Разграничение гражданско-правовых договоров, возникающих по поводу установления правомочий по владению и пользованию жилыми помещениями, проводится современным законодателем в зависимости от правового статуса субъекта нанимателя (арендатора) жилого помещения. В свою очередь, указанный подход не исключает возможности участия в правоотношениях на стороне наймодателя по договорам найма жилого помещения юридических лиц.

Договор аренды и договор найма жилого помещения в соответствии с положениями действующего законодательства разделяются на определенные виды. В рамках настоящей работы интерес представляет дифференциация договоров найма жилого помещения на виды: социальный и коммерческий найм.

В юридической литературе встречаются различные точки зрения исследователей на правовую природу разновидностей договора найма жилого помещения. Одни авторы в этом случае исходят из необходимости рассмотрения социального и коммерческого найма как разновидностей одного договора, а другие — как самостоятельных гражданско-правовых договоров, возникающих в жилищной сфере.

Так, Н. Н. Далбаева отмечает, что договор найма и договор социального найма не могут рассматриваться в качестве типовых, о чем свидетельствуют положения действующего гражданского законодательства. Закрепленные в главе 35 ГК РФ правовые нормы не содержат в себе отдельных положений, в которых нашли бы свое отражение вопросы урегулирования отношений в рамках конкретного вида договора. Соответственно, придерживаясь позиции о том, что договор найма имеет несколько разновидностей, современный законодатель закрепил бы указанные договорные типы. В подтверждение своей позиции исследователь ссылается на положения гражданского законодательства, регламентирующего рентные отношения, их разновидности [5, с. 94].

В свою очередь, А. В. Пушкина придерживается противоположной точки зрения. По мнению автора, в главе 35 ГК РФ закреплены лишь общие положения, которые следует рассматривать в качестве «отправной» точки для детализации, развития действующего законодательства [11, с. 343]. При наличии такого подхода вполне обоснованной признается подход современного законодателя, отнесшего соответствующие правовые нормы об использовании жилых помещений в качестве предмета договорных отношений, в сферу жилищного права.

Легальное определение понятия «договор социального найма жилого помещения» закреплено в ст. 672 ГК РФ. В положениях обозначенной правовой нормы нашел свое отражение принципиально новый подход законодателя к регулированию рассматриваемых отношений. Ранее действовавшее гражданское законодательство не выделяло договор, предметом которого являлось жилое помещение, права пользования, владения таким помещением, в отдельный договор. Возникающие в связи с этим правоотношения подлежали урегулированию на основе положений о договоре аренды [4, с. 15].

Принятие ГК РФ ознаменовало собой выделение договора найма жилого помещения в самостоятельный гражданско-правовой договор. Вместе с тем, в юридической литературе исследователями высказываются мнения о том, что помещения, входящие в государственные и муниципальные жилищные фонды могут предоставляться не только на условиях договора социального использования, но и коммерческого найма, аренды [9, с. 234].

Действующая редакция гражданского законодательства содержит в себе специальный раздел, в котором сгруппированы нормы о договоре найма жилого помещения — гл. 35 ГК РФ.

Следует отметить, что положения о договоре найма закреплены и в нормах ЖК РФ. Однако нормы указанного нормативно-правового акта регулируют отношения, возникающие на основе договора социального найма жилого помещения. Соответственно, при наличии такого подхода законодателем закрепляется легальная классификация договоров найма жилого помещения — коммерческий и социальный найм.

В нормах гражданского законодательства не содержится легального определения понятия «договор коммерческого найма жилого помещения». В основе рассматриваемой правовой категории лежит понятие «коммерческий», а потому следует рассматривать такую разновидность гражданско-правовых договоров, как договоры, позволяющие извлечь заинтересованному лицу выгоду, доход от участия в соответствующих правоотношениях.

В этом случае предполагается, что действия по сдаче лицом жилого помещения по договору найма направлены на извлечение прибыли. Однако при наличии такого подхода исключается установление второй составляющей рассматриваемого договора — возможность использования конкретным лицом жилого помещения для удовлетворения своих личных потребностей.

Вместе с тем, в гл. 35 ГК РФ находят свое отражение общие правила, которые распространяются равным образом на случаи сдачи жилья в наем, в том числе и в случаях социального найма. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что по своей правовой природе разновидности договора найма жилого помещения — социальный и коммерческий найм — должны рассматриваться в качестве договоров, имеющих коммерческую направленность [10, с. 31]. Указанный подход не представляется верным, поскольку иное установлено в нормах действующего законодательства, что будет рассмотрено далее.

Наряду с обозначенными разновидностями договора найма жилого помещения в юридической литературе находят свое отражение подходы исследователей к выделению иных видов обозначенного гражданско-правового договора. Так, выделяется наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития [47, с. 38]. На сегодняшний день указанные виды договоров найма жилого помещения не получают своего широкого распространения, а потому необходимость в их детальном рассмотрении отсутствует.

Таким образом, учитывая уровень развития гражданско-правовых отношений, современный законодатель выделяет две основные разновидности договоров найма жилого помещения: договор коммерческого найма и договор социального найма. Необходимость разграничения указанных видов договоров определяется их особенностями. Разграничение между указанными видами договоров социального найма проводится законодателем в зависимости от характеристики предмета договора, субъектного состава договорных отношений и др.

Одной из ключевых проблем договора социального найма жилого помещения является проблема выселения гражданина из жилого помещения без предоставления ему жилья.

Необходимо отметить, что при выселении гражданина из жилого помещения без предложения альтернативного жилья он лишается права на использование жилища, которое ему ранее предоставлялось. Процедура выселения включает в себя расторжение договора социального найма по решению суда, после чего лицу предоставляется определенное время для освобождения жилья. По истечении этого времени наниматель и его семья обязаны покинуть жилище. Тем не менее, важно помнить, что в некоторых случаях есть возможность предпринять определенные шаги, чтобы исправить ситуацию и избежать выселения, прежде чем будет применена самая строгая мера [4, с. 162].

Выселение нанимателя по договору социального найма жилого помещения вправе инициировать определенные лица. В соответствии с Жилищным кодексом РФ к этим лицам относятся наймодатель и прочие заинтересованные лица. Перечень заинтересованных лиц не уточнен непосредственно в ЖК РФ, а определен в постановлении компетентного органа. Сюда включаются соседи нанимателя, также государственные органы жилищной инспекции. С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, вправе обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав. Что касается непосредственно родителей, лишенных родительских прав, в данном случае закон не предусматривает никакого «досудебного» порядка, поэтому заинтересованные лица имеют возможность непосредственно обратиться в суд для защиты интересов несовершеннолетних детей.

По нашему мнению, выселение граждан без предоставления альтернативного жилья противоречит основному закону страны — Конституции Российской Федерации. Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый гражданин имеет право на постоянное жилье, владение, пользование и распоряжение им, а также защищен от произвольного лишения его жилищных прав [1]. Хотя некоторые ученые считают, что выселение без предоставления жилья может быть оправданным в случаях нарушения жилищных прав, оно должно применяться лишь по постановлению суда и лишь в строго ограниченных случаях. Некоторые специалисты утверждают, что выселение без предоставления другого жилья можно рассматривать как меру восстановления и защиты прав граждан в области жилищных отношений.

Для решения данной проблемы необходимы изменения в жилищном законодательстве. Санкции, связанные с выселением за нарушения, должны быть исключены. Вместо этого, следует применять другие меры наказания, чтобы предотвратить злоупотребление правом пользования жильем. Например, возможно предоставление правообладателям обратиться в суд с требованием о наложении штрафа или о выселении в другое жилье, менее комфортабельное.

Эти меры должны быть соразмерны нарушениям и не нарушать Конституцию, обеспечивая защиту личных прав и улучшая моральный климат в обществе. Часто лица, лишившиеся крова, не могут справиться с обычной жизнью, становятся асоциальными и теряют свое место в обществе, что приводит к серьезным проблемам, таким как алкоголизм, наркомания и беспризорность. Предоставляя жилье, государство обеспечивает человеку уверенность в завтрашнем дне и чувство безопасности. Поэтому важно не лишать людей крова и помогать им сохранить свое место в обществе.

Литература:

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Собрание законодательства Российской Федерации. — 2014. — № 38. — Ст. 4389.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 (Часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. — 1996. — № 5. — Ст. 410.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188- ФЗ // Российская газета. — 2005. — 12 января.
4. Белов, В. А. Обязательственное право: учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры / В. А. Белов. — М.: Юрайт, 2019. — 425 с.
5. Далбаева, Н. Н. Договор найма жилого помещения и его виды: проблемы соотношения / Н. Н. Далбаева // BaikalResearchJournal. — 2010. — № 6. — С. 94–98.
6. Дамбаева, И. В. Понятие, заключение и изменение договора социального найма / И. В. Дамбаева // Право и практика. — 2018. — № 2. — С. 98–104.
7. Корнеева, И. Л. Жилищное право Российской Федерации: учебник и практикум для вузов / И. Л. Корнеева. — М.: Юрайт, 2021. — 450 с.
8. Мусаева, У. Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения / У. Мусаева // Научные записки молодых исследователей. — 2018. — № 5. — С. 32–38.
9. Ноздрина, Н. А. Сравнительный анализ договора аренды и договора найма жилого помещения в РФ / Н. А. Ноздрина // Прорывные научные исследования как двигатель науки. — 2019. — № 4. — С. 90–94.
10. Панченко, И. В. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования и иные вопросы / И. В. Панченко // Аллея науки. — 2020. — № 4 (43). — С. 376–381.
11. Пушкина, А. В. Место договора социального найма жилого помещения в системе договоров найма жилых помещений / А. В. Пушкина // Принципы права: проблемы теории и практики. — 2017. — № 1. — С. 343–348.
12. Свит, Ю. П. Жилищное право: учебник и практикум для академического бакалавриата / Ю. П. Свит. — М.: Юрайт, 2020. -258 с.