Земельный фонд Российской Федерации, включающий земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ключевой составляющей агропромышленного комплекса и основой продовольственной безопасности государства. Эффективное правовое регулирование оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения имеет стратегическое значение для устойчивого развития сельских территорий и поддержания аграрного сектора экономики. Однако действующее законодательство содержит ряд проблем, затрудняющих оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, снижающих их инвестиционную привлекательность и препятствующих рациональному использованию.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой режим, установленный Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ) и Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон об обороте). Целью данного регулирования является сохранение целевого использования этих земель и предотвращение их вывода из сельскохозяйственного оборота.

Несмотря на усилия законодателя по созданию эффективного правового механизма регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения, в данной сфере сохраняются значительные проблемы:

1. Сложность и противоречивость законодательства. Законодательство об обороте земель сельскохозяйственного назначения характеризуется сложностью, многоуровневостью и наличием внутренних противоречий. Это создает трудности для правоприменения и увеличивает риски совершения ошибок при совершении сделок с землей.

Пример: теневой оборот земель. В 2008 году А. С. Романюк отмечал случаи использования земельных участков, выделенных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ), под коттеджное строительство. При этом каждый коттедж располагался на участке, который был частью единого земельного участка, предоставленного для КФХ. Контролирующие органы не обращали внимания на нарушение двух статей Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»: ограничение количества членов КФХ и запрет на деление земельных участков, выделенных под КФХ [5].

2. Ограничения на приобретение земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами. Закон № 101 устанавливает ограничения на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения иностранцами и иностранными юридическими лицами, что направлено на защиту национальных интересов. Однако такие ограничения могут снижать инвестиционную привлекательность сельскохозяйственного сектора.

Пример: запрет на владение земельными участками на приграничных территориях (п. 3 ст. 15 ЗК РФ) [1]. Перечень приграничных территорий определен Указом Президента РФ от 09.01.2011 № 26 [7]. Кроме того, п. 2 ст. 28 ФЗ от 08.11.2007 № 261-ФЗ запрещает иностранцам владеть земельными участками в границах морского порта [8]. Еще одно ограничение — запрет на безвозмездное приобретение земли иностранцами (п. 4 ст. 39.4 ЗК РФ).

3. Проблема неиспользования земель сельскохозяйственного назначения. Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения не используется по целевому назначению. Причины этого — экономические трудности сельскохозяйственных товаропроизводителей, отсутствие инвестиций, неэффективное управление земельными ресурсами. Действующее законодательство не содержит достаточных стимулов: для вовлечения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот.

Пример: зарастание участков сорной, древесной и кустарниковой растительностью. Собственники и арендаторы обязаны использовать землю в соответствии с целевым назначением. Россельхознадзор начал проводить внеплановые проверки в случае выявления индикаторов риска, включая зарастание земель. В 2023 году было выявлено 2,4 млн га таких земель [9].

4. Трудности с определением существенных условий договоров купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Законодательство не содержит четкого перечня существенных условий таких договоров, что может приводить к признанию их незаключенными в судебном порядке.

Пример: сделка с участком, который не соответствует категориям, отражённым в документах территориального планирования. Например, администрация МО района продала на торгах земельный участок сельскохозяйственного назначения главе КФХ, но оказалось, что это земли лесного фонда. Договор купли-продажи земельных участков суд признал ничтожным. Глава КФХ был оштрафован на несколько миллионов рублей за вырубку деревьев и не смог взыскать расходы за охрану и благоустройство земельного участка с администрации через суд.

5. Проблемы реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусматривает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом РФ или муниципальным образованием [2].

Пример: неопределённость в порядке извещения уполномоченного органа. Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок. Однако законом не предусмотрены форма и порядок извещения, а также отсутствует возможность направить его в форме электронного документа. Это усложняет процедуру купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения [6].

6. Несовершенство механизмов изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Процедура изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения является сложной и длительной, что не всегда позволяет эффективно применять меры ответственности к недобросовестным собственникам.

Пример: судебное дело № 31-АД17–5, рассмотренное Верховным судом РФ 12 мая 2017 года. Собственник земельного участка, относящегося к категории земель населённых пунктов и имеющего вид разрешённого использования (ВРИ) — для эксплуатации гаражного бокса, разместил на кровле гаражного бокса опору станции сети сотовой радиотелефонной связи с соответствующим оборудованием. Управление Росреестра сочло это использованием участка не по назначению, но суд указал, что размещение антенно-мачтовых сооружений допускается без дополнительного кадастрового учета изменений [10].

7. Нерациональное использование земельных участков сельскохозяйственного назначения. Нарушение правил агротехники приводит к снижению почвенного плодородия и ухудшению экологического состояния угодий.

Пример: фермеры, нарушающие севообороты или не вносящие удобрения, снижают продуктивность земледелия.

Для решения проблем правового регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения необходимо принять комплекс мер, направленных на:

1. Упрощение и систематизацию земельного законодательства. Необходимо провести систематизацию законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения, устранить противоречия и пробелы, упростить процедуры совершения сделок с землей.
2. Совершенствование механизмов государственного контроля за использованием земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо усилить государственный контроль за использованием земель сельскохозяйственного назначения, повысить эффективность выявления и пресечения фактов неиспользования земель по целевому назначению.
3. Разработка мер экономического стимулирования вовлечения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот. Необходимо разработать меры экономического стимулирования, направленные на вовлечение неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот, например, предоставление льготных кредитов, субсидий, налоговых льгот.
4. Уточнение существенных условий договоров купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения. Необходимо законодательно закрепить перечень существенных условий договоров купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.
5. Совершенствование порядка реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Необходимо упростить и ускорить процедуру реализации преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения субъектом РФ или муниципальным образованием.
6. Упрощение процедуры изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Необходимо упростить и ускорить процедуру изъятия неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения, установить более жесткие меры ответственности к нерадивым собственникам.
7. Развитие рынка земли. Необходимо способствовать развитию цивилизованного рынка земли, обеспечивающего прозрачность и предсказуемость совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, совершенствование правового регулирования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения является ключевой задачей, решение которой позволит повысить эффективность использования земель сельскохозяйственного назначения, стимулировать развитие аграрного сектора экономики и обеспечить продовольственную безопасность страны. Для этого необходимо принять комплекс мер, направленных на упрощение и систематизацию законодательства, усиление государственного контроля, экономическое стимулирование, уточнение существенных условий договоров и упрощение процедуры изъятия неиспользуемых земель.

Литература:

1. Земельный кодекс Российской Федерации.
2. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации.
4. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г. Е. Быстрова. — М.: Книжный мир, 2019.
5. Романюк А. С. Начинал — ферму, а построил… виллу. Противоречия земельного законодательства и вопросы теневого оборота земель сельскохозяйственного назначения (на примере крестьянских (фермерских) хозяйств) // Российское предпринимательство. — 2008. — № 2–1. — c. 19–24.
6. Антипин, А. М. Проблема реализации права субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения / А. М. Антипин, Д. Ю. Елин // Актуальные вопросы права в банковской сфере: материалы Междунар. банк. форума, 24–25 сент. 2020 г. — Текст: электронный / М-во науки и высш. образования Рос. Федерации, Самар. нац. исслед. ун-т им. С. П. Королева, Самар. гос. эконом. ун-т, Сбербанк России, редкол. В. Д.Богатырев [и др.]. — 2020. — С. 44–51.
7. Указ Президента Российской Федерации от 09.01.2011 № 26: текст с изменениями и дополнениями на 23 ноября 2021 года: [принят и утвержден Д.Медведевым (бывшим президентом Российской Федерации)]. — Москва.
8. О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон № 261-ФЗ: [принят Государственной Думой 16 октября 2007 года: одобрен Советом Федерации 26 октября 2007 года]. — Москва.
9. Россельхознадзор: официальный сайт. — Москва. — Обновляется непрерывно по мере реализации каждого этапа соответствующих процедур. — URL: https://fsvps.gov.ru/ (дата обращения: 05.11.2025). — Текст — электронный.
10. Постановление Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2017 № 31-АД17–5: [принят судьей Верховного Суда Российской Федерации Меркуловым В. П. 12 мая 2017 года]. — Чебоксары.