством Российской Федерации от 05.06.2008 года № 432 (далее — Положение), не наделяет полномочиями федеральный орган исполнительной власти, отвечающий за федеральное имущество, даже полномочиями по безвозмездной приватизации жилых помещений, что противоречит ст. 11 Закона РФ № 1541–1, где указано о праве каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно, один раз, в порядке приватизации жилого помещения, в том числе находящегося не только в муниципальном, а также и государственном жилищном фонде социального использования, что препятствует реализации эффективной политики в области управления федеральным жилищным фондом.
При рассмотрении обращений граждан, имеющих право на получение в собственность жилого помещения от государства, в том числе после предоставления правоустанавливающих документов, для проведения мероприятий безвозмездной приватизации жилого помещения Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество) самостоятельно или через поручения своим территориальным управлениям инициирует процедуру передачи такого жилого помещения в муниципальный орган власти, на территории которого расположено жилое помещение, и который наделен полномочиями его передачи в собственность гражданина.
Большая часть граждан, которые изъявляют желание приватизировать жилые помещения бесплатно, получили права на проживание в государственных квартирах и комнатах от учреждений, организаций и предприятий, на которых работали они или члены их семьи, но ныне уже не существующих, прошедших приватизацию в 90-х годах XX века, сменивших собственника.
Отсутствие документов у граждан или полномочий у одних работников государственных структур и нежелание брать на себя ответственность у других, затягивает процесс передачи жилых помещений в муниципальный орган власти и в конечном итоге приводит к судебным заседаниям, а далее и решению суда, как правило в пользу гражданина.
На сегодняшний день возмездное отчуждение федерального жилья законодательно не предусмотрено, за исключением отдельных случаев, которые могут служить прецедентом для решения рассматриваемой проблемы. Например, жилые помещения, которые перешли в собственность Российской Федерации по решению суда от лиц, совершивших коррупционные преступления, или в отношении которых не представлены сведения о законности их приобретения, приватизируются на основании ст. 30.4 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Закон № 178-ФЗ), с учетом определенных особенностей. В данном случае, несмотря на наличие стоимостного условия, фактически допускается возможность возмездной приватизации жилья физическими лицами.
Возникает закономерный вопрос: почему граждане, которые не относятся к категории малоимущих, но желающие улучшить свои жилищные условия, не могут реализовать право на возмездную приватизацию жилого помещения в виде доли жилого помещения или отдельной комнаты, когда «соседом» является Российская Федерация?
Возвращаясь к началу статьи, где описана проблема безвозмездной приватизации, находим, что она пересекается с другой проблемой — отсутствие права гражданина на возмездную приватизацию, а также другим немаловажным вопросом — передачи жилого помещения на иной уровень собственности.
Проблема передачи на иной уровень собственности, в большинстве случаях, как раз возникает у такого федерального недвижимого имущества, являющееся частью квартиры или жилого дома (комната или доля жилого помещения) (далее — Имущество РФ).
Отсутствие законодательного механизма, который позволяет беспрепятственно в одностороннем порядке передать жилые помещения муниципальным органам власти или реализовать преимущественное право гражданина на выкуп Имущества РФ и заставляет задуматься о необходимости устранения пробела в законодательстве.
Согласно статье 6 Закона РФ № 1541–1 передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных жилых помещений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.
В статье не конкретизирован государственный орган власти, наделенный указанными полномочиями, также нет четкого понимания о какой передаче в собственность граждан идет речь: о возмездной или бесплатной приватизации.
Совершенно очевидно, что в случае если жилое помещение свободно от обременения третьих лиц и является федеральным имуществом, функцию по его управлению должно осуществлять Росимущество, однако в Положении в отношении именно жилых помещений ничего не сказано, что не позволяет Росимуществу проводить приватизацию жилых помещений, не относящихся к объектам, указанным в Законе № 178-ФЗ.
В ответ на все письма граждан, изъявляющих желание выкупить Имущество РФ, Росимущество и его территориальные управления ссылаются на статью 1 Закона РФ № 1541–1, указывая на невозможность возмездной приватизации, так как согласно настоящей статье приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, либо указывают на то, что жилое помещение не включено в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества.
В большинстве случаях после отказа Росимущества в продаже Имущества РФ гражданин предлагает выкупить у него часть жилого помещения, которая принадлежит ему, на что Росимущество также направляет отказ заявителю.
Таким образом, несмотря на соблюдение законодательства и формальных требований по рассмотрению обращений граждан, государство отстраняется от их проблем, связанных с улучшением жилищного вопроса.
Следует отметить, что граждане направляют запрос на выкуп Имущества РФ, которое свободно от прав третьих лиц. Кроме того, само по себе возникшее право собственности у Российской Федерации на Имущество РФ ничем не отличается от прав собственности на жилые помещения, указанные в статье 30.4 Закона № 178-ФЗ, но которые, при соблюдении определенных условий, могут быть переданы в собственность гражданина на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам проведенного аукциона.
Описанное выше, а также сами условия, которые должны быть соблюдены при продаже жилого помещения в соответствии со статьей 30.4 Закона № 178-ФЗ, приводят к необоснованному неравенству между различными категориями жилых помещений, которые находятся в федеральной собственности, поскольку отсутствует объективная разница между помещениями, которые были получены в результате коррупционных правонарушений, и помещениями, которые были приобретены государством по иным основаниям (например, по договорам дарения, наследования выморочного имущества).
Кроме того, ограничивается реализация преимущественного права выкупа. Так, собственники долей и комнат в жилых помещениях не могут реализовать свое преимущественное право выкупа долей или комнат, которые находятся в федеральной собственности (статья 252 ГК РФ). Иными словами, такое ограничение препятствует ликвидации коммунальных квартир и улучшению жилищных условий граждан.
Отсутствие права на возмездную приватизацию жилого помещения, принадлежащего Российской Федерации и продажа своего долевого права собственности или права собственности на часть жилого помещения — комнату, по цене соответствующей рыночному уровню, является важнейшей, до сих пор не нерешенной задачей Закона РФ № 1541–1 и закона № 178-ФЗ.
Проводя исследование данного вопроса мы пришли к выводу, что отсутствие в законодательстве рычага, наделяющего гражданина правом возмездной приватизации жилых помещений, являющихся государственной собственностью, нарушает его право на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, если он является собственником части жилого помещения (в виде доли в праве или обособленной комнаты), другая часть которого является федеральной собственностью.
Китай, как и Союз Советских Социалистических Республик (далее — СССР), правопреемником которого является на своей территории Российская Федерация в соответствии со статьей 67.1 Конституции Российской Федерации, до определенного момента развития своей экономики, датированного 1998 годом, бесплатно обеспечивал граждан жильем. После проведения ряда реформ Государственный совет официально прекратил все формы государственного обеспечения жильем как формой благосостояния со стороны рабочих подразделений (как государственных ведомств, так и государственных предприятий). С этого момента покупка на рынке стала единственным способом получения жилья в Китае.
Решение, позволяющее инвестировать в строительство, в том числе жилищное, не только государственным предприятиям, а всем гражданам Китая и иностранным инвесторам, стало значительным стимулом для рынка недвижимости, направленным на поддержку высокого спроса и рост рынка.
Анализируя опыт приватизации зарубежных стран, стоит отметить, что в различных европейских странах существует приватизация государственных предприятий, бесплатная приватизация жилой недвижимости отсутствует. Страны СНГ уходят от безвозмездной приватизации жилья. Китай более 25-ти лет назад полностью отказался от такого механизма обеспечения жильем граждан, тем самым существенно снизил внутреннюю финансовую нагрузку на бюджет государства, направленную на содержание недвижимого имущества.
В Российской Федерации возможность бесплатной приватизации неоднократно продлевалась, что свидетельствует о его социальной значимости и необходимости для значительной части населения. Однако, несмотря на это, вокруг данного института не утихают многочисленные дискуссии о целесообразности его дальнейшего существования в связи с формированием полноценного рынка жилья. Многие эксперты полагают, что бесплатная приватизация искажает рыночные механизмы, а также создает неравные условия для различных категорий граждан.
На наш взгляд, на сегодняшний день, когда рынок жилья в России в значительной степени уже сформирован, сохранение бесплатной приватизации вызывает определенные вопросы. В частности, создает неравные условия для тех, кто приобрел жилье на рыночных условиях, и тех, кто получил его бесплатно.
В настоящее время есть еще одна актуальная проблема, которая заключается в предоставлении бесплатного социального жилья так называемым новым гражданам нашей страны, до не давнего времени считавшиеся мигрантами. Данный вопрос многогранен и может быть рассмотрен в отдельной статье.
Для разрешения вопросов, озвученных в настоящей статье, предлагаем следующие решения:
— Необходимо расширить перечень объектов, которые подлежат возмездной приватизации, путем внесения соответствующих изменения в пункт 1 статьи 30.04 Закона № 178-ФЗ, предусмотрев возможность возмездной приватизации жилых помещений, находящихся в федеральной собственности, вне зависимости от основания их приобретения, а также убрать условие о рыночной стоимости жилого помещения, определяющее возможность проведения возмездной приватизации коррупционного имущества, обращенного в собственность государства..
— Предусмотреть в Законе № 178-ФЗ положение о преимущественном праве выкупа доли или комнаты в жилом помещении лицами, которые проживают или занимают на законных основаниях такое жилое помещение или о возможности проведения продажи жилого помещения или его доли путем проведения аукциона, в случае если гражданин, проживающий на законных основаниях в соседнем жилом помещении в данной квартире (доме), отказался от первоочередного права выкупа.
— Пункт 2 статьи 30.04 Закона 178-ФЗ изложить в следующей редакции «Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации, указанные в пункте 1 настоящей статьи, приватизируются исключительно путем продажи на аукционе. При признании аукциона несостоявшимся информационное сообщение о проведении повторного аукциона размещается в порядке, установленном статьей 15 настоящего Федерального закона, в срок не позднее одного месяца со дня признания аукциона несостоявшимся. Начальная цена продажи на повторном аукционе снижается на величину, определяемую в соответствии с методикой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, но не более чем на 20 процентов. В случае, если повторный аукцион признан несостоявшимся, проведение следующего аукциона возможно не ранее чем через три месяца».
— Необходимо внести соответствующие изменения в Положение, наделив Росимущество полномочиями безвозмездной приватизации федерального имущества, а также полномочиями по реализации преимущественного права выкупа доли или комнаты в жилом помещении лицами, которые проживают или занимаются на законных основаниях это или соседнее жилое помещение в данной квартире (доме) без внесения такого имущества в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества.
На основании вышеизложенного, можно отметить, что реализация предложенных рекомендаций приведет к сокращению числа коммунальных квартир, позволит укрепить правовую защиту граждан, решит их проблему по улучшению жилищных условий, снизит нагрузку бюджета на расходы по содержанию неиспользуемого имущества, увеличит налоговые поступления и снизит нагрузку на судебную систему, которая рассматривает иски о нарушении прав на приватизацию, нарушении прав выкупа федерального имущества, а также о взыскании задолженности с Российской Федерации перед организациями по оплате жилищно-коммунальных услуг.
Литература:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // Официальный текст Конституции РФ, включающий новые субъекты Российской Федерации — Донецкую Народную Республику, Луганскую Народную Республику, Запорожскую область и Херсонскую область, опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://pravo.gov.ru. 2022.
2. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. № 30. Ст. 3018.
3. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 4. — Ст. 251.
4. Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом» // Собрание законодательства РФ. — 2008. — № 23. — Ст. 2721.
5. Мусалов, М. А. Правовое регулирование приватизации государственного и муниципального имущества / М. А. Мусалов // Мировая наука. — 2020. — № 11 (20). — С. 190–192.
6. Муханова, И. Ю. Ключевые проблемы при реализации права граждан на приватизацию жилых помещений в Российской Федерации / И. Ю. Муханова // Modеrn Sciеncе. — 2022. — № 3–2. — С. 160–162.
