В статье автор рассматривает особенности законодательного регулирования права введения ограничений использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (МКД). В контексте градостроительной политики и жилищных отношений возникает правовая коллизия, при которой реализация правомочий одних собственников (например, возведение ограждений, реконструкция общего имущества МКД) может ограничивать права других пользователей на благоприятную среду проживания.

Ключевые слова: земельный участок под многоквартирным домом, сервитут, ограждение многоквартирного дома, шлагбаум, решение об установлении пределов использования земельного участка под многоквартирным домом.

Рост городов — естественное следствие концентрации ресурсов, возможностей и человеческого капитала. Этот процесс, известный как урбанизация, стал характерной чертой современности: по данным ООН, к 2050 г. около 68 % населения Земли будет проживать в городах [1]. Согласно тенденциям пространственного развития Российской Федерации, «население продолжает концентрироваться в относительно крупных городах и городских агломерациях при сокращении доли жителей малых городов, средних городов и сельской местности в населении Российской Федерации. Данная тенденция обусловлена неравномерным развитием социальной инфраструктуры и иными условиями, влияющими на уровень и качество среды для жизни населения. Высокий уровень внутрирегиональных социально-экономических различий приводит к оттоку населения из сельских населенных пунктов, малых и средних городов в административные центры субъектов Российской Федерации и городские агломерации» [2]. Увеличение темпов роста городской застройки обусловливает повышение плотности населения. В условиях дефицита земельных ресурсов в черте города часто возникают правовые споры, связанные с установлением пределов использования земельного участка, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. При установке ограждающих конструкций на придомовой территории возникает конфликт интересов: с одной стороны, жители многоквартирного дома хотят закрыть свою территорию от несанкционированного доступа третьих лиц, с другой стороны — ограничивается свобода передвижения других граждан. Особенно остро проблема проявляется в районах со старой застройкой, где дворы традиционно используются как проходные зоны. Закон разрешает собственникам благоустраивать свою территорию и устанавливать ограничения пользования земельным участком под многоквартирным домом, но на практике установка ограждений часто нарушает права соседей и других жителей. Например, перекрытие прохода через двор может создать неудобства для людей, которые годами пользовались этим маршрутом. Данный вопрос находит широкое отражение в современных юридических, градостроительных и управленческих исследованиях, что обусловлено его высокой социальной значимостью и наличием множества нерешенных правовых коллизий. В исследовании О. В. Вагиной и Т. В. Ширяевой проведен комплексный анализ института публичного сервитута, предоставляемый в целях прохода/проезда по территории земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Авторы обоснованно констатируют, что установление данного вида сервитута относится к исключительной компетенции органов публичной власти [3]. В рамках своей научной концепции О. А. Гусев предлагает принципиально новый подход к пониманию правового режима зон прохода и проезда, аргументируя необходимость их выведения за рамки классического сервитутного регулирования [4]. Проведенный анализ правовой литературы свидетельствует, что большинство ученых предлагают сервитут как основной инструмент регулирования вопросов проходов/проездов по территории многоквартирного дома. Однако существуют и другие правовые подходы к решению этих вопросов, которые также заслуживают внимания, особенно в контексте необходимости выработки единого подхода при изучении, преподавании и правоприменительной практике в земельно-имущественной сфере [5].

Согласно действующему законодательству Российской Федерации земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений. Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме [6]. Собственники помещений в МКД вправе определять порядок пользования общим имуществом, ограничивать доступ на придомовую территорию, устанавливая шлагбаумы и иные ограждающие конструкции. Решение вопроса об установке ограждения относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирных домов. Ограждение придомовой территории многоквартирного дома регулируется федеральными и региональными нормативными правовыми актами, Правилами благоустройства территорий муниципальных образований Российской Федерации. В Москве жители многоквартирных домов могут установить шлагбаум на придомовой территории в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства города Москвы от 02.07.2013 № 428-ПП «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в г. Москве», в пределах общего имущества многоквартирного дома, т. е. на придомовой территории, границы которой определяются на основании требований земельного и градостроительного законодательства [7]. Важно подчеркнуть, с мая 2025 г. в Москве действует упрощенный порядок согласования установки шлагбаума [8]. Теперь для установки шлагбаума во дворе многоквартирного дома достаточно подать заявление через личный кабинет на официальном портале городских услуг. Сотрудники московского паркинга проверят возможность установки шлагбаума во дворе и подготовят схему размещения. После проведения голосования в приложении «Электронный дом», при согласии большинства жителей, «Московский паркинг» самостоятельно согласует схему размещения с городскими структурами. Данная процедура согласования позволяет значительно ускорить процесс согласования с органами исполнительной власти и минимизировать бюрократические процедуры. Таким образом, новый цифровой формат делает процесс более прозрачным и удобным для жителей.

Установка ограждающих устройств (заборов, шлагбаумов) обусловлена желанием жителей создать более комфортную и защищенную среду для жителей, предотвратить порчу элементов благоустройства (детских площадок, парковок, зон отдыха), необходимостью решения проблем на внутридомовых проездах (не относящихся к территориям общего пользования), ограничения сквозного движения автотранспорта через придомовую территорию многоквартирного дома, регулирования парковочного пространства. Подобные ограничительные меры, направленные на минимизацию несанкционированного доступа третьих лиц к частной территории, спровоцировали возникновение конфликтов относительно правомерности установленных ограждающих конструкций, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика [9, 15].

Анализ судебных решений по вопросам установленных ограждений позволил определить, что основными причинами обращений в суд являются препятствование проходу/проезду жителей, нарушение прав истцов, их арендаторов, посетителей, клиентов, контрагентов, увеличение транспортной нагрузки на смежные улицы, нарушение требований доступности среды и др. В большинстве случаев исковые требования предъявляются собственниками помещений соседних многоквартирных домов к органам исполнительной и муниципальной власти об установлении права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) и о признании незаконными решений относительно монтажа или демонтажа ограждающих конструкций. При этом наблюдаются противоречивые позиции в судебных актах в вопросе обязательного согласования с органами власти проекта установки ограждающих устройств, отсутствует единообразие применения норм законодательства. В частности, в апелляционном определении СК по гражданским делам Брянского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу № 33-1447/2019 установлено, что «отсутствие согласования проекта установки ограждения многоквартирного дома само по себе не может служить основанием для его демонтажа» [10]. Однако в определении Верховного суда РФ от 13 марта 2024 г. № 44-КАД23-19-К7 указано, что «установление металлического ограждения без соответствующих разрешений, в том числе на находящемся в собственности земельном участке, само по себе является основанием для признания данного ограждения самовольно установленным и незаконно размещенным движимым объектом» [11].

Процесс организации ограждения придомовых территорий многоквартирных жилых комплексов представляет собой сложную управленческую задачу, требующую соблюдения баланса между соблюдением интересов собственников недвижимости в многоквартирном доме и правом жителей на благоприятную и комфортную среду проживания. Решение проблемы регулирования установки ограждений территорий многоквартирных домов требует комплексного подхода.

Актуальность проблемы подтверждает опубликованное 4 марта 2025 г. письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 5620-ОГ/04, что отражает переход проблемы из локальной в институциональную плоскость [12]. Отсутствие единого правового акта, регулирующего установку ограждающих конструкций, приводит к различному толкованию правовых норм, противоречивым судебным решениям по аналогичным делам [13, 16]. Совершенствование законодательства по регулированию права введения ограничений пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, возможно начать с внесением изменений в ЖК РФ, статью 36 дополнить пунктом о введении ограничений пользования таким земельным участком. С 2025 г. в России реализуется национальный проект «Инфраструктура для жизни», включающий федеральный проект «Региональная и местная дорожная сеть» [14]. Его ключевая задача — развитие дорожно-уличной сети в городах для повышения транспортной доступности. Особую актуальность этот проект приобретает в контексте современных тенденций благоустройства придомовых территорий — массовой установки ограждающих устройств на территории многоквартирных домов, что оказывает существенное влияние на внутриквартальные транспортные потоки. Как было сказано выше, установка ограждающих устройств на территории многоквартирного дома способствует появлению «тупиковых» зон, затрудняющих движение транспорта, увеличению протяженности маршрутов.

Таким образом, проведенное исследование позволяет сделать вывод о необходимости принятия единого правового акта, регулирующего порядок установления ограничений пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом. Принятие решения об установке ограждения и/или шлагбаума собственниками помещений многоквартирного дома прежде всего обусловлено стремлением ограничить несанкционированный доступ третьих лиц, в том числе с целью парковки, на территорию, поэтому в рамках реализации федерального проекта «Региональная и местная дорожная сеть» приоритетным направлением следует обозначить строительство дополнительных парковочных стоянок, планирование проездов и пешеходных связей с учетом ограждений многоквартирных домов, пересмотр схем организации дорожного движения по внутриквартальным проездам, а также строительство новых дорог и дублирующих проездов для компенсации возникших ограничений.

Литература:

1. 68% of the world population projected to live in urban areas by 2050, says UN // Официальный сайт Организации Объединенных Наций (ООН). — URL: https://www.un.org/ru/desa/68-world-population-projected-live-urban-areas-2050-says-un (дата обращения: 17.05.2025).
2. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2024 г. № 4146-р // Официальный сайт Правительства Российской Федерации. — URL: http://government.ru/docs/all/157308/ (дата обращения: 17.05.2025).
3. Вагина, О. В. Правовые проблемы, связанные с обременением сервитутом земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, для целей прохода и проезда / О. В. Вагина, Т. В. Ширяева // Бизнес, менеджмент и право. — 2024. — № 1. — С. 84.
4. Гусев, О. А. Право прохода и проезда в Санкт-Петербурге // Арбитражные споры. — 2019. — № 2. — С. 90.
5. Бородин, А. В. Развитие юридического и управленческого образования в имущественных отношениях / А. В. Бородин, И. А. Данилов // Право и образование. — 2023. — № 1. — С. 53–59. — EDN VRIBIS.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 03.02.2025) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025).
7. Постановление Правительства Москвы от 02.07.2013 № 428-ПП (ред. от 05.03.2024) «О Порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».
8. Хотите установить шлагбаум во дворе? Отправьте заявку в Московский паркинг через Единый транспортный портал! // Московский транспорт. — URL: https://transport.mos.ru/mostrans/all_news/124547 (дата обращения: 26.05.2025).
9. Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.12.2020 № 88а-26000/2020 по делу № 2а-398/2019.
10. Апелляционное определение СК по гражданским делам Брянского областного суда от 10.04.2019 по делу № 33-1447/2019.
11. Кассационное определение СК по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2024 № 44-КАД23-19-К7.
12. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.03.2025 № 5620-ОГ/04.
13. Апелляционное определение Московского городского суда от 30.01.2020 по делу № 33-4167/2020.
14. Постановление СФ ФС РФ от 27.11.2024 № 530-СФ «О национальном проекте „Инфраструктура для жизни“».
15. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2025 по делу № 33-2547/2025 (УИД 77RS0017-02-2022-019879-53).
16. Апелляционное определение Московского городского суда от 26.01.2021 по делу № 33-3462/2021.