Правовой режим жилого помещения изменяется на основании норм, закрепленных в Жилищном кодексе РФ (далее — ЖК РФ) [1]. Среди обстоятельств, являющихся основаниями изменения правового режима жилого помещения следует выделить, например, такие, как:

– перевод жилого помещения в нежилое и обратный процесс;

– признание жилого помещения непригодным для проживания;

– перевод жилого помещения в число объектов специального фонда и обратный процесс, когда нет трансформации вещного права относительно данного помещения у правообладателей, видоизменяется исключительно цель использования жилого помещения;

– передача жилых помещений, расположенных в общежитиях, относящихся к ведению государственных или муниципальных предприятий, организаций на баланс органов местного самоуправления и иные обстоятельства.

Рассмотрим особенности некоторых из них. Так, перевод жилого помещения в нежилое и обратный процесс, регламентирован ЖК РФ. В частности, в ст. 22 законодатель предусмотрел условия, которые должны быть соблюдены при переводе жилого помещения в нежилое и обратно.

Например, в качестве условий, законодательно предусмотрено, что жилое помещение должно быть расположено на первом этаже, или на втором этаже, если помещения первого этажа под переводимым жилым помещением признаны нежилыми. Также недопустимо переводить часть жилого помещения в нежилое. Кроме того, следует указать в качестве обязательного условия то, что помещение, правовой режим которого меняется на основании перевода из одной категории в другую, должно иметь собственный вход и не использовать для доступа помещения, находящиеся в общей долевой собственности, такие как подъезд, общие лестничные клетки. Если нет отдельного входа, то должна быть возможность его оборудовать.

После перевода жилого помещения в нежилое должны быть соблюдены требования, установленные законодательством. В частности, нормы пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, требования норм градостроительного законодательства и иные. В частности, градостроительное законодательства не позволяет размещать в нежилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах ряд объектов. Среди таковых следует назвать трансформаторные подстанции, похоронные бюро, торговые точки, специализирующиеся на торговле рыбой и морепродуктами и иные.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратный процесс возлагается на органы местного самоуправления. Каждое муниципальное образование формирует комиссию, имеющую разные наименования, рассматривающую вопросы разрешения или отклонения изменения статуса жилого помещения. В случае положительного решения вопроса, принимается постановление о переводе жилого помещения в нежилое или обратно, при условии, что нет необходимости для полноценного использования помещения проводить перепланировку или переустройство. Если нужно провести такого рода работы для возможности использования жилого помещения в качестве нежилого, то издаваемое органами местного самоуправления постановление должно содержать положение об обязательности их реализации. Таким образом, рассматриваемое постановление является основанием для проведения работ по перепланировке или переустройству, вместе с которым важно учитывать также и проект запланированных работ, предоставляемый в уполномоченные органы заинтересованным заявителем.

Федеральный закон от 19 декабря 2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [2] внес изменения в порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также уточнил процедуру перепланировки и переустройства жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме.

Внесенные изменения представили новое понятие перепланировки, осуществляемой в многоквартирном доме. Так, законодатель на сегодняшний момент времени понимает под перепланировкой любое изменение площади помещения, в котором планируется перепланировка, образование новых, ранее не существующих помещений путем выделения или объединения имеющихся помещений, а также изменение внутренней планировки помещения с изменением или без изменения площади самого помещения.

Ранее законодатель не предусматривал легального определения перепланировки и в правоприменительной деятельности применяли трактовку, которая была сформулирована Верховным Судом РФ. Согласно указанной трактовке, объединение помещений в многоквартирном доме не следовало считать перепланировкой, это действие являлось реконструкцией, так как вносятся изменения в количество помещений изменяемой части многоквартирного дома.

В связи с внесенными изменениями в законодательство, собственник помещения обязан внести всю информацию о перепланировке в ЕГРН и поставить данное помещение на кадастровый учет. После проведения запланированных работ по переустройству или перепланировки жилого помещения, собственник обязан уведомить об этом орган местного самоуправления, который санкционировал проведение такого рода работ, а также предоставить новый технический план помещения. При образовании в результате перепланировки дополнительного помещения в составе изменяемого, следует к указанным документам добавить документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на недвижимое имущество.

После проведения приемки, комиссия подтверждает законность актом, утверждаемым уполномоченным органом местного самоуправления, который давал разрешение на перевод помещения из жилого в нежилое или на обратный процесс. Утверждение акта должно быть осуществлено в тридцатидневный срок с момента получения органом местного самоуправления уведомления о завершении процедуры перепланировки или переустройства.

При отсутствии необходимости проводить переустройство или перепланировку при переводе жилого помещения в нежилое, то в качестве основания для изменения правового режима жилого помещения является решение о переводе помещения, предоставляемое органом местного самоуправления и сам процесс перевода завершается внесением изменений в ЕГРН.

Осуществление кадастрового учета и государственная регистрация прав на помещение, переводимое из категории жилого в нежилое и обратно, реализуется на основании заявления уполномоченного органа местного самоуправления, который принимал решение о разрешении перевода, а также о перепланировке, если таковая проводилась. Законодательство предоставляет 5 дней для подачи данного заявления со дня подписания акта приема-передачи комиссией, подтверждающей факт завершения перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.

Обратимся к рассмотрению особенностей установления пригодности жилого помещения для проживания граждан. Так, данная процедура считается оценочной и может проводиться в жилых помещениях, которые располагаются в официально зарегистрированных зданиях. Определение пригодности жилого помещения для проживания основывается на Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» (далее — Положение о признании здания непригодным для проживания) [3].

Определение факта аварийного состояния многоквартирного дома осуществляется исходя из того, насколько изношены конструкции здания, имеет ли оно следы разрушения, деформации и иных изменений.

При официальном признании здания аварийным, жилые помещения, расположенные в нем, признаются непригодными для проживания.

Причин, по которым жилые помещения признаются непригодными для дальнейшего проживания, может быть множество, в том числе это могут быть и техногенные катастрофы, когда инженерные системы не помогли избежать разрушения, деформации здания. В таких случаях здание проходит официальную оценку и может быть признано непригодным для проживания, и вносится в перечень зданий, подлежащих сносу или, при возможности, реконструкции.

Порядок признания многоквартирного дома непригодным для проживания определен Положением о признании здания непригодным для проживания, в котором регламентированы органы, исполняющие обязанности комиссии по проведению экспертизы зданий и домов. Это могут быть, как органы исполнительной власти субъектов РФ, так и местного самоуправления, в зависимости от того, в каком фонде находится объект.

Исследовав нормативную регламентацию данного процесса, можно выделить ряд проблем. Например, законодатель не определил императивные требования о том, чтобы в комиссию обязательно был включен государственное должностное лицо, представляющее инспекцию жилищного хозяйства. Основное количество членов, входящих в комиссии, решающую вопрос о пригодности жилого помещения к проживанию, являются муниципальными служащими, тогда как представители жилищного контроля и Роспотребнадзора в меньшинстве, их голос не наделен правом вето и они не могут существенным образом воздействовать на исход конкретного дела.

Если количество проголосовавших «за» и «против» равное, то решение принимается председателем и считается объективным. Кроме того, совершенно не обязательно, чтобы в голосовании принимали участие все члены комиссии, достаточно большинства, что также можно отнести к недостаткам правового регулирования.

Также законодательно не определена количественная основа состава комиссии, для того, чтобы решение было объективным и обоснованным.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что заявитель, по инициативе которого проводится проверка признания жилого помещения непригодным для проживания, обязан предоставить комиссии заключение о том, что соответствующая организация, специализирующаяся на проверке зданий и сооружений и признания их опасными. В качестве заявителя выступает либо собственник жилого помещения, либо орган государственной власти, осуществляющий надзорные функции в области жилищного строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Чаще всего непригодные жилые помещения принадлежат финансово не обеспеченным лицам, что не позволяет им предоставить такое заключение.

Решение о том, что здание следует признать непригодным для проживания принимается комиссией посредством проведения голосования, что является сомнительным, поскольку объективное решение уже имеет место быть в исследованиях и расчетах специализированной организации. Нет необходимости в голосовании, так как техническая оценка состояния здания уже дана специалистами. По нашему мнению, законодатель должен принять критерии, позволяющие избежать голосования.

Стороны, которые имеют заинтересованность в изменении правового режима жилого помещения могут обратиться в суд для того, чтобы оспорить решение уполномоченных органов любого уровня и определение о том, в каком состоянии находится здание.

Обратим внимание на то обстоятельство, что право на жилье является конституционным правом человека и методы правового регулирования, направленные на порядок изменения правового режима жилого помещения имеют важнейшее значение для защиты и гарантий данного права.

Таким образом, изучение законодательства, касающегося изменения правового режима жилого помещения, указывает на необходимость его развития.

Литература:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации /Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1 (часть 1); ст. 14; 2025. — № 26 (часть I); ст. 3511.
2. Федеральный закон от 19 декабря 2023 № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. — 2023. — № 52. — Ст. 9521.
3. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 (ред. от 19.10.2024) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» // Собрание законодательства РФ. — 2006. — № 6. — Ст. 702; 2024. — № 44. — Ст. 6614.