Статья посвящена анализу современного использования сервитута в России, который становится все более актуальным в условиях развития частной собственности и плотной застройки. Рассматривается историческое развитие института сервитута и его правовая природа, включая различия между частными и публичными сервитутами. Особое внимание уделяется вопросам платности сервитута и различным подходам к определению размера платы в судебной практике. Также обсуждаются случаи, когда сервитут может быть навязанным из-за отсутствия альтернативных путей доступа к земельным участкам. В заключение подчеркивается необходимость дальнейшего изучения и обсуждения вопросов, связанных с установлением и использованием сервитутов, для достижения баланса интересов собственников и эффективного применения данного правового института.

В последнее время оформление земельных участков путем установления сервитута набирает популярность. Развитие частной собственности, густонаселённость в европейской части России, плотная застройка, дачное строительство, развитие энергетики, средств связи и коммуникации, туристической сферы услуг и т. п. делают актуальным данный институт и для современной России. История института сервитута уходит далеко в прошлое.

Несмотря на столь длительную историю, до сих пор не сложилось единого понимания природы сервитута. Например, Ю. Н. Слепенок считает, что «сервитут стоит понимать как право на конкретную функцию чужой вещи, но не право на саму эту вещь» [9].

И. В. Афанасьев в своей монографии дает следующее понятие сервитута, «сервитут — это право на вещь, обладателю которого предоставляется господство над вещью лишь в определенном отношении, выраженное в ограниченном пользовании этой вещью» [8].

В своем первоначальном смысле сервитут означает «повинность, обязанность» — от латинского «servitus» («рабство», «повинность»).

Согласно п.1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) под сервитутом понимается «право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута» [1].

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) в своей статье 23 [2] отмечает два вида сервитутов в гражданском праве:

– сервитут;

– публичный сервитут.

Публичный сервитут отличается от обычного сервитута тем, что устанавливается в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Установление публичного сервитута представляет собой особую процедуру, правила которой определены отдельной главой V.3 ЗК РФ.

Срок публичного сервитута определяется по соглашению сторон, срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Необходимо отметить разность условий установления рассматриваемых сервитутов, а именно, на установление сервитута ограничения по условиям отсутствуют. Например, сервитут можно установить с целью ограниченного пользования чужим земельным участком, для осуществления строительства на своем земельном участке. Для публичного сервитута ЗК РФ четко и императивно устанавливается следующие условия установления:

– размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка;

– проведение изыскательских работ;

– осуществление пользования недрами.

Публичный сервитут в основном является инструментом, которым пользуются юридические лица, или крупные ресурсные компании, которые владеют линейными объектами, такие как ПАО «Транснефть», ПАО «Газпром» и другие.

Росреестр опубликовал статистику, по итогам 2024 года в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) внесены сведения о более чем 3,4 тысячи публичных сервитутах на территории столицы [10].

Частный сервитут на практике встречается достаточно часто. При этом п. 1 ст. 274 ГК РФ оговаривает лишь примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута. Свою позицию ранее по данному вопросу изложил Высший Арбитражный Суд РФ (далее — ВАС РФ), который пришел к выводу, что «сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей собственника недвижимости. Данная позиция ВАС РФ ориентирует на то, что нужды (потребности) должны быть основными, то есть необходимыми для реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка» [6].

Важным в практике и теории сервитута является его платность. Если за сервитут, устанавливаемый в отношении публичных земель, порядок установления платы регламентируется земельным законодательством, то порядок определения размера платы за сервитут, устанавливаемый в соответствии с гражданским законодательством, законодательно не определен. В связи с этим в судебной практике Российской Федерации сложился различный подход в формировании оплаты сервитута.

В судебной практике присутствуют следующие позиции:

1. «плата за сервитут может рассчитываться исходя из суммы компенсации земельного налога, стоимости убытков сельскохозяйственного производства, в том числе упущенной выгоды, и стоимости затрат на восстановление качества земель (биологическая рекультивация)» [5];
2. «плата за сервитут может рассчитываться в размере, соответствующем арендной плате, которую собственник мог бы получать при передаче объекта в пользование по договору аренды» [4].

Верховный Суд РФ придерживается правовой позиции, согласно которой размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя те ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом [7].

Важно также отметить, что иногда сервитут может быть практически навязанным, так как иного пути к земельному участку нет, и суды приходят к выводу, что отказ от заключения сервитута может нарушать права собственника земельного участка, к которому осуществляется доступ.

Так, в определении Верховного Суда РФ от 17.04.2024 № 306-ЭС23–26117 по делу № А65–15575/2022 было отмечено следующее. Исходя из обстоятельств дела, индивидуальный предприниматель арендовал земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию. Смежный с ним участок принадлежит юридическому лицу, при этом доступ к этому смежному участку возможен только через арендованный предпринимателем участок.

Верховный Суд РФ разрешая данный спор отметил, что «судами установлено и подтверждается материалами дела, что к земельному участку Общества ведет одна дорога, которая проходит через участок, предоставленный в аренду предпринимателю, и у него отсутствует иная возможность доступа (прохода — проезда) кроме как через данный участок, при этом согласно заключению кадастрового инженера это наиболее разумный (с обременением наименьшего количества земельных участков, расположенных рядом с участками истца и ответчика) и исторически сложившийся проезд к земельному участку ответчика. При таких обстоятельствах и с учетом приведенных норм суды, удовлетворяя иск предпринимателя со ссылкой на статьи 304 и 305 Гражданского кодекса в части запрета Обществу использовать соседний участок для проезда транспортных средств при отсутствии у него иной возможности проезда, нарушили право Общество владеть и пользоваться принадлежащим ему имуществом» [3].

В заключение, следует подчеркнуть, что сервитут представляет собой ключе вой правовой институт, способствующий гармонизации интересов сособственников, не нарушая их прав на земельные участки.

Тем не менее, множество вопросов, возникающих при реализации сервитутов, продолжает вызывать беспокойство и требует более глубокого анализа. В частности, необходимо уточнить такие моменты, как «исключительность» установления сервитута и методы определения размера платы за его использование. Для достижения гармонии в отношениях между собственниками важно активно обсуждать и искать решения выявленных проблем, что в итоге приведет к более эффективному и справедливому применению сервитута в гражданских правоотношениях.

Литература:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 08.08.2024, с изм. от 31.10.2024) // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 20.03.2025) // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
3. Определение Верховного Суда РФ от 12.03.2024 № 306-ЭС23–26117 по делу № А65–15575/2022 // URL: https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/021dfea3–8cac-4dbd-80ec-c58e3d593cd0/5e8abb15-c81b-42d8-ab1d-24ff70dce2b5/A65–15575–2022_20240417_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True (дата обращения: 25.04.2025).
4. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 12 августа 2014 г. по делу № 33–2164/2014 // СПС Консультант Плюс.
5. Решение Курганского городского суда Курганской области 24 июля 2020 г. по делу № 2–147/2020 // URL: https://actofact.ru (дата обращения: 20.04.2025).
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11 по делу № А45–12892/2010 // «Вестник ВАС РФ», 2012, № 6.
7. «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 11, ноябрь, 2017.
8. Афанасьев, И. В. Сервитут в гражданском праве: монография / И. В. Афанасьев. — Москва: Издательство Юрайт, 2025. — 154 с. — (Актуальные монографии). — ISBN 978–5–534–09276–9. — Текст: электронный // Образовательная платформа Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/564913 (дата обращения: 21.04.2025).
9. Слепенок Ю. Н. Сервитутное право: основания возникновения и проблемы защиты: дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Слепенок Юлия Николаевна. М., 2015. С. 82. / URL: https://www.dissercat.com/content/servitutnoe-pravo-osnovaniya-vozniknoveniya-i-problemy-zashchity (дата обращения: 20.04.2025).
10. Сведения о 3,4 тысячи публичных сервитутов столицы внесены в ЕГРН за 2024 год // URL: https://kadastr.ru/magazine/news/svedeniya-o-3–4-tysyachi-publichnykh-servitutov-stolitsy-vneseny-v-egrn-za-2024-god/?ysclid=ma9ws2nj92500657284 (дата обращения: 20.04.2025).