Девелоперская деятельность обычно имеет прямую связь с реализацией задач, предполагающих существование и использование большого количества вариантов решений. Один и тот же земельный участок или объект недвижимости может применяться для разных форматов застройки. Выбор между возведением жилого комплекса, торгового центра, офиса или объекта комбинированного пользования представляет собой решение стратегического характера, призванное определять успешность всего проекта.

Эффективный вариант девелопмента гарантирует обеспечение максимально возможного баланса между доходностью в финансовом плане, сокращением уровня и степени рисков, соответствием рыночному спросу и целям девелопера в стратегическом плане. В реалиях повышенной капиталоемкости и продолжительных временных рамок реализации проектов ошибка в самом начале может повлечь за собой колоссальные потери финансов.

Основная цель данной статьи заключается в систематизации и структурировании основных методов, применяемых для обоснованного выбора оптимального способа девелопмента [2].

Финансовый анализ представляет собой краеугольный камень с точки зрения принятия решения. С его помощью можно выполнить количественную оценку вероятной доходности каждого варианта.

1. Метод дисконтированных денежных потоков. Данный подход считается максимально комплексным и надежным. Он состоит в прогнозировании всех потоков финансов и оттоков. Например, выручки, расходов капитального и операционного типа в рамках проекта. После этого потоки приводятся к текущей стоимости с применением показателей ставки дисконтирования, которая отражает основные риски в рамках проекта.

Ниже приведен перечень основных результирующих показателей:

— чистая приведенная стоимость отражает абсолютную величину стоимости, создаваемой проектом, вариант с наибольшим таким показателем считается наиболее привлекательным в плане финансов;

— индекс рентабельности, или соотношение между приведенной стоимостью будущих денежных потоков, а также стартовыми инвестициями, если этот показатель больше единицы, то вариант считается результативным.

2. Сравнительная оценка аналогов. Данный метод базируется на изучении данных рыночного формата по идентичным проектам, которые были реализованы. Определяются такие значения, как удельная величина строительства, стоимость продажи за 1 квадратный метр, ставки платы аренды и коэффициенты капитализации. Метод оптимален для стремительной проверки реальности прогнозов, заложенных в базовую модель, и считается базовым для проектов на ранних этапах проработки [5].

3. Анализ с точки зрения безубыточности. С его помощью есть возможность выявления требуемого уровня продаж или загрузки арендных площадей, при которой в рамках проекта будут покрыты абсолютно все издержки. Этот метод крайне важен с точки зрения определения риска вариантов с внушительной долей постоянных затрат.

Помимо прочего, во внимание принимаются качественные и стратегические методы. Дело в том, что финансовые параметры далеко не всегда считаются исчерпывающими. Зачастую решение предполагает обязательность учета факторов неколичественного характера.

1. Экспертные оценки и мозговой штурм. Привлечение опытных специалистов (риелторов, маркетологов, проектировщиков) позволяет выявить скрытые риски и возможности, неочевидные на этапе финансового моделирования. Коллегиальное обсуждение помогает сгенерировать и предварительно оценить различные сценарии.

2. SWOT-анализ. Это не что иное, как структурированная оценка для каждого варианта по 4-м базовым категориям в виде сильных, слабых сторон, а также возможностей и угроз. Данный метод гарантирует возможность наглядного сравнения вариантов в плане их доходности и стойкости к внешним влияниям, а также внутренним потенциалом.

3. Многофакторный анализ. Он представляет собой формализованный метод в плане учета критериев качественного типа. Так, для каждого из вариантов составляется перечень основных параметров выбора в виде сроков реализации, степени сложности получения разрешений, соответствия бренду девелопера. Немаловажную роль играет эффект в социальном плане и синергия с прочими проектами [4].

Каждому критерию присваивается весовой коэффициент в соответствии с его важностью, а затем каждый вариант оценивается по балльной шкале. Итоговый взвешенный балл позволяет количественно сравнить варианты по совокупности разнородных факторов.

4. Оценка рисков. Каждый из вариантов девелопмента подразумевает наличие уникальных рисков. Требуется выполнение их качественной и количественной оценки. С точки зрения количественной оценки популярностью пользуется анализ чувствительности, или определение того, насколько явно и выраженно смена основного параметра, например, стоимости продажи или временных рамок строительства, окажет влияние на NPV проекта. Сценарный анализ здесь также задействуется сравнительно часто, и речь ведется о рассмотрении пессимистичного, оптимистичного и максимально вероятного сценария развития событий для различных вариантов [1].

Вместе с тем стоит изучить ряд практических аспектов выбора, чтобы понимать, что именно учитывать и принимать во внимание. Речь ведется об итеративном процессе, в состав которого входят все способы, перечисленные ранее. Итак, стоит рассмотреть в качестве примера участок, расположенный непосредственно в центральной части города.

Девелопер рассматривает варианты строительства элитного жилого комплекса и офисного здания класса А. DCF-анализ может показать более высокий NPV у жилого проекта. Однако сравнительный анализ выявит высокую насыщенность рынка элитным жильем и долгие сроки продаж. SWOT-анализ для офисного проекта может выявить сильную сторону в виде стабильного долгосрочного денежного потока от аренды.

В данном случае, если говорить о многофакторном анализе, в котором высокая степень стабильности денежного потока характеризуется внушительным весом, он может склонить чашу весов непосредственно в пользу проекта офисного формата.

Еще одним примером в данном направлении считается именно участок, расположенный на окраине города. В частности, исследуются варианты возведения торгового центра или парка логистического характера. Оценка безубыточности позволит понять, насколько необходимо достигать высокой проходимости, что крайне рискованно. В то же время в рамках логистического парка экспертный анализ призван помочь в выявлении растущего спроса с точки зрения интернет-магазинов. Оценка рисков укажет на то, что вариант с логистическим парком считается менее чувствительным с точки зрения падения покупательной способности населения [3].

Таким образом, подбор результативного варианта девелопмента — это не просто сравнение и сопоставление показателей финансового формата. Он представляет собой непростой процесс, содержащий в составе большое количество параметров и критериев, нуждающийся именно в комплексном подходе. Принятие наиболее обоснованных решений происходит при постепенном задействовании базового финансового анализа, глубокой оценки рисков и стратегической, а также качественной оценки.

По итогу окончательный выбор всегда представляет собой компромисс между потенциальным показателем доходности, степенью риска и целесообразностью в стратегическом плане. Задействование описанного аппарата влечет за собой возможность для девелопера в плане сокращения уровня субъективизма и структурирования процесса принятия решения, а также серьезного повышения шансов на реализацию проекта инвестирования в сегменте недвижимости.

Литература:

1. Бердникова В. Н. Рынок жилой недвижимости в России: структура и цикличность развития // Beneficium. 2024 № 1 (50). С. 31–39.
2. Ерофеева М. Ю., Некрасов В. В., Филиппов Д. И. Современные условия развития рынка девелопмента жилой недвижимости в Российской Федерации // Прогрессивная экономика. 2024 № 6 С. 238–251.
3. Нысанов У. Б. Особенности управления финансовыми рисками в девелопменте / У. Б. Нысанов // Молодой ученый. — 2021. — № 41 (383). — с. 181–184.
4. Поликарпов С. В. Особенности повышения эффективности в строительной сфере и девелопменте // Вестник науки. — 2023. — Т. 3. — № 11 (68). — c. 120–126.
5. Хавин Д. В., Горбунов С. В., Большакова М. В. Риски проектов девелопмента //Печатается в авторской редакции. — 2020. — c. 146.