В статье автор исследует проблему судебной защиты жилищных прав на объект недвижимости, обременённый ипотекой в делах о банкротстве.
Ключевые слова: банкротство, обеспечение, ипотека, кредитор, единственное жилье, должник, реестр требований кредитора, конкурсная масса.
Проблема судебной защиты жилищных прав в делах о банкротстве в настоящее время актуальна по причине высокой стоимости жилья, высокого уровня процентных ставок, и зачастую объекты недвижимости в делах банкротстве являются предметом ипотечного залога и также являются единственным жильем у социально незащищенного слоя населения, а именно многодетных семей, семей, имеющих детей инвалида, и экономическая обстановка в стране является единственным способом финансового оздоровления населения. В связи с этим появляется проблема защиты в судебном споре многодетных семей, несовершеннолетних граждан, семей, имеющих детей инвалида в арбитражных спорах о банкротстве, так как возникает риск лишения единственного жилья и нарушения жилищных прав граждан.
В данной статье проанализируем спорные ситуации, связанные с ипотечными квартирами в спорах о банкротстве, проблему защиты жилищных прав и правовые механизмы восстановления жилищных прав. К Спорным ситуациям, связанным с ипотечными квартирами в спорах о банкротстве применяются абзац 2 часть 1 статьи 50 Закона об ипотеке и вопрос 1 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 27.11.2019.
Рассмотрим первую проблему защиты жилищных прав при банкротстве солидарного созаемщика. Судебная практика показывает, что в процессе банкротства одного из солидарных созаемщиков основного заемщика — банкрота обращается взыскание и реализовывается в целом объект ипотеки с возмещением компенсации другому созаемщику денежных средств соразмерно его доле, в случае отсутствия в закладной условий об обеспечении пропорционально долям. Судебная практика по вышеописанной проблеме нашла свое отражение в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.09.2019 N Ф04–4108/2019 по делу N А03–17358/2017, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2023 N 09АП-51843/2023 по делу N А40–230136/2022, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2023 N 18АП-6303/2023 по делу N А76–27456/2022, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 N Ф06–34829/2018 по делу N А55–3907/2017, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.09.2019 N Ф04–4108/2019 по делу N А03–17358/2017.
Например, в одном деле о банкротстве от должника поступило заявление от кредитора о включении в реестр требований кредиторов должника требования, как обеспеченного залогом имущества должника — квартиры. При рассмотрении спора суд установил, что кредитор и должник заключили ипотечный договор о предоставлении кредитных денежных средств на приобретение жилого помещения, которая являлась обеспечением исполнения обязательств заемщиков по кредитному договору. Также судом было установлено, что должник и созаемщик являются солидарными созаемщиками и несут солидарную ответственность по погашению суммы ипотечного кредита и уплате процентов, и закладная не содержит каких-либо условий об обеспечении заемных обязательств соразмерно доле принадлежащим им в праве собственности на квартиру. Судом апелляционной инстанций было обоснованно отклонено возражение должника-банкрота относительно ущемления его жилищных прав установлением требования в реестре требований кредиторов должника как обеспеченного залогом всего объекта недвижимого имущества. Процедура возбуждение дела о банкротстве только лишь в отношении одного из созаемщиков и залогодателя не исключила возможности обращения взыскания и продажи ипотечной квартиры, являющейся единственным жильем у должника, в целом в составе конкурсной массы должника в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, с последующим возмещением другому заемщику денежных средств пропорционально его доле.
Таким образом, с целью защиты жилищных прав созаемщиков в делах о банкротстве необходимо обязательное наличие условий в закладной о об обеспечении заемных обязательств соразмерно доле принадлежащим им в праве собственности на квартиру.
Судебная практика по разрешению спорных ситуаций по исключению из конкурсной массы в делах о банкротстве физического лица жилого помещения, обремененного ипотекой и являющегося единственным жильем очень неоднозначная.
Имеется судебная практика, когда жилое помещение, обремененное ипотекой, которое является единственным жильем было исключено из конкурсной массы и также было отказано в исключении из конкурсной массы объекта недвижимости, что связано в первую очередь с тем, какую долю составляет размер задолженности по ипотеке в общей рыночной стоимости квартиры, больше пяти процентов или меньше.
Например, Определением Арбитражного суда было возбуждено производство по делу о признании индивидуального предпринимателя должника банкротом. Должника признали банкротом, в отношении которого была введена процедура реализации имущества гражданина. Супруги обратились в суд с ходатайством об исключении из конкурсной массы должника залогового жилого дом и земельного участка, обремененных ипотекой в силу закона.
Банк обратил взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, включенных в реестр требований кредиторов, при этом сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него в деле о банкротстве, если оно обременено ипотекой. Суды пришли к обоснованному выводу, что земельный участок и расположенный на нем жилой дом не подлежат исключению из конкурсной массы.
В случае если квартира, обремененная ипотекой, является единственный жильем и размер требований незначительный и есть иное имущество для погашения требований кредиторов, жилое помещение суды могут исключить из конкурсной массы, о чем свидетельствует судебная практика, отраженная в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.11.2021 N Ф01–6421/2021 по делу N А43–45074/2018, Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.10.2023 N Ф03–4389/2023 по делу N А73–20564/2022.
Таким образом, если задолженность перед кредитором по ипотеке незначительная и должник добросовестно выполнял до банкротства свои кредитные обязательства, то суды исключают единственное жилье из конкурсной массы и не обращают взыскание на ипотечное жилье.
С целью защиты жилищных прав при делах о банкротстве судам необходимо объективно выяснять все обстоятельства по делу и давать правовую оценку действиям добросовестности должника и размеру задолженности по ипотечному кредиту.
