Современные земельные правоотношения проистекают из истории нашего государства и связаны с таким значимым историческим событием, как проведение Крестьянской реформы в 1861 году, когда крестьяне получили свободу. В дальнейшем реформа совершенствовалась, и уже в ходе Столыпинской аграрной реформы 1906 года у крестьян появилась возможность получить часть земель крестьянской общины в индивидуальную частную собственность с получением льготного кредитования и проведением необходимых мероприятий по землеустройству.

Со временем земельные реформы претерпевали изменения в связи с меняющейся государственной политикой. Так, значительные изменения в земельных правоотношениях произошли во времена коллективизаций 1930-х гг., когда любые сделки с землей были запрещены. При этом у государства была абсолютная монополия на землю. Затем, в 1990–1991 гг. земля снова вводилась в гражданский оборот. Само провозглашение многообразия форм собственности на землю произошло в 1993 году, когда была принята Конституция Российской Федерации [1].

Земельное законодательство выделяет три основных объекта земельных отношений: землю, земельные участки и их части. Согласно Земельному кодексу РФ, земельный участок определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности, обладающая уникальными характеристиками, позволяющими выделить её как индивидуально-определённый объект. Также допускается создание искусственных земельных участков [2, ст. 4147]. Все сведения о земельном участке подлежат обязательной регистрации в кадастре недвижимости, являющемся частью Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) [3].

Для рационального и эффективного управления земельными ресурсами, в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации, по целевому назначению земли подразделяются на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса [2, ст. 7].

В пределах одного земельного участка может быть установлено несколько видов разрешенного использования, как основных, так и вспомогательных, при условии получения соответствующего разрешения и внесения информации в ЕГРН.

Определение понятия «садовый земельный участок» дано в ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [4]. Так, в соответствии с законом, садовый участок предназначен для отдыха граждан и/или выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд, включая разведение сельскохозяйственной птицы и кроликов [5]. На таких участках допускается размещение индивидуальных жилых домов, соответствующих установленным законодательством ограничениям по высоте и этажности [6]. Само строительство такого дома возможно в том случае, если это предусмотрено градостроительным регламентом. Таким образом, упомянутый федеральный закон ввел понятия «садовый земельный участок» и «огородный земельный участок», при этом «дачный земельный участок» перестал существовать на законодательном уровне.

В настоящее время действует упрощенный порядок регистрации прав на садовые и жилые дома, построенные на участках для ведения садоводства («дачная амнистия»). Для этого необходимо удостовериться в наличии зарегистрированного права на земельный участок, подготовить технический план, оплатить государственную пошлину и подать заявление в регистрирующий орган. Возможно также применение дачной амнистии для лиц, у которых отсутствуют права как на дом, так и на земельный участок под ним [7].

Права и обязанности владельцев садовых участков регулируются Земельным кодексом РФ, Федеральным законом № 217-ФЗ, уставом СНТ и другими нормативными актами. Собственники садовых участков обладают полным объемом прав (владение, пользование и распоряжение) [8], включая право возводить строения (с учетом ограничений), выращивать сельскохозяйственные культуры, а также совершать сделки с землей (купля-продажа, дарение, аренда и т. д.). При отсутствии права собственности (например, при аренде) сохраняется только право пользования.

Члены СНТ имеют право участвовать в управлении товариществом, пользоваться общим имуществом, получать информацию о деятельности СНТ, обращаться с заявлениями и претензиями. Они также имеют право на защиту своих прав и возмещение убытков, причиненных неправомерными действиями органов власти или СНТ.

Пользователи садовых участков обязаны соблюдать законодательство, использовать землю по целевому назначению, соблюдать градостроительные регламенты, не нарушать права других лиц, принимать меры по охране природы, ухаживать за участком, уплачивать налоги и обеспечивать доступ на участок для контроля. Члены СНТ также обязаны своевременно уплачивать взносы и участвовать в мероприятиях товарищества. Уставом СНТ могут быть установлены дополнительные права и обязанности.

Переход прав на садовый участок может происходить различными способами: купля-продажа, дарение, мена, рента, наследование (по закону или завещанию). В любом случае переход права собственности подлежит обязательной регистрации в ЕГРН.

Несмотря на развитое законодательство, в сфере использования садовых участков существуют проблемные моменты:

1. Многие СНТ испытывают недостаток финансирования для поддержания и развития инфраструктуры (дороги, электросети, водоснабжение, вывоз мусора и т. д.), также возможно отсутствие подключения к Интернету. Данная проблема связана с тем, что, по сути, единственным источником существования СНТ являются членские взносы. Размер и срок внесения взносов устанавливается общим собранием собственников. Между тем, указанные взносы поступают несвоевременно и не полностью.

В рамках настоящего исследования был изучен Устав СНТ «Морозко» [9], расположенного на территории Московской области, Волоколамского городского округа, села Морозово. Так, финансированию деятельности указанного товарищества посвящена ч. 4 упомянутого Устава. П. 4.12 предусмотрено, что в случае неоплаты взноса или платежа [9], товарищество имеет право обратиться в суд за взысканием задолженности.

На наш взгляд досудебное урегулирование конфликтов возможно, если предусмотреть в уставах СНТ механизмы воздействия на должников, например, возможность отключения от коммунальных услуг до погашения задолженности.

2. Судебная практика свидетельствует о большом количестве судебных споров, связанных с, так называемыми, «соседскими» конфликтами. Зачастую возникают из-за наложения границ земельных участков, вызванного техническими или кадастровыми ошибками. Разрешение таких споров нередко требует судебного вмешательства. Следует поддержать инициативы Росреестра по усилению контроля за кадастровыми работами и введению штрафов за умышленное искажение данных о границах земельных участков [10]. Согласно проекту, за умышленное нарушение кадастровым инженером установленного порядка согласования местоположения границ земельного участка будет налагаться штраф в размере от 30 тыс. до 50 тыс. рублей.

Таким образом, вопросы распоряжения садовыми участками сопряжены с множеством юридических нюансов, которые требуют взвешенного подхода и глубокого понимания действующего законодательства. Отсутствие совершенствования законодательства и наличие пробелов в нем может привести к неприятным последствиям, которые будут нарушать права и интересы пользователей, таким, как например: оспаривание сделок, возникновение судебных споров и утрата прав на землю и строения (в том числе, по вине кадастровых инженеров).

Можно заключить, что своевременное оформление прав собственности на садовые участки, соблюдение требований к оформлению сделок и наследства, а также соблюдение требований СНТ является залогом беспроблемного владения, пользования и распоряжения садовым участком.

Литература:

1. Земельное право России: учебник для вузов/ А. П. Анисимов, Ю. И. Исакова, А. Я. Рыженков, С. А. Чаркин; под редакцией А. П. Анисимова. — 9-е изд., перераб. и доп. Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 287 с.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. От 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2025)//Собрание законодательства Российской Федерации, 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Юридический справочник землепользователя/ под ред. Д. В. Литвинова, Д. С. Некрестьянова. — С.-Петербург, 2022. — 360 с.
4. Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»// Собрание законодательства Российской Федерации, 31.07.2017, № 31 (Часть I), ст. 4766.
5. Рубрика «Вопрос-ответ»: В каких случаях следует менять вид разрешенного использования земельного участка и как это делать? // Росреестр [официальный сайт]. URL: https://rosreestr.gov.ru/press/archive/rubrika-vopros-otvet-v-kakikh-sluchayakh-sleduet-menyat-vid-razreshennogo-ispolzovaniya-zemelnogo-uch/ (дата обращения: 06.11.2025).
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025)// Собрание законодательства Российской Федерации, 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
7. Как работает Дачная амнистия с 1 марта 2025 года? // Администрация Старорусского муниципального района [официальный сайт]. URL: https://starorusskij-r49.gosweb.gosuslugi.ru/dlya-zhiteley/informatsiya-dlya-naseleniya/novosti_4520.html (дата обращения: 06.11.2025).
8. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025)// Собрание законодательства Российской Федерации, 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
9. Решение Общего собрания членов дачного некоммерческого партнерства «МОРОЗКО» от «29» декабря 2024 года// Протокол № 1/2025 от «05» февраля 2025 г.
10. Проект Росреестра № 161642 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»// Официальный сайт для размещения информации о подготовке федеральными органами исполнительной власти проектов нормативных правовых актов и результатах их общественного обсуждения [официальный сайт]. URL: https://regulation.gov.ru/ (дата обращения: 06.11.2025).