Тема комплексного развития территории (далее — КРТ) приобрела новую нормативную конфигурацию после принятия Федерального закона от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ, которым в Градостроительный кодекс Российской Федерации была введена глава 10. С этого момента КРТ оформилось как самостоятельный правовой институт, охватывающий не только редевелопмент застроенных кварталов, но и создание сбалансированной модели территориального развития — с жильём, коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой. Поправки 2023, 2024 и 2026 годов ясно показали: законодатель не считает институт сложившимся [1, с. 17]. При этом самого выражения «комплексное развитие муниципальной территории» закон не содержит — в научном обороте оно используется для обозначения КРТ, реализуемого в границах поселения, муниципального округа или городского округа и затрагивающего вопросы местного значения, муниципальную инфраструктуру и интересы жителей. Часть 1 статьи 64 ГрК РФ прямо определяет в числе целей КРТ создание благоприятных условий проживания граждан и обновление территорий общего пользования именно поселений, муниципальных округов и городских округов [2, с. 99]. Муниципальная территория здесь не новый вид территории, а пространство, в котором материализуется местный публичный интерес.

Регулирование КРТ определённо многоуровневое. Федерация фиксирует цели, виды (жилая застройка, нежилая, незастроенная территория, инициатива правообладателей), базовую процедуру, содержание решений и договоров. Субъекты РФ принимают акты о порядке реализации КРТ, определяют критерии включения объектов в соответствующие территории, регулируют статус операторов КРТ и нередко — на основании статьи 8.2 ГрК РФ и статьи 10.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) — перераспределяют отдельные градостроительные полномочия от муниципалитетов к региональным органам (Самарская, Томская, Московская области, Татарстан и ряд других субъектов). Каков остаточный объём муниципальной субъектности? Вопрос не риторический: даже при широком перераспределении именно на территории муниципалитета локализуются последствия принятого решения — меняются параметры городской среды, возникает обязанность синхронизировать проект с генеральным планом, правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), программами развития инфраструктуры, фактической нагрузкой на местный бюджет. Муниципальное образование — последнее звено, на котором сходятся все линии регулирования и в котором обязательно проявится любая дисфункция вышестоящих уровней.

Юридический каркас КРТ держится на двух связанных элементах — решении о КРТ и договоре о КРТ. Решение о КРТ только при поверхностном взгляде воспринимается как технический акт. По существу оно содержит правила, рассчитанные на неопределённый круг лиц и неоднократное применение: определяет границы преобразуемой территории, допустимые параметры использования, инфраструктурные требования, последствия для собственников и арендаторов. А. К. Гончаров сближает такие решения с нормативными правовыми актами по совокупности признаков и последствий, и судебная практика Верховного суда РФ в ряде дел движется в том же направлении — через проверку процедуры принятия и опубликования [3, с. 30]. Договор о КРТ — иная история: в новейшей цивилистической литературе он квалифицируется как смешанный гражданско-правовой договор, насыщенный публично-правовыми элементами и учитывающий специальный градостроительный режим [4, с. 28]. Институт получает пограничный, гибридный характер.

Заметная тенденция последних лет — ужесточение требований к инфраструктурной полноте проектов КРТ. До 2024 года КРТ нередко работало как механизм точечной застройки. Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 486-ФЗ изменил подход: решение о КРТ привязано к расчётным показателям минимально допустимого уровня обеспеченности коммунальной, транспортной и социальной инфраструктурой и максимально допустимого уровня территориальной доступности соответствующих объектов; ключевая часть изменений вступила в силу 1 марта 2025 года [5]. Для муниципальной территории это означает простую вещь: КРТ нельзя «запустить» в отрыве от муниципальных программ развития инфраструктуры — иначе разворачивается понятный сценарий, при котором жильё сдано, школа не построена, очистные сооружения не введены, дорога перегружена. Параллельно болевой точкой остаётся защита прав граждан и правообладателей: КРТ допустимо лишь при разумном балансе публичного интереса в преобразовании территории и частного — в сохранении имущества, полном возмещении, прозрачной процедуре изъятия [6, с. 70].

Эмпирическая картина отличается от теоретической. По данным Совета Федерации, к 1 декабря 2022 года субъекты РФ приняли 226 решений о КРТ, из них 81 — о КРТ жилой застройки [7]. По проектам КРТ к 30 января 2026 года введено 3,6 млн кв. м недвижимости, включая свыше 3 млн кв. м жилья [8]; только в Москве в 2025 году опубликовано 146 проектов КРТ. В качестве муниципального кейса показателен Новосибирск: проект КРТ жилой застройки в Калининском районе предусматривает расселение восьми аварийных домов общей площадью 3,3 тыс. кв. м, переселение 226 человек, строительство около 50 тыс. кв. м жилья и детского сада на 180 мест при объёме инвестиций около 4,7 млрд рублей [9]. Здесь зримо сочетаются жилищное обновление, социальный объект и распределение финансовой нагрузки.

Финансовая сторона — отдельный сюжет. Принципиальное значение получила правовая позиция Конституционного суда РФ, выраженная в постановлении от 29 мая 2026 года № 36-П по жалобе администрации городского округа «Сыктывкар»: муниципалитет, которому передаётся земельный участок из федеральной собственности и на который фактически переносятся расходы по освоению территории, должен иметь судебную возможность потребовать компенсации таких затрат из федерального бюджета [10]. Защита муниципального интереса в КРТ включает теперь и защиту местного бюджета от несоразмерной нагрузки — тезис, ещё недавно доктринальный, а теперь имеющий конституционно-правовое основание.

На наш взгляд, правовое регулирование комплексного развития муниципальной территории представляет собой не отдельный блок норм о застройке, а сложную конструкцию межуровневого публичного управления. Её устойчивость базируется на трёх условиях: ясное разграничение полномочий между субъектом РФ и муниципалитетом, исключающее «выдавливание» муниципалитета на ранних стадиях проектирования; нормативная связь решения о КРТ с обязательным инфраструктурным результатом; реальные гарантии прав собственников и жителей в сочетании с финансовой устойчивостью местного бюджета, поддержанной отныне правовой позицией КС РФ в постановлении от 29 мая 2026 года № 36-П.

Заключение

Комплексное развитие территорий ощутимо меняет российский рынок недвижимости. Для компаний, органов власти и инвесторов этот механизм несёт новые возможности и одновременно создаёт определённые трудности. Среди его плюсов выделяются увеличение предложения жилья, обновление инженерной и социальной инфраструктуры, рост ликвидности недвижимости и общее оживление экономики. Однако без тщательного контроля здесь не обойтись, поскольку вместе с положительными эффектами появляются и риски. Речь идёт о росте цен, вытеснении менее обеспеченных групп населения, временной нестабильности и экологических проблемах. В 2025 году были утверждены поправки к законодательству, которые упростили порядок комплексного развития территорий. Благодаря этому программа стала интереснее для частного капитала и, по всей вероятности, будет внедряться быстрее, что ещё сильнее повлияет на рынок.

Литература:

1. Бандорин Л. Е. О поиске баланса между публичными и частными интересами при комплексном развитии территории / Л. Е. Бандорин, А. В. Башарин // Закон. — 2023. — № 12. — С. 55–66.
2. Чмыхало Е. Ю. Комплексное развитие территорий населённых пунктов: правовые механизмы реализации / Е. Ю. Чмыхало // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2023. — № 12 (267). — С. 99–107.
3. Гончаров А. К. К вопросу о правовой природе решений о комплексном развитии территории / А. К. Гончаров // Вестник экономики, управления и права. — 2026. — Т. 19. — № 1. — С. 28–33.
4. Рубашкин В. В. Договор о комплексном развитии территории как гражданско-правовой договор смешанного типа / В. В. Рубашкин // Право. Журнал Высшей школы экономики. — 2025. — Т. 18. — № 4. — С. 27–50.
5. Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ» // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2024. — № 53 (ч. I). — Ст. 8260.
6. Харинов И. Н. Изъятие земельных участков в целях комплексного развития территории: проблема идентификации публичных нужд / И. Н. Харинов, Ю. Э. Киль // Закон. — 2022. — № 12. — С. 66–83.
7. О реализации механизма комплексного развития территорий: материалы Совета Федерации от 01.12.2022. — URL: http://council.gov.ru/activity/activities/roundtables/141624/ (дата обращения 02.07.2026).
8. Марат Хуснуллин: по проектам комплексного развития территорий введено 3,6 млн кв. м недвижимости // Правительство России. 30.01.2026. — URL: government.ru/news/57724 (дата обращения 02.07.2026).
9. В Новосибирске по проекту комплексного развития территорий из аварийного жилья переселят 226 человек // Минстрой России. 10.11.2023. — URL: minstroyrf.gov.ru (дата обращения 02.07.2026).
10. Постановление Конституционного Суда РФ от 29.05.2026 № 36-П // Официальный сайт КС РФ. — URL: https://www.ksrf.ru/doc/KSRFDecision912799.pdf (дата обращения 02.07.2026).