Правовой режим недвижимого имущества представляет собой совокупность законодательных норм и правил, регулирующих правовой статус объектов недвижимости и оказывающих влияние на все операции и сделки, связанные с ними. Это система правовых инструментов и механизмов, которые используются для реализации определённой общественной цели в отношении конкретного объекта. Она определяет порядок использования, управления и распоряжения недвижимым имуществом, а также устанавливает требования и ограничения для всех юридических действий с данными объектами. Данная система направлена на упорядочение общественных отношений и достижение установленных законом результатов в отношении определённого предмета правового регулирования. В научной среде существуют различные подходы к определению понятия правового режима и его целей. Несмотря на разнообразие мнений, общепризнанным является то, что любой правовой режим ориентирован на достижение гармоничного и справедливого урегулирования общественных отношений в определённой сфере жизнедеятельности. Это достигается посредством адекватного применения действующих правовых принципов и норм, что позволяет обеспечить порядок и стабильность в соответствующей области общественных отношений. Каждый правовой режим призван способствовать сбалансированному функционированию общества и соответствовать основополагающим правовым стандартам и нормам.
Правовой режим не может существовать отдельно от правовой системы, которая включает в себя не только формальные процедуры применения правовых норм — от их разработки до практического использования. Важно учитывать и то, как этот режим взаимодействует с существующим политическим строем. Именно от него зависит, как государство воспринимает определённые общественные отношения и насколько оно готово регулировать их с помощью правовых инструментов. Таким образом, политический контекст оказывает существенное влияние на формирование и функционирование правового режима, определяя вектор государственной политики в отношении различных сфер общественной жизни. Помимо чисто юридических и политических аспектов, правовой режим должен функционировать в рамках согласованных социальных и экономических условий. Это означает, что его эффективность обеспечивается использованием широкого спектра правовых и иных инструментов. Для достижения целей правового режима необходимо учитывать и регулировать социальные и экономические факторы, которые влияют на его применение. В этом контексте правовой режим опирается не только на законодательные нормы, но и на разнообразные административные, экономические и социальные меры, способствующие его успешной реализации и адаптации к реальным условиям жизни общества.
Основными юридическими инструментами правового режима являются субъективные права и обязанности участников правоотношений, на которые распространяются требования данного режима. Сюда также входит система юридических дозволений, запретов, поощрений и иных правовых механизмов. Эти первичные средства формируют основу правового регулирования и определяют поведение субъектов в рамках действующего режима. Вторичные средства правового режима представляют собой более сложные правовые конструкции, включающие в себя: правовые нормы; договоры; правовые институты; иные организационные и регулятивные механизмы, обеспечивающие функционирование первичного правового инструментария и его адаптацию к различным сферам общественных отношений.
В любом случае правовой режим подразумевает необходимость применения сложного и комплексного подхода к правовому регулированию общественных отношений, возникающих в связи с определённым объектом. Именно особенности этого объекта диктуют необходимость создания специфической правовой среды, которая учитывает все нюансы и аспекты взаимодействия субъектов в данной сфере. Такое регулирование должно быть всесторонним и многоуровневым, чтобы эффективно учитывать все факторы, влияющие на характер и специфику общественных отношений, формирующихся вокруг данного объекта. Это подразумевает наличие особого порядка и целенаправленного правового регулирования, включающего в себя функционирование комплексной системы нормативных документов различной юридической природы. В частности, требуется разработка специфических требований к оформлению и регламентации данных общественных отношений. Такой подход включает в себя: установление особого порядка правового регулирования; применение разнообразных нормативных актов, различающихся по своей правовой природе; формирование детальных правил и стандартов, регулирующих взаимодействие участников этих отношений; создание механизмов контроля и надзора за соблюдением установленных норм и требований.
В качестве такого уникального объекта традиционно выступает недвижимое имущество. Согласно действующему гражданскому законодательству, к данной категории относятся все объекты, которые прочно соединены с землей. Особенность этих объектов заключается в том, что их перемещение без причинения существенного ущерба их функциональному назначению невозможно. Законодательство рассматривает такие объекты как неотъемлемую часть земельного участка, на котором они расположены. Это означает, что любые попытки переместить их без значительного ущерба для их предназначения признаются нецелесообразными и противоречащими закону.
Современное гражданское законодательство определяет понятие недвижимости следующим образом. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу) относятся: земельные участки и участки недр; объекты, прочно связанные с землёй здания и сооружения; объекты незавершённого строительства, при условии наличия фундамента (что подтверждается разъяснениями Верховного Суда РФ, п. 38 постановления Пленума № 25 от 23.06.2015); воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения; машино-места — индивидуально определённые части зданий или сооружений, предназначенные для размещения транспортных средств (ст. 141.4 ГК РФ). При этом машино-место должно быть описано в соответствии с кадастровыми требованиями (п. 29 ст. 1 ГрК РФ, ч. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Права на машино-места, зарегистрированные до вступления в силу Федерального закона № 315-ФЗ от 03.07.2016, не требуют замены документов или внесения изменений в ЕГРН (п. 1 ст. 6 закона № 315). Особую категорию составляют линейные объекты (п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ), которые признаются недвижимостью при условии их прочной связи с землёй и невозможности перемещения без существенного ущерба их назначению. К таким объектам относятся: линии электропередачи; линии связи (включая линейно-кабельные сооружения); трубопроводы; автомобильные дороги; железнодорожные линии и аналогичные сооружения. Судебная практика подтверждает отнесение к недвижимости объектов коммунального хозяйства, например, подземных трубопроводов (постановление АС Московского округа № Ф05–13712/2021 от 07.07.2021). При этом линии связи могут классифицироваться как: недвижимое имущество — в случае, если они представляют собой линейно-кабельные сооружения; движимое имущество — если речь идёт о линиях передачи или физических цепях (ч. 7 ст. 2, п. 1 ст. 8 Федерального закона № 126-ФЗ от 07.07.2003). Общее правило: любое сооружение, построенное и введённое в эксплуатацию как объект капитального строительства с получением необходимой разрешительной документации, признаётся недвижимостью (письмо Минэкономразвития № Д23и-25714 от 29.07.2019). Законодательство также предусматривает возможность распространения режима недвижимости на иные объекты в соответствии с положениями глав 6.1 и 17.1 ГК РФ.
Федеральным законом от 2 июля 2013 года № 142-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации было введено новое понятие — единый недвижимый комплекс. Это совокупность зданий, сооружений и иных объектов, которые связаны между собой физически или технологически (согласно статье 133.1 ГК РФ). Хотя данное положение стало новшеством для Гражданского кодекса РФ, сама концепция единого недвижимого комплекса не нова и имеет глубокие исторические корни. Ещё со времён римского права известны подобные подходы к регулированию имущественных отношений. Истоки этой правовой нормы можно проследить в дореволюционном российском законодательстве, где существовали нормы, регулирующие железные дороги, шахты, крестьянские угодья и другие подобные комплексы. В те времена всё, что было неразрывно связано с землёй и обеспечивало функционирование комплекса, признавалось его неотъемлемой частью. К таким объектам относились, например, скот, лошади, добытые из недр земли металлы и руды. В современных условиях к единому недвижимому комплексу применяются правила, регулирующие неделимые вещи. Это означает, что право собственности должно распространяться на весь комплекс в целом, включая все его составные части. Таким образом, единый недвижимый комплекс рассматривается как единый объект недвижимости, что упрощает его правовой статус и регулирование.
В то время как норма о едином правовом комплексе полностью соответствует современным потребностям гражданского оборота, ситуация с другим видом имущественного комплекса — предприятием (ст. 132 ГК РФ) — обстоит иначе. Согласно пункту 3.4 Концепции развития гражданского законодательства, предполагалось исключение данной нормы из действующего Гражданского кодекса РФ. Это связано с тем, что правовая конструкция предприятия, включающая в себя не только недвижимое и движимое имущество, но и имущественные права, обязанности и исключительные права, на практике оказалась невостребованной. Несмотря на это, данная норма пока остаётся действующей. Также предполагалось исключение из законодательства норм, регулирующих специфические объекты недвижимости, такие как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 3.3 Концепции). Однако на сегодняшний день эти положения продолжают действовать, хотя их актуальность неоднократно подвергалась сомнению в связи с развитием современных экономических и правовых отношений. В текущих условиях рассматривается необходимость пересмотра и возможной модернизации регулирования таких комплексных имущественных объектов с учётом современных реалий и потребностей правоприменительной практики. Следует отметить, что вопрос о дальнейшей судьбе норм, регулирующих правовой статус предприятий и специфических объектов недвижимости, остаётся предметом обсуждения и совершенствования законодательства.
Модернизация законодательства о недвижимости включает в себя существенные изменения в регулировании государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Это касается как порядка оформления вещных прав, так и механизмов их защиты в судебном и административном порядке. Проводимые реформы направлены на создание современного правового режима регулирования недвижимости, который должен соответствовать следующим критериям: требованиям правового государства; принципам демократического общества; актуальным экономическим реалиям; социальным потребностям граждан и бизнеса; современной законодательной базе; правоприменительной практике и судебной доктрине. Новый правовой режим должен обеспечить: прозрачность и доступность процедур регистрации прав; эффективную защиту законных интересов собственников; чёткое разграничение прав на различные виды недвижимости; соответствие международным стандартам регулирования имущественных отношений; гибкость правового регулирования для адаптации к быстроменяющимся экономическим условиям. Особое внимание уделяется совершенствованию механизмов государственного контроля и надзора за оборотом недвижимости, а также упрощению процедур оформления прав на объекты капитального строительства и земельные участки.
Эффективный правовой режим регулирования недвижимости возможен лишь при условии достижения баланса между частными и общественными интересами в этой сфере. Недвижимое имущество занимает центральное место в жизни общества и государства, являясь одним из наиболее значимых активов в различных областях экономической, социальной и государственной деятельности. В связи с этим особую актуальность приобретает ряд ключевых направлений формирования современного правового режима недвижимости: систематизация и упорядочение оборота объектов недвижимости; разработка надёжных механизмов защиты прав собственников; формирование единой законодательной базы, которая чётко определяет понятие недвижимости, регулирует вопросы собственности и других вещных прав на недвижимое имущество; совершенствование процедур совершения сделок с недвижимостью. Создание такого правового режима необходимо для обеспечения стабильности и предсказуемости в сфере имущественных отношений, защиты законных интересов всех участников рынка недвижимости, а также для приведения законодательства в соответствие с современными экономическими и социальными реалиями.
Но стоит также отметить положительную сторону существенных изменений за прошедшие несколько лет, что активно развиваются и внедряются в Российской Федерации, а именно современные цифровые технологии в сфере регистрации прав на недвижимость, которые обеспечивают значительное упрощение и ускорение процессов оформления сделок. Такие как: безбумажный документооборот; электронные выписки из ЕГРН; онлайн-сервисы Росреестра; цифровые платформы и мобильные приложения позволяющие подавать документы на регистрацию прав недвижимости дистанционно; технологии дистанционного мониторинга о состоянии объектов недвижимости и выявления незарегистрированных построек; возможность подписания документов с помощью усиленной электронной квалифицированной подписи в мобильном приложении “Госключ” для обеспечения прозрачности и безопасности сделок, а так же многие другие цифровые инновации которые уже применяются или планируются к внедрению. Эти технологии не только ускоряют процесс регистрации прав на недвижимость, но и повышают его безопасность и прозрачность, минимизируя риски предоставления недостоверных сведений и ошибок в документах.
Литература:
1. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
2. Суханов Е. А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017.
3. Ефимцева Т. В., Ковалева О. А. Правовой режим недвижимого имущества: учебник. Оренбург: ОГУ, 2022.
4. Санисалова Н. А. Гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. Политика и право. 2007. № 3.
5. Семякин Н. К. Особенности правового регулирования кадастрового учета объектов недвижимости и регистрации прав на недвижимость // Science Time. 2016. № 12 (с.36).
6. Кузьмина И. Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Томск, 2004.
7. Алексеев В. А. Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав. М., 2008.
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23.06.2015.
9. Постановление Арбитражного суда Московского округа № Ф05–13712/2021 от 07.07.2021.
10. Письмо Минэкономразвития № Д23и-25714 от 29.07.2019.
