В соответствии с ФСО №1 [3] для проведения оценки бизнеса существуют три основных подхода: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный. В рамках каждого подхода выделяются несколько конкретных методик оценки. Специалисты по оценке бизнеса в своих работах подробно рассматривают данные подходы и методики, использование которых зависит от целей оценки. Однако при этом не учитываются характер объектов оценки и их назначение, тогда как данные факторы непосредственно влияют на выбор методов оценки.
Одним из объектов, требующим оценки при определении стоимости производственного капитала предприятия, являются земельные участки.
Сделки с землей регулируются Гражданским кодексом РФ, положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Президента РФ от 23 апреля 1993 г, № 480 «О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками», Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля 1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также Указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».
В специальной литературе особенности земельных участков как объектов оценки практически не рассматриваются. В источнике [4, с. 384] данные объекты характеризуются следующим:
- земельный участок может выступать в роли природного ресурса, основы среды проживания населения, объекта бизнеса;
- выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени.
- земельные участки на рынке характеризуется неэластичностью предложения.
В основной массе источников для оценки земельных участков предлагаются те же подходы, что и для прочих объектов без учета назначения и характера использования земель.
Автор учебного пособия [1, с. 154] считает, что стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. Рассмотрим возможность применения доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения.
Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости, исходящих из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и (или) возможной дальнейшей его продажи.
В рамках данного подхода рассмотрим наиболее часто предлагаемые методики для оценки земельных участков [1, с. 154], [2, с. 342], [4, с. 399].
- 1) Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок.
При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.
- Расчеты данным методом выполняются в несколько шагов.
1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений:
Yзд = Vзд * Rзд ,
где V3d — текущая стоимость зданий и сооружений; Y3d — чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; R3d — коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно рассчитать по формуле:
Rзд = Rвозм + Rзем ,
где Rзд — коэффициент возмещения (возврата) капитала; Rзем — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается.
2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый
к
земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается
до
ход, относимый к зданиям и сооружениям:
Yзем = Y— Yзд ,
где Yзем — чистый операционный доход, относимый к земле; Y— общий чистый операционный доход.
3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:
Vзем = Yзем / Rзем ,
где Vзем — остаточная стоимость земли; Rзем — коэффициент капитализации для земли.
2) Метод капитализации.
Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации:
R = Yан/Vан ,
где Yан — чистый операционный доход аналога; Vан — продажная цена аналога.
Определяется вероятная стоимость объекта оценки:
V= Y/R.
Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несёт ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.
3) Метод разбивки на участки.
Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий.
1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков.
- Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.
- Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.
- Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж.
- Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.
- Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
- Определяется ставка дисконта.
- Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.
Основные черты данных методик и возможность их применения для оценки производственных земельных участков обобщены в таблице 1.
Таблица 1
Применение методов доходного подхода к оценке земельных участков производственного назначения
|
Методы доходного подхода |
Сущность метода |
Возможность применения |
|
Метод капитализации доходов |
Основан на определении величины дохода от владения участком и ставки капитализации. Целесообразен для оценки земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход. |
Не рекомендуется, для земель промышленности т.к они косвенно участвуют в получении дохода. Возможен для оценки с/х земель. |
|
Метод остатка дохода, приходящегося на земельный участок |
Основан на определении дохода от земельного, участка, застроенного объектами недвижимости. Оставшийся доход относится к земельному участку. Используется, когда объекты недвижимости новые или еще не построены. |
Не рекомендуется, т.к существует трудность в распределении доходов, относящихся к пассивной и активной части основных производственных средств (земельным участкам, зданиям и производственному оборудованию). |
|
Метод предполагаемого использования (разбивки на участки) (метод развития) |
Основан на определении валового дохода от продажи земельных участков. Используется при определении стоимости участка, пригодного для разбиения на индивидуальные участки. |
Не рекомендуется, т.к изначально не предполагается разбивка и продажа индивидуальных земельных участков. |
Таким образом, применение методов доходного подхода для оценки земельных участков производственного назначения не рекомендуется, так как условия использования методик не соответствуют характеру указанных объектов и их назначению.
- Литература:
- Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: учебное пособие/2-е изд. – СПб.:Питер, 2006. – 464с.
- Оценка бизнеса: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2006. – 736 с.
- Приказ Минэкономразвития Российской Федерации «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» от 20.07.2007 №256//СПС «Гарант».
- Тепман, Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальности экономики и управления (060000)/ Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 463 с.
