The article discusses the project of introducing digital mortgages in Russia, presented by the Government of the Russian Federation, as well as the results of its use already at the current stage based on research from specialists of the Domclick portal. The restrictions presented by the Central Bank in the current mortgage standard are also considered. The analysis of the impact of digitalization on the mortgage lending process is supported by statistical data.

Keywords: digital mortgage, mortgage lending, Domclick, Central Bank, credit institution.

Ключевой точкой отсчета по внедрению цифровизации в ипотечное кредитование можно назвать осень 2020 года, когда Правительство Российской Федерации представило план мероприятий по ускоренному внедрению в финансовый сектор онлайн-технологий. План включал в себя четыре основные задачи: активное развитие Цифрового профиля, Единой биометрической системы (ЕБС), создание в машиночитаемом формате шаблонов всех форм договоров, связанных с приобретением жилья (договор об ипотеке, ДКП, ДДУ), тестирование платформы «Мастерчейн» в пилотном режиме. В совокупности решение данных задач позволяло российскому рынку ипотечного кредитования выйти на следующие изменения (рисунок 1).

Рис. 1. Трансформация ипотечного кредитования к 2024 году [5]

Так, первый этап в процессе ипотечного кредитования в виде выбора жилья, подачи заявки в банк и проведения проверки заемщика банком значительно сокращен благодаря внедрению единый базы объявлений о продаже жилья, подачи заявки через привычные для граждан Госуслуги, а также проверке всех документов через Цифровой профиль. Далее в онлайн-режиме осуществляется заказ, оплата и предоставление отчета об оценке квартиры без надобности выезда сотрудников оценочной компании на место — фотографии загружаются на портал. Полис о страховании имущества также приобретается заемщиком удаленно. Как только сделка доходит до этапа регистрации в Росреестре, все необходимые документы можно подать в течение одного часа.

Результаты цифровизации автор данной работы решил проанализировать в исследовании от специалистов портала «Домклик» (рисунок 2). Так, на момент первого полугодия 2025 года, доля онлайн-ипотеки в совокупной доле ипотечного кредитования заняла 31,5 %, что почти в три раза больше, чем на конец 2024 года (10,1 %).

Рис. 2. Рост доли онлайн-ипотеки по итогам 1 полугодия 2025г. [3]

Основной аудиторией, пользующейся услугами цифровой ипотеки, являются покупатели квартир в новостройках. В процентном соотношении доля сделок с использованием цифровой ипотеки выглядит следующим образом [3]:

— 91,6 % — приобретение жилья на первичном рынке;

— 7,4 % — нецелевые кредиты под залог недвижимости (НКПЗН);

— 1 % — приобретение жилья на вторичном рынке.

С точки зрения географического расположения также был проведен анализ и выявлено, что почти половина всех сделок в цифровом формате в 2025 году было осуществлено жителями десяти регионов, где лидером является Москва (12 %), Московская область (9,8 %) и Свердловская область (5,2 %). Более подробно аналитика представлена на рисунке 3.

Рис. 3. Регионы-лидеры по цифровой ипотеке в 2025 году [3]

Также аналитиками портала «Домклик» был составлен портрет заемщика по возрасту. Так, основная аудитория приходится на население в возрасте 31–40 лет (54 %), менее активными заемщиками в разрезе цифровой ипотеки являются покупатели до 30 лет, доля которых около 23 %. На третьем месте находятся россияне в возрасте с 41 года до 50 лет, а именно — 21 % [3].

Помимо данного проекта, представленного правительством РФ в 2020 году, также Центральным банком были введены ограничения на используемые ранее схемы ипотечного кредитования, которые также приближают российский рынок к цифровым реалиям. Данный ипотечный стандарт обретает силу с 1 января текущего года. Среди таких схем выделяют [4]:

— Ипотека с аккредитивом. Аккредитив очень похож по своей сущности на счет-эскроу, отличие лишь в том, что аккредитив используется для проведения иных различных сделок и для него не требует соответствие клиента таким жестким требованиям, как при эскроу. Ипотека с аккредитивом подразумевает возможность банка использовать денежные средства с аккредитива, получать с них прибыль и благодаря этому инструменту снижать процентную ставку для заёмщика.

— Ипотека с кешбэком. Данный инструмент привлечения покупателей особо популярен был у застройщиков. Акция выглядела таким образом, что застройщик возвращал клиенту часть первоначального взноса в виде кешбэка, что кажется достаточно рискованной схемой Банку России. Представители Центробанка уверены, что клиент может из-за кешбэка переоценить свои силы и в действительности не осилить дальнейшие платежи по ипотечному кредиту, что, в свою очередь, повышает риски и для заемщика, и для кредитной организации.

— Субсидированная ипотека. Смысл данного инструмента заключается в том, что заемщику необходимо оплатить банку субсидию в некотором размере для того, чтобы претендовать на пониженную ставку. В итоге кредитная организация действительно снижает процентную ставку по ипотечному кредиту, но размер субсидии прибавляется к стоимости желаемой квартиры, что, в конечном итоге, увеличивает стоимость жилья, то есть заёмщик всё равно переплачивает.

— Платёж за снижение ставки. На сегодняшний день на рынке этот способ предлагается не только крупными банками из перечня системно значимых, но и более мелкими (ВТБ, Совкомбанк, Фора-Банк, Абсолют Банк и др.). Банки предлагают заемщикам оплатить комиссию (тариф) в размере 2–20 % от суммы кредита, чтобы снизить процентную ставку на 0,5–8,5 % в зависимости от банка. Зависимость снижения процентной ставки от размера комиссии прямая: чем больше размер тарифа, уплачиваемого заемщиком, тем выше скидка на процентную ставку. Ограничение на данное положение вступило в силу позже других ограничений — с 1 июля 2025 года.

На сегодняшний день эти ограничения носят рекомендованный характер, но в дальнейшем Центробанк планирует повышать резервные требования для тех кредитных организаций, которые продолжат практиковать ипотечное кредитование с резким повышением ежемесячного платежа (например, первые 5 лет заемщик платит только 5 % годовых. Ежемесячный платеж резко вырастает в тот момент, когда заканчивается период сниженной процентной ставки), а также с начала апреля текущего года была запущена процедура надзора за соблюдением банками данного ипотечного стандарта [1]. Если по итогам надзора Центробанк выявляет нарушения, то Банк России вправе внести кредитную организацию в специальный список, который будет находиться в свободном доступе.

Таким образом, были получены впечатляющие результаты в развитии ипотеки, цифровая трансформация которой стартовала осенью 2020 года, что стало одним из ключевых элементов модернизации финансовой сферы. Внедрение цифровых инструментов, включая Единую биометрическую систему и цифровой профиль, заметно упростило и ускорило все этапы оформления ипотечного кредита, приближая его к стандартам современного цифрового мира. Повышение онлайн-ипотеки до 31,5 % к 2025 году указывает на тенденцию к цифровизации финансовых услуг, которая особенно ярко выражена среди покупателей современных жилых комплексов. Исследование выявило, что молодая аудитория в возрасте 31–40 лет наиболее активно внедряет цифровые решения в сфере кредитования, а локализация сделок свидетельствует о предпочтении жителей мегаполисов, включая Москву и ее ближайшее Подмосковье, онлайн-сервисов. Центральный банк, внедряя новые стандарты ипотечного кредитования, одновременно стимулирует переход к более прогрессивным и клиентоориентированным услугам. Цифровизация ипотечного сектора не только расширяет доступ к жилищным кредитам для граждан, но и служит фундаментом для прогресса финансовых технологий в нашей стране.

Литература:

1. Анненкова Е. А., Травкина Е. В. Электронная закладная в сфере ипотечного кредитования: преимущества и недостатки применения // Финансы и кредит. 2019. № 5 (785). С. 1061–1070.
2. Корнилова, К. В. Цифровая ипотека / К. В. Корнилова, Ю. Г. Балашовa. — Текст: непосредственный // Инновационная экономика и общество. — 2025. — № 2(48). — С. 40–48.
3. Банк России. Стандарт осуществления надзора за соблюдением кредитными организациями стандартов деятельности кредитных организаций (Надзорный стандарт) // [Электронный ресурс] URL: https://www.cbr.ru/Content/Document/File/170479/standard_supervision.pdf (дата обращения: 20.08.2025)
4. Банк России. Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой // [Электронный ресурс] URL: https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm (дата обращения: 20.08.2025)
5. Востребованность онлайн-ипотеки выросла в 3 раза: исследование // Домклик URL: https://blog.domclick.ru/novosti/post/vostrebovannost-onlajn-ipoteki-vyrosla-v-3-raza-issledovanie (дата обращения: 21.08.2025)
6. Ипотечный стандарт 2025 года: как теперь будет устроена ипотека // М2Медиа URL: https://m2.ru/media/article/ipotechnyj-standart-2025/ (дата обращения: 16.08.2025)
7. Цифровизация в ипотечном кредитовании // ДОМ.РФ URL: https://asros.ru/upload/iblock/6ae/SHaymardanova-O.R.-TSifrovizatsiya-v-ipotechnom-kreditovanii.pdf (дата обращения: 20.08.2025)