This article examines the impact of state land surveying on the process of state registration of rights to real estate and the legal regime for its circulation. The author analyzes in detail the relationship between cadastral and registration records, identifies contradictions between the regulations governing land surveying and registration, and draws attention to existing gaps in law enforcement practices that hinder the accuracy of information in the Unified State Register of Real Estate. Particular attention is paid to the delineation of powers between cadastral registration authorities and rights registration authorities, as well as the legal certainty of land plot boundaries and the associated risks for participants in civil transactions. Based on the analysis, the author proposes areas for legislative improvement aimed at increasing the accuracy and transparency of land surveying procedures, strengthening guarantees of property rights, and ensuring the stability of real estate transactions.

Keywords: land surveying, state registration of land plots, state registration of rights and real estate circulation, state land surveying.

Актуальность исследования темы, связанной с влиянием результатов государственного межевания на государственную регистрацию прав и оборот недвижимости, обусловлена ключевой ролью института межевания в обеспечении стабильности гражданского оборота и реализации конституционного права собственности. Современные процессы цифровизации кадастровой и регистрационной деятельности, сопровождающиеся переходом к единому информационному пространству недвижимости, требуют глубокого научного осмысления юридической природы межевания и его правовых последствий. Государственное межевание представляет собой не просто технический этап уточнения местоположения границ земельных участков, но и правовую процедуру, результаты которой имеют определяющее значение для возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость. Ошибки, допущенные при проведении межевых работ, либо недостоверность сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, способны вызвать серьезные правовые конфликты, затрагивающие интересы собственников, органов власти и третьих лиц.

Именно межевание обеспечивает юридическую определенность объекта права, а следовательно, возможность его законного участия в гражданском обороте, включая сделки, ипотеку, аренду и иные формы распоряжения недвижимостью. Отсутствие точных координат границ, несоответствие кадастровых данных фактическому положению земельного участка либо наличие пересечений с соседними территориями создают риски признания сделок недействительными и нарушения прав добросовестных приобретателей. Кроме того, в современных условиях особую значимость приобретает вопрос унификации правоприменительной практики, связанной с исправлением ошибок межевания и пересмотром ранее установленных границ. Таким образом, исследование влияния результатов государственного межевания на государственную регистрацию прав и оборот недвижимости имеет не только теоретическую, но и практическую значимость, поскольку позволяет выявить причины правовой неопределенности в сфере земельных отношений, предложить пути совершенствования нормативного регулирования и обеспечить формирование устойчивой системы правовых гарантий участников оборота недвижимости [1].

Проблематика влияния результатов государственного межевания на государственную регистрацию прав и оборот недвижимости в современной России приобретает особую значимость в контексте формирования устойчивой системы земельных отношений и совершенствования кадастрового регулирования. Межевание, представляющее собой совокупность юридических и геодезических действий, направленных на установление, восстановление и уточнение границ земельных участков, выступает неотъемлемым элементом правового режима недвижимости, поскольку именно оно обеспечивает определенность объекта права и служит основанием для его последующей государственной регистрации. Без точного и достоверного установления границ земельных участков невозможно говорить о легитимности правовых сделок с недвижимостью, о стабильности имущественного оборота и о защите прав участников земельных отношений, что делает исследование правовых последствий межевания чрезвычайно актуальным [2].

Результаты государственного межевания формируют юридическую основу для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и именно на их основе происходит идентификация земельных участков как индивидуализированных объектов гражданских прав. Кадастровые координаты, установленные в процессе межевания, становятся не просто элементом технического описания, а частью правового статуса участка, без чего невозможна ни регистрация права собственности, ни переход прав в рамках сделок, ни судебная защита интересов собственника. Следовательно, правовая природа межевания выходит далеко за пределы технического процесса измерения и оформления границ, превращаясь в сложный институт, связывающий нормы гражданского, земельного и административного права в единую систему [3].

Особое внимание следует уделить тому, что качество и точность межевых работ напрямую влияют на достоверность сведений, содержащихся в ЕГРН, и, следовательно, на юридическую определенность правового режима недвижимости. Нередки случаи, когда в результате проведения межевания с нарушениями методик, без согласования с соседними землепользователями или при использовании устаревших данных, возникают кадастровые ошибки, приводящие к спорам о границах, наложению участков и признанию ранее зарегистрированных прав недействительными. Судебная практика свидетельствует, что подобные нарушения не только создают препятствия в обороте недвижимости, но и подрывают доверие к институту государственной регистрации, ставя под сомнение стабильность прав собственности, что противоречит основополагающим принципам гражданского оборота.

Согласно положениям Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [4], государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав объединены в единую процедуру, а сведения о границах земельных участков, полученные в результате межевания, приобретают правовое значение после их внесения в ЕГРН. Тем самым государство признает межевание ключевым этапом в процессе формирования юридического статуса недвижимости. Однако отсутствие единообразного подхода к проведению межевых работ, неодинаковая квалификация кадастровых инженеров, а также недостаточный контроль со стороны органов Росреестра приводят к неоднозначной практике применения норм о кадастровом учете, что усиливает необходимость правового анализа данного института.

Важным направлением в исследовании влияния результатов межевания на регистрацию прав является рассмотрение специфики межевания земельных участков, входящих в состав садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Территории СНТ, исторически формировавшиеся в условиях отсутствия единого государственного кадастрового учета, до сих пор характеризуются высокой степенью правовой неопределенности. Нередко границы таких участков не совпадают с фактическим пользованием, что объясняется как несовершенством старых планировочных документов, так и отсутствием должным образом оформленных правоустанавливающих документов. Проведение межевания в СНТ является не только технической процедурой уточнения границ, но и правовым инструментом легализации земельных отношений, обеспечивающим возможность государственной регистрации прав граждан на индивидуальные и общие участки товариществ.

В этой связи особое значение имеет соотношение результатов межевания и положений Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [5], который закрепил новые механизмы управления и распоряжения земельными участками в пределах СНТ. Согласно данному закону, границы земель общего пользования должны быть определены в соответствии с данными государственного кадастра недвижимости, а каждый член товарищества обязан обеспечить межевание своего участка в целях исключения наложений и споров. Однако на практике процесс межевания в СНТ осложняется тем, что значительная часть земельных массивов имеет неоформленные документы советского периода, границы которых определялись условно и не соответствуют современным координатным системам. В результате возникают массовые случаи отказов в государственной регистрации прав либо необходимость в судебном порядке устанавливать границы, что свидетельствует о необходимости совершенствования правового регулирования межевых процедур.

Следует подчеркнуть, что результаты межевания в СНТ имеют не только индивидуальное, но и коллективное значение. От корректности установления границ земель общего пользования — дорог, проездов, инженерных зон, площадей под объектами инфраструктуры — зависит возможность их использования всеми членами товарищества, а также правомерность владения и распоряжения ими органами управления СНТ. Ошибки в межевании таких территорий способны породить конфликты между отдельными собственниками и товариществом, привести к нарушению прав третьих лиц и вызвать судебные споры о правомерности установленных границ. Таким образом, государственное межевание территорий СНТ должно рассматриваться как элемент публично-правового регулирования, обеспечивающий баланс между частными и коллективными интересами.

Юридические последствия межевания проявляются и в сфере государственной регистрации прав. Результаты межевых работ, будучи утвержденными и внесенными в ЕГРН, приобретают юридическую силу и становятся основанием для регистрации перехода прав собственности, ипотеки, аренды и иных вещных прав. В этом контексте можно говорить о прямой зависимости между качеством межевых работ и устойчивостью зарегистрированных прав. Если границы участка определены некорректно, регистрация права фактически не создает правовой гарантии, так как в любой момент возможно оспаривание местоположения объекта и пересмотр кадастровых сведений. Таким образом, достоверность результатов межевания является предпосылкой стабильности оборота недвижимости, а ее нарушение — фактором правовой неопределенности [6].

Кроме того, анализ правовых последствий межевания показывает, что именно на этом этапе закладываются предпосылки для обеспечения принципа публичной достоверности ЕГРН. Государственная регистрация прав, согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации [7], предполагает, что данные реестра обладают презумпцией достоверности, и третьи лица вправе полагаться на сведения, содержащиеся в нем. Однако если результаты межевания оказались ошибочными, а сведения о границах внесены без надлежащей проверки, презумпция достоверности теряет свое правовое значение, что разрушает доверие к институту регистрации и ставит под угрозу оборотоспособность недвижимости как экономического актива.

В связи с этим в юридической доктрине все чаще поднимается вопрос о необходимости усиления правового контроля за проведением межевых работ, введения ответственности кадастровых инженеров за допущенные ошибки и создания механизма досудебного урегулирования кадастровых споров. Представляется, что формирование эффективной модели государственного межевания возможно только при сочетании принципов точности, публичности и правовой определенности. Необходимо установить нормативные требования к единообразию координатных систем, обязательности согласования границ с заинтересованными лицами и проведению проверок достоверности данных до их внесения в реестр. Только при таком подходе результаты межевания смогут выполнять свою правовую функцию и обеспечивать стабильность регистрации прав.

Таким образом, влияние результатов государственного межевания на государственную регистрацию прав и оборот недвижимости проявляется во множестве взаимосвязанных аспектов — от установления правовой индивидуализации земельного участка до обеспечения публичной достоверности реестровых сведений. Межевание выступает не просто техническим процессом, но фундаментальным элементом правового механизма, без которого невозможна реализация принципов законности, определенности и безопасности имущественного оборота. Особенности межевания территорий садоводческих некоммерческих товариществ лишь усиливают значимость данного института, поскольку именно в таких пространствах происходит массовая трансформация земельных отношений, требующая комплексного учета публичных и частных интересов. Следовательно, совершенствование правового регулирования государственного межевания, повышение его прозрачности и достоверности, а также формирование единых стандартов проведения межевых работ являются необходимыми условиями укрепления системы государственной регистрации прав и обеспечения устойчивого развития рынка недвижимости в Российской Федерации.

Литература:

1. Калюжин, В. А. Сопряжение ранее учтенных смежных границ земельных участков в кадастре // Интерэкспо Гео-Сибирь. — 2023. — Т. 3, № 1. — С. 217–225.
2. Каленская, Е. Д. Сопряжения смежных ранее учтенных границ земельных участков // Интеллектуальный потенциал Сибири: 31-я Региональная научная студенческая конференция: материалы конференции. В 7-ми частях, Новосибирск, 22–26 мая 2023 года. — Новосибирск: Новосибирский государственный технический университет, 2023. — С. 274–280.
3. Симакова, Т. В. особенности предоставления земельных участков в рамках государственной программы «Гектар в Арктике» // International Agricultural Journal. — 2023. — Т. 66, № 2. — C. 110.
4. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2015. — № 29 (часть I). — Ст. 4344.
5. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2017. — № 31 (Часть I). — Ст. 4766.
6. Зазолина Е. В. Правовое регулирование межевания земель в Российской империи: историко-правовой аспект // Вестник Поволжского института управления. — 2021. — Т. 21, № 2. — С. 80.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // Собрание законодательства РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.