The parking space is a relatively new independent object of real estate provided for by Russian civil legislation, while the norms on parking spaces, which recognized it as a separate immovable object, did not fundamentally change the realities of civil turnover, but only legalized parking spaces in the system of objects of civil rights, since they are actually separate places for storing vehicles in apartment buildings. business centers existed long before, in 2016, Article 130 of the Civil Code of the Russian Federation «Immovable and movable things» was supplemented by the parking space rule. At the same time, in the absence of special regulations that gave the parking space the status of an immovable object, the civil turnover of such places was difficult. At the same time, regulations on parking spaces have not solved many of the theoretical and practical problems inherent in this facility, since recognizing a parking space as a real estate object is not enough by itself — regulations governing the civil turnover of parking spaces are also needed. The purpose of the scientific research is to analyze the legal situations arising in connection with the creation and inclusion in the civil turnover of a real estate object — a parking space, to analyze the judicial practice of disputes over the registration and use of a new real estate object.

Keywords: real estate object, parking space, vehicle, building, structure, enclosing structure, object of state cadastral registration, object of state registration, participants in communal ownership.

Машино-места были признаны отдельными объектами недвижимости в 2016 году (абзац третий пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ [1]). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса России дает определение машино-месту: это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [2].

В российском законодательстве отсутствует четкое пространственное понимание машино-места — является ли оно частью объема здания или же частью его поверхности (соответственно, вправе ли, например, владелец здания уменьшить пространство, расположенное над машино-местами, создав «второй потолок» для организации еще одного ряда машино-мест, или вправе ли сам владелец машино-места по своему усмотрению «углубиться» вниз по вертикали и сделать нечто вроде смотровой ямы, если машино-место, расположено на цокольном этаже).

Кроме того, в гражданском законодательстве явно недостаточно урегулирован оборот машино-мест (порядок и процедура их купли-продажи, сдачи в аренду, использование в качестве предмета залога).

Определенной проблематикой характеризуется и защита интересов собственников машино-мест в случае сноса или повреждения здания или сооружения, а также смены собственника здания или сооружения, либо же в случае передачи здания или сооружения в аренду (во многом такие проблемы обусловлены тем, что машино-место как недвижимый объект характеризуется сложной правовой природой, обусловленной, помимо прочего, существенной юридической и фактической «зависимостью» от здания или сооружения, в котором расположено машино-место).

Иными словами, машино-место связано с землей опосредованно, через здание или сооружение, в котором оно находится, тем самым усложняется гражданско-правовая природа машино-места, что обуславливает определенную проблематику оборота исследуемого объекта.

Слабо урегулировано и содержание прав собственников машино-мест (например, какие именно транспортные средства могут быть размешены на машино-месте — только ли автомобильный транспорт, или же допустимо хранить небольшие лодки, перемещаемые на прицепах) и др.

Отсутствует и четкое нормативно-правовое регулирование объединения нескольких машино-мест в единое, поскольку на нормативном уровне установлены предельные размеры машино-места, без учета возможности их соединения, поскольку при соединении нескольких машино-мест образуется одно крупное, его размеры будут превышать нормативные пределы, соответственно, получается достаточно нелогичная ситуация, когда собственник вправе объединить несколько земельных участков или жилых помещений, но не вправе объединить несколько машино-мест. Иными словами, данная проблема связана с отсутствием в отечественном законодательстве такой категории, как составное машино-место, образованное вследствие объединения нескольких.

Право собственности на машино-место может возникнуть из договора купли-продажи (например, при приобретении у застройщика), договора дарения (наследования) или выдела в натуре из общей долевой собственности на помещение, здание или сооружение.

Важным нововведением является Федеральный закон № 403-ФЗ от 23.11.2024 [4], который должен был упростить выдел машино-места в натуре без согласия всех сособственников на помещение, здание или сооружение. Однако, процедуру выдела своей доли в натуре все-таки сложно назвать быстрой и простой. Участник общей долевой собственности, претендующий на выдел доли в натуре обязан привлечь кадастрового инженера для подготовки технического плана образуемого машино-места. Для этого кадастровый инженер должен согласовать местоположение такого машино-места с участниками общей долевой собственности во избежание нарушения прав других участников. Кадастровый инженер обязан опубликовать извещение о предстоящем выделе доли в натуре в праве общей долевой собственности в официальных источниках опубликования соответствующего муниципального образования, а также разместить извещение на досках объявлений участников общедолевой собственности помещений, зданий и сооружений частью которых является машино-место. Указанный закон устанавливает требования к перечню обязательных сведений, составляющих извещение. Например, извещение должно содержать обязательно ФИО, телефон и адрес электронной почты участника долевой собственности осуществляющего выдел доли в натуре. Встает вопрос для каких целей и насколько это безопасно распространять персональные данные участника долевой собственности без его согласия?

Кадастровый инженер должен обеспечить ознакомление заинтересованных участников с проектом технического плана, дать разъяснения и проверить полномочия участников. После чего, участники могут направить письменные возражения кадастровому инженеру по почте (электронной почте, указанной в извещении), а также в орган регистрации прав в срок не менее 30 календарных дней со дня опубликования извещения. Письменные возражения участника долевой собственности должны также содержать персональные данные, а именно ФИО, реквизиты документа, удостоверяющего личность, правоустанавливающие документы на долю в общедолевой собственности с указанием причин и обстоятельств, препятствующих согласованию местоположению машино-места. Встает вопрос, как соотносится обработка персональных данных полученных от третьих лиц кадастровым инженером с требованиями ФЗ от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» [5], согласно которого обработка данных осуществляется только с согласия на это субъекта персональных данных. Абсолютно не ясно как будут защищены персональные данные возражающих участников долевой собственности, полученные кадастровым инженером.

Только при отсутствии возражений участников долевой собственности местоположение машино-места считается согласованным по истечении 30 дневного срока после опубликования извещения. А при наличии возражений выдел своей доли в натуре будет осуществляться только в судебном порядке.

Права собственности на объект недвижимости как машино-место по своей природе должны давать правообладателю защищенность и спокойствие как от посягательств иных лиц, так и от уничтожения. Эта защита по идеи включает запрет на нарушение владения, захвата, уничтожения, загрязнения, затопление, несогласованное использование, присвоение и другое. Но на практике собственник встречается все чаще с нарушениями своих прав. Судебная практика по защите прав на машино-места по спорам, связанным с машино-местами, продолжает формироваться и отличается разнообразием. В этой статье приведены ключевые примеры из судебной практики, иллюстрирующие основные подходы судов к разрешению споров о машино-местах.

1. Споры о регистрации права собственности на машино-место:

Дело № А40–163923/2016 (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2017 г. № Ф05–12550/17) [6].

Суть спора: Собственник машино-места обратился в суд с требованием обязать Росреестр зарегистрировать право собственности на машино-место, которому было отказано из-за отсутствия четких границ объекта.

Решение суда: Суд удовлетворил требование истца, указав, что границы машино-места могут быть обозначены не только строительными конструкциями, но и разметкой, если она позволяет идентифицировать объект. Суд подчеркнул, что ключевым критерием является возможность определения границ в соответствии с требованиями законодательства о кадастровом учете.

2. Споры о включении машино-мест в состав общего имущества многоквартирного дома (далее — МКД):

Дело № 309-ЭС22–13217 (Определение Верховного суда РФ от 15 августа 2022 г.)

Дело № АПЛ23–488(Апелляционное определение Верховного суда РФ от 25 января 2024 г.) [7]

Суть спора: Управляющая компания требовала взыскания долга за содержание общего имущества МКД с собственника машино-мест. Собственник оспаривал требование, указывая, что машино-места не входят в состав общего имущества и он не должен оплачивать такое содержание.

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, которое на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам его помещений, определён частью 1 статьи 36 ЖК РФ [3]. Согласно пункту 1 к нему относятся помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Правилами [8] указанный перечень конкретизирован. В соответствии с подпунктом «а» пункта 2 Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счёт средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприёмные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

При этом в силу пункта 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ [3] к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены также иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Необходимо отметить, что Конституционный Суд Российской Федерации в своих определениях неоднократно указывал на то, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в нём могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определения от 19 мая 2009 г. № 489–0–0, от 25 сентября 2014 г. № 2110-О, от 26 апреля 2016 г. № 786–0, от 27 декабря 2022 г. № 3406-О).

Решение суда: ВС РФ подтвердил, что машино-места не входят в состав общего имущества МКД, если они являются самостоятельными объектами недвижимости. Суд указал, что собственник машино-места обязан оплачивать только услуги, непосредственно связанные с использованием его объекта.

3. Споры о коммунальных услугах для машино-мест

Суть спора: Собственник машино-места отказался оплачивать коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение), аргументируя, что они не предоставлялись. Управляющая компания требовала взыскания задолженности.

Решение суда: Суд отказал в удовлетворении требований УК, указав, что машино-места не являются жилыми помещениями и не подпадают под действие Правил предоставления коммунальных услуг в том же объеме, что и жилые помещения. Суд подчеркнул, что УК должна доказать фактическое предоставление услуг.

4. Споры о качестве и гарантийных обязательствах

Дело о протечках в паркинге (Определение Верховного суда РФ, 2023 г.)

Суть спора: Покупатель машино-места обнаружил протечки потолка в паркинге и потребовал от застройщика возврата уплаченной суммы, указав, что недостатки были выявлены в гарантийный срок. Застройщик отказался, так как на момент обращения гарантийный срок истек.

Решение суда: ВС РФ встал на сторону покупателя, указав, что гарантийный срок исчисляется с момента передачи объекта покупателю, а не с момента ввода дома в эксплуатацию. Суд обязал застройщика вернуть уплаченную сумму и компенсировать убытки.

5. Споры о перепланировке и установке ограждений

Дело о запрете установки перегородок между машино-местами

Суть спора: Собственник машино-места установил перегородки для обозначения границ своего объекта. Управляющая компания потребовала демонтировать их, указав, что это нарушает противопожарные нормы и правила использования общего имущества.

Решение суда: Суд обязал собственника демонтировать перегородки, ссылаясь на нарушение противопожарных норм (Свод правил № 154.13130.2013). Суд указал, что для обозначения границ машино-места допустимо использовать только разметку или сетчатые ограждения из негорючих материалов.

6. Споры о признании машино-места объектом недвижимости

Дело о кадастровом учете машино-места без строительных конструкций

Суть спора: Росреестр отказал в кадастровом учете машино-места, аргументировав, что оно не имеет строительных конструкций (стен) и не может быть признано объектом недвижимости.

Решение суда: Суд обязал Росреестр провести кадастровый учет, указав, что машино-место может быть ограничено не только строительными конструкциями, но и разметкой, если она позволяет идентифицировать объект. Суд сослался на п. 29 ст. 1 ГрК РФ, который не требует обязательного наличия ограждающих конструкций.

В заключении можно сказать, судебная практика по спорам, связанным с машино-местами, продолжает развиваться и уточняться.

Ключевые тенденции включают:

– Признание машино-места самостоятельным объектом недвижимости даже при отсутствии ограждающих конструкций, если его границы можно идентифицировать.

– Исключение машино-мест из состава общего имущества МКД, что освобождает собственников от оплаты услуг по содержанию общего имущества.

– Защита прав покупателей на качественные объекты и возможность возврата средств при обнаружении недостатков в гарантийный срок.

– — Соблюдение противопожарных норм при использовании машино-мест, включая запрет на установку сплошных перегородок.

Несмотря на прогресс в законодательстве, некоторые вопросы остаются дискуссионными, и единообразие судебной практики еще не достигнуто. Собственникам машино-мест рекомендуется тщательно проверять документы перед покупкой, заключать договоры на обслуживание с управляющими компаниями и обращаться в суд при нарушении их прав.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2025) // Российская газета. — 08.12.1994. — № 238–239// СПС «КонсультантПлюс». — URL: //https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=508490&cacheid=41B3EF3185095D666E1C1AB35B8D7B8E&mode=rubr&rnd=8H67Mw#i7s62xUlgOSnW5e4 (дата обращения 17.09.2025).
2. «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // «Российская газета», N 290, 30.12.2004 // СПС «КонсультантПлюс». — URL: https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=511394&cacheid=925AAAAF6E4B54E44725D267C684D196&mode=rubr&rnd=8H67Mw#HEPA2xUmy1AI9zeJ1 (дата обращения 17.09.2025)
3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.07.2025) // «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14, https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=507296&dst=100910&edition=etD&rnd=WA4LQxUrlaJEPrAQ#fDoLQxUKaYrOo3pq
4. Федеральный закон № 403-ФЗ от 23.11.2024 «О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»// «Собрание законодательства РФ», 25.11.2024, N 48, ст. 7210// https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=491334&cacheid=17D30DC8431EECECD1AEDF600DFC29D2&mode=splus&rnd=WA4LQxUrlaJEPrAQ#rkIVQxUEMSTLFBXQ
5. Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ (ред. от 24.06.2025) «О персональных данных»//«Российская газета», N 165, 29.07.2006,// СПС «КонсультантПлюс». — https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=499769&dst=0&edition=etD&rnd=WA4LQxUrlaJEPrAQ#ZVELQxUpoqj8yFa8
6. https://sudact.ru/arbitral/doc/TGDFTPbdCoQm/?arbitral-txt=&arbitral-case_doc=А40–163923 %2F2016+&arbitral-lawchunkinfo=&arbitral-date_from=06.09.2017&arbitral-date_to=07.09.2017&arbitral-region=&arbitral-court=&arbitral-judge=&_=1758089667922
7. https://sudact.ru/vsrf/doc/HCTrP6LoiyJp/?vsrf-txt=&vsrf-case_doc=АПЛ23–488&vsrf-lawchunkinfo=&vsrf-date_from=31.01.2024&vsrf-date_to=31.01.2024&vsrf-judge=&_=1758449064617
8. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 07.03.2025) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»// «Собрание законодательства Российской Федерации» от 22 августа 2006, № 34, ст. 3680// https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=500914&cacheid=AC8DD2E0A3246E19DCD05DC536EF67A5&mode=splus&rnd=WA4LQxUrlaJEPrAQ#LX8UQxUh8YoXYWY2
9. Кириченко О. В., Накушнова Е. В. Права и обязанности граждан — собственников жилых помещений в многоквартирных домах: учебное пособие. М.: Юстицинформ, 2019. 636 с.// https://student2.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&cacheid=EA70A83A8A87E45B93CBE793500F9067&mode=backrefs&base=CMB&n=18773&BASENODE=IiIiMSwzMjc5OSwzMjc5OSIiLCIiMiw0LENNVCIiIg&rnd=8H67Mw#VQoA2xUaB8REpGv81