Город Сочи является уникальным городом Российской Федерации не только благодаря наличию Черного моря, но и прежде всего потому, что город обладает сложным и уникальным рельефом, имеет свои правовые особенности в части не только строительства объектов капитального строительства, но и возведения таких сооружений, как подпорная стена.

Во многих ли городах России возведение подпорных стен массово распространено? Скорее всего, ответ будет отрицательным, но в городе Сочи любое строительство фактически всегда сопряжено с возведением подпорных стен, поскольку практически вся территория города Сочи находится в зоне ОГП-О, то есть в зоне распространения опасных геологических процессов (ОГП) с категорией опасности О (особая).

Так что же такое подпорная стена? В юридической терминологии отсутствует единое понятие подпорной стены, поскольку подпорная стена может выполнять разные функции.

Простыми словами, подпорная стена — это щит против оползней, а сложными — инженерное сооружение, предназначенное удерживать (подпирать) массив грунта от обрушения или сползания на уклонах, откосах, склонах оврагов и в других местах, где существует перепад высот.

Чтобы точно определить, находится ли земельный участок в зоне ОГП-О, необходимо получить градостроительный план земельного участка.

Как правило, почти 85 % всех земельных участков территории города Сочи находятся в зоне ОГП-О.

Поскольку ОГП-О — это зона распространения опасных геологических и инженерно-геологических процессов, которые представляют собой природные или природно-техногенные процессы, которые могут нанести ущерб строительству, эксплуатации зданий и сооружений или представлять угрозу для жизни людей, необходимо более серьезно отнестись к строительству на земельном участке, расположенном в этой зоне, поскольку такой земельный участок характеризуется высоким уровнем рисков для строительства и будущей эксплуатации.

Более того, нахождение земельного участка в ОГП-О говорит о необходимости перед началом строительства подготовить заключение об инженерно-геологических условиях такого земельного участка, в котором специалист должен указать на необходимость строительства подпорных стен при освоении земельного участка или на их возможное отсутствие при строительстве на земельном участке объекта недвижимого имущества.

Таким образом, вопрос о необходимости возведения подпорных стен принимается собственником земельного участка не самостоятельно, а только с помощью специалиста. В этом и заключается правовая особенность возведения подпорных стен в городе Сочи Краснодарского края.

Дальше, если существует необходимость возведения подпорной стены, то необходимо понять, каким будет ее функциональное назначение, поскольку именно от этого будет зависеть, станет подпорная стена объектом капитального строительства или сооружением вспомогательного использования.

Подпорная стена может иметь самое разное функциональное назначение. Например, она может представлять собой искусственное сооружение вспомогательного характера для предотвращения разрушения границ земельного участка.

Подпорная стена может удерживать грунт, и главной функцией такой подпорной стены будет противодействие боковому давлению (распору) грунта, находящегося за стеной, с предотвращением его оползания или обрушения.

Подпорная стена может укреплять склоны и откосы. Она не только сохранит склон в его естественном состоянии, но и позволит обеспечить его устойчивость.

Подпорная стена может предотвращать эрозию. Основная ее роль в данном случае — защита склонов от размыва водой (дождевой, талой, грунтовыми водами).

Подпорная стена может решать задачу террасирования, то есть создания ровных горизонтальных или слегка наклонных площадок (террас) на склоне для строительства, земледелия, ландшафтного дизайна или организации дорог.

Подпорная стена может формировать рельеф. В этом случае она позволяет создавать нужные перепады высот на участке (например, при строительстве дома с цокольным этажом на склоне).

Также подпорная стена может выполнять декоративную функцию, использоваться в ландшафтном дизайне для создания красивых и интересных многоуровневых композиций.

Таким образом, всегда остается открытым вопрос, выполняет подпорная стена вспомогательную функцию или может стать основным объектом капитального строительства на земельном участке.

С данным вопросом я часто сталкиваюсь в судах.

Этот вопрос актуален не только в юридическом аспекте. Такой же вопрос задают многие проектировщики, архитекторы и даже государственные органы в силу полномочий, предоставленных им в соответствии с действующим законодательством.

Утверждение о том, что подпорная стена как сооружение выполняет вспомогательную функцию, весьма сомнительно. Вместе с тем судебная практика в большинстве случаев поддерживает такую позицию, подчеркивая отсутствие самостоятельного функционального назначения у подпорной стены и в целом ее вспомогательный характер как элемента благоустройства.

Более того, в большинстве случаев суды подчеркивают, что даже тот факт, что подпорная стена прочно связана с землей, не может служить основанием отнесения ее к объектам недвижимости, ведь она строится совместно с объектом капитального строительства и для ее строительства получение предусмотренных градостроительным законодательством разрешений не требуется. И в практике города Сочи увидеть разрешение на возведение подпорной стены, выданное администрацией муниципального образования город-курорт Сочи, практически невозможно.

Но в целом отсутствие такой административной процедуры не только не улучшает внешний облик города Сочи, но и делает его небезопасным и создающим угрозу жизни и здоровью людей.

Полагаю, что решение данного вопроса должно все-таки основываться прежде всего на необходимости определения конкретной задачи или функции, которую будет выполнять подпорная стена на земельном участке.

При всем возможном многообразии функционального назначения подпорных стен не только отсутствуют четкие критерии самого понятия подпорной стены, но и в правовом поле действующего законодательства без судебной практики и рассмотрения конкретного судебного спора невозможно определить, является ли подпорная стена объектом капитального строительства, подлежит ли она государственной регистрации. Должно ли выдаваться разрешение на строительство подпорных стен в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации? Должна ли подпорная стена быть в проекте при обращении в административные органы за уведомлением о планируемом строительстве или строительство подпорных стен на земельных участках с таким видом разрешенного строительства, как индивидуальное жилищное строительство, должно происходить в рамках улучшения или подготовки земельного участка для строительства?

Данная тема, может быть, в целом в Российской Федерации и не столь актуальна, как в городе Сочи Краснодарского края, но проблема существует, и инициировать совершенствование законодательства в данной части необходимо на федеральном уровне, поскольку отсутствие законодательного закрепления процесса постройки подпорных стен влечет за собой их возведение без надлежащих инженерных расчетов, без разрешений, что несет опасность для граждан.

Литература:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации.