В статье автором рассматриваются актуальные вопросы признания права собственности на объекты незавершенного строительства, анализируется судебная практика по указанному вопросу.

Ключевые слова: объекты незавершенного строительства; недвижимое имущество; признание права собственности.

Динамичное развитие жилищного и промышленного строительства обуславливает рост количества судебных споров, объектом которых выступают объекты незавершенного строительства. Несмотря на длительную историю развития подходов к пониманию сущности объектов незавершенного строительства как в отечественной, так и зарубежной юриспруденции, в действующем российском законодательстве не содержится четкого определения данного понятия, что влечет за собой возникновение проблем теоретического и практического характера. В частности, отсутствие нормативного определения объектов незавершенного строительства порождает противоречивую судебную практику по спорам о признании права собственности на такие объекты, которые составляют значительную долю дел, рассматриваемых судами различных инстанций.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к категории недвижимого имущества. Анализ действующего гражданского законодательства РФ свидетельствует об отсутствии норм, предусматривающих отнесение объектов незавершенного строительства к категории изъятых из оборота или ограниченных в обороте объектов гражданских прав. Более того, законодательство не содержит положений, устанавливающих ограничения на приобретение и нахождение в собственности указанных объектов гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в отношении таких объектов возможно возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Основную массу судебных разбирательств, связанных с признанием права собственности на объекты незавершенного строительства, составляют правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, возникающие в силу приостановления или же прекращения строительства соответствующих объектов. Появление данной категории споров, как правило, обусловлено несоблюдением установленных сроков строительства, возникновением у застройщика финансовых затруднений, а также признанием последнего несостоятельным (банкротом).

В случае инициирования процедуры банкротства в отношении организации, выступающей в роли застройщика, для участников долевого строительства особую актуальность приобретает вопрос признания права собственности на объект незавершенного строительства. Данный факт связано с тем, что объект незавершенного строительства наряду с иным имуществом должника-застройщика подлежит включению в конкурсную массу для дальнейшей реализации в рамках процедуры банкротства в целях удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает ряд правовых механизмов защиты прав участников долевого строительства, используемых при неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Однако, в рассматриваемом законе не содержится императивной нормы, прямо предусматривающей возможность признания за участником долевого строительства права собственности на объект незавершенного строительства или долю в праве на указанный объект до момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в качестве способа реализации указанных механизмов защиты. При этом, данным законом также не установлен прямой запрет на признание права собственности в обозначенной ситуации.

Следовательно, сам по себе факт незавершенности строительством объекта не может являться основанием для ограничения правомочий истца на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав, в том числе посредством предъявления требования о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно по решению суда [1]. Следует отметить, что судебная практика по данному вопросу не отличается единообразием, поскольку разрешение указанных споров в значительной степени зависит от судебного усмотрения.

Дела о признании права собственности на объекты незавершенного строительства в порядке искового производства могут рассматриваться как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами. Правом на подачу искового заявления обладает любое лицо, чьи права и законные интересы нарушены или оспариваются. В спорах о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, в качестве заинтересованных лиц выступают участники правоотношений, в результате которых возник указанный объект.

Право дольщика на предъявление требования о признании права собственности реализуется в зависимости от двух обстоятельств. Если разрешение на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию отсутствует, предметом требования может являться доля в праве общей собственности на такой объект. При передаче дольщику отдельных помещений в объекте незавершенного строительства, требование о признании права собственности распространяется на указанные помещения.

Анализ судебной практики показывает, что в большинстве случаев надлежащим способом защиты нарушенных прав участника долевого строительства является предъявление требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, а не на конкретное помещение (квартиру). Это связано с тем, что на момент подачи искового заявления помещение еще не оформлено как самостоятельный объект недвижимости, и, следовательно, застройщик не имеет на него зарегистрированного права собственности. Кроме того, в соответствии с позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, действующее законодательство позволяет регистрировать право общей долевой собственности только на весь объект незавершенного строительства, исключая регистрацию на отдельные помещения, поскольку, по мнению ведомства, указанные помещения не обладают признаками самостоятельных объектов гражданских прав [2].

Для признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства требуется установить соответствие объекта определенному набору критериев, имеющих существенное значение для правовой квалификации.

В соответствии с п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, участник долевого строительства вправе требовать признания права на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный объект (квартиру) и определения ее размера, при условии надлежащего исполнения им своих обязательств [3]. Таким образом, истец должен предоставить суду достаточное количество достоверных доказательств полной и надлежащей оплаты стоимости объекта недвижимого имущества, предусмотренной условиями заключенного договора. Так, Решением Дзержинского районного суда г. Ярославля от 06.02.2018 по делу № 2–2404/2017 в иске было отказано в связи с отсутствием доказательств полной оплаты уступленного права требования. Суд указал, что признание права собственности на долю, соответствующую фактически внесенной сумме, противоречит договорам уступки [4].

Признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства невозможно без надлежащей регистрации объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и оформления прав на земельный участок под ним. Отсутствие законных оснований для использования земельного участка влечет квалификацию строения как самовольной постройки, признание права собственности на которую должно соответствовать особым требованиям. Исходя из положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки суды должны устанавливать соблюдение строительных, градостроительных норм, требований безопасности, отсутствие нарушений прав третьих лиц и угроз жизни и здоровью граждан [5]. Так, в Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 2 марта 2021 года по делу № 2–1035/2020~М-555/2020 суд отказывая в иске о сносе самовольной постройки, удовлетворил встречный иск о признании права собственности на недостроенный объект. Суд мотивировал свое решение тем, что объект соответствовал строительным нормам, требованиям безопасности, не нарушал прав других лиц, и был возведен на земельном участке, принадлежащем истцу [6].

Для удовлетворения иска о признании права собственности важна высокая степень готовности объекта незавершенного строительства, позволяющая идентифицировать его характеристики, несмотря на отсутствие акта ввода в эксплуатацию. По общему правилу, для признания права собственности на объект незавершенного строительства требуется готовность в 80–90 %, но судебная практика допускает исключения при готовности 70–75 %. В связи с чем, простое нарушение застройщиком сроков, не связанное с созданием объекта, недостаточно для признания права собственности. Так, Решением Реутовского городского суда от 4 октября 2018 г. по делу № 2–1230/2018 истцу было отказано в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием со стороны ответчика нарушений принятых на себя обязательств по срокам строительства и передачи квартиры [7].

При банкротстве застройщика, решение о котором принимает арбитражный суд с введением конкурсного производства, вопрос о признании права собственности на объект долевого строительства решается только в рамках дела о банкротстве, в соответствии с особыми правилами и процедурами. Так, в Определении от 19 февраля 2019 года № 4-КГ18–92 Верховный Суд Российской Федерации отменил решения нижестоящих судов о признании права на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (гостиничный блок) и прекратил производство по делу, указав на то, что в связи с признанием застройщика банкротом спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде [8].

Таким образом, анализ судебной практики выявил противоречивость в принятии решений по делам о признании права собственности на объекты незавершенного строительства, несмотря на схожесть фактических обстоятельств. Данный факт подчеркивает необходимость формирования единообразной правоприменительной практики и совершенствования законодательства о долевом строительстве, особенно в части защиты прав дольщиков при изменении проектной документации.

Литература:

1. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Доступ из Справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Письмо Минэкономразвития России от 16 февраля 2018 г. № ОГ-Д23–1407. Доступ из Справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017). Доступ из Справ. правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 6 февраля 2018 г. по делу № 2–2404/2017 // Судебные и нормативные акты РФ. URL://sudact.ru/regular/doc/eGImSm6J5X6R/ (дата обращения 10.04.2025).
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» // Российская газета. 2023. 22 декабря.
6. Решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 2 марта 2021 года по делу № 2–1035/2020~М-555/2020 // Судебные и нормативные акты РФ. URL://sudact.ru/regular/doc/3SFxxN3slEgm/ (дата обращения 10.04.2025).
7. Решение Реутовского городского суда от 4 октября 2018 г. по делу № 2–1230/2018 // Судебные и нормативные акты РФ. URL: //sudact.ru/regular/doc/vqP7TtUdpMY9/ (дата обращения 10.04.2025).
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19 февраля 2019 г. № 4-КГ18–92. Доступ из Справ. правовой системы «КонсультантПлюс».